房地产投资：信托基金和私募基金

这几个星期有许多机会和不同地区的朋友们交流房地产投资信托基金和房地产私募基金方面的知识，有些感慨！今天摘要我去年有中国建筑工业出版社出版的专著《房地产投资》自序。

《房地产投资》自序

张健

我们知道房地产业对中国内地来说，是一个新兴的行业。在最近十几年的发展中，它对国家经济，人民生活的改善做出了非常重大的贡献，有目共睹。但同时暴露出了很多问题并对我们提出了很大的挑战，这些问题包括房产价格上下波动太大、开发商融资渠道单一、银行的贷款风险大、一般大众和机构投资者可投资产品少等。

从投资方面看房地产投资产品也很少，普通投资者只能通过直接购买房产，基本上没有其它房地产投资产品，而部分机构投资者目前还不能直接参与房地产投资。目前我国城乡居民储蓄余额会近19万亿元，建立和创新我国自己的房地产投资产品，将其中的一部分吸引到房地产产业上来，将有利于房地产市场和金融市场的持续稳定发展。这几年，全国许多地方出现了很多房地产投资者和炒房者，对各个方面伤害很大；除了政府推出相关抑制措施，相信更多房地产投资产品的推出，会吸引其中相当一部分人过来，同时也能使普通住房市场能相对稳定。

在写作本书的过程中，大小见到和经历和许多事情，包括全世界经济波动、油价高起、粮价高涨、美国次贷危机和金融波动、通货膨胀、美国房地产泡沫破裂以及英国、西班牙房地产下滑；同时国内宏观经济形势严峻、经济增长下滑、南方雪灾和汶川大地震、通货膨胀居高不下，外贸出口增速下滑和外贸顺差减少等；国内房地产的“拐点论”、“百日巨变”、部分城市房价出现下跌、部分房地产开发商由于资金短缺而加入了“退地运动”及正经历近10多年来最严厉的房地产宏观调控。自己亲眼目睹了我国一些边远地区人们很低的生活和教育水平、微软创始人比尔·盖茨捐出自己580亿美元财产且将全身心投入到慈善事业中、以及自己的多次美国华尔街之旅等。这些看起来不可类比的或不相关的事情，也始终伴随着整个写作过程。譬如2008年上半年，国内生产总值只有700多亿美元越南发生了金融危机的征兆，虽然其经济总量要大大小于我国的广东省，但我国的房地产业似乎也感觉到了一丝凉意。

世界银行最近出版了一个报告，中国是世界上第二大经济体，按照购买力评价所计算中国的国民收入已经超过了日本。lcpgzh而世界经济论坛(World Economic Forum)发表的《2007-2008年度全球竞争力报告》显示，中国的排名由2006年的第54位上升至34位，超过印度、俄罗斯和巴西，在“金砖四国”中处于领先位置。该报告同时指出中国三个明显需要注意的弱点：即金融市场，高等教育培训及公共和私人机构的质量。报告认为，中国金融市场的成熟性只能排名第118位，在银行系统的完善、法制制度建设、对资本流动的限制程度和证券市场规则方面都还比较落后。

与此同时我们可以发现目前我国的房地产市场状况与当年美国出台《房地产投资信托基金法》时的情况和日本的上世纪80年代后期有些相似。银行大量的资金流向房地产，并且很多已经成为银行的不良资产，给银行的经营造成了很大风险，银行已在借贷方面有各种各样的限制。因此我们应该尽快建立一套完整的金融体系，来维持房地产市场的长期的持续性的发展。

除了房地产开发投资和直接持有物业，房地产投资也包括间接投资，譬如投资房地产公司的股票和债券。再譬如投资我国将要试点的房地产投资信托基金和私募房地产投资基金，它们通过集合社会资金，使用专业人士投资和经营管理，为房地产机构投资者和中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径，而且也可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题并促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，并可以促进房地产企业的规范化操作。

写此书的一个目的是强调和分析常常被房地产投资者忽略的许多方面, 它们包括：房地产投资领域的参与者分析、投资目的、决定房产价格的因素、国家和地区经济,、国家的房地产及相关政策和风险因素分析等等。如果我们能理解这些影响住宅投资的因素, 将使我们将来的投资决策更合理。

本书的一个特点是对目前我国的房地产机构投资者（信托公司，保险公司、基金公司和投资公司等）和房地产公司和房地产个人投资者等有强烈的兴趣的议题进行了较详尽的介绍和讨论；包括了许多房地产投资及相关的基本概念和国际方面的信息，并对照目前我国的一些情况，展开深入讨论；力图客观，科学地分析它们在我国房地产业发展中存在作用、机会和风险并通过案例分析来更加明确表达。本书共分八章，它们是第一章房地产投资者；第二章房地产直接和间接投资；第三章房地产的需求和供应；第四章房产价格的决定因素；第五章政府的房地产政策；第六章房地产投资的目的和风险；第七章如何选择和出售房产和第八章房地产投资的热门话题和策略。

本书通过海内外直接的市场操作方面经验和理论知识对中国的房地产投资市场做出较全面系统的分析研究。非常幸运的是我多年来的海内外工作、研究、MBA教学和演讲也与本书内容直接有关，但在完成这样一本较全面和较有深度的书籍中，还是受到了许多人的帮助和支持。这里首先要感谢浙江大学东南土地管理学院吴次芳院长向中国建筑工业出版社的编辑推荐作者；还要感谢我曾经任职的联胜（Lend Lease）集团，麦格理银行(Macquarie Bank)许多同事、德意志银行RREEF房地产基金的Tan Yen Keng博士及澳大利亚西悉尼大学和美国哥伦比亚大学的教授和老师，是你们才使我的工作变得更专业和自信。感谢老朋友澳大利亚皇家墨尔本理工大学David Higgins教授在繁忙的工作中,十多年来一直给了我许多目前世界上最先进的房地产信息。

还要感谢我做过讲课、培训和咨询服务的世茂集团、万科集团、蓝光集团、香港建设（控股）、香港英皇集团、英国皇家特许测量师学会、全国工商联房地产商会、国家展望计划学院、美国哥伦比亚大学、香港理工大学，清华大学、北京大学、中国农业大学、浙江大学、上海交通大学和东华大学等的有关专家和朋友支持和鼓励。最后也是最重要的是我要感谢我的家人对我的支持。

作者本着认真和严谨负责的态度，认真落笔，尽量做到本书内容有一定深度和广度。近几年来我在清华大学和北京大学的教学和演讲较多，由此我也希望此书能学习和达到一些上世纪20年代曾经任教清华大学的著名教授刘文典先生讲解《红楼梦》的境界和效果。房地产企业投资是一个很大的命题且牵涉面很广，本书在某些方面仅能做到简要介绍，如本书中存在的不足之处，恳切期盼有关专家和读者提出宝贵意见。