毫不意外的回暖

如果供需格局没有发生变化，如果市场预期没有改变，市场出现回暖注定将是迟早的事情。

进入3月中下旬后，房地产市场似乎春江水暖鸭先知，成交量与价格都呈现了复苏态势。而在此同时，信贷与税收政策也正在收窄。一方面，中行、工行、建行与农行等四大国有银行已全面收紧首套房首付2成利率7折的优惠政策；另一方面，财政部发出通知,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

央行在刚发布的《2009年国际金融市场报告》中，直指因宽松货币政策将导致中长期通胀预期存在，并将因此吹大资产价格泡沫风险。事实上，去年以来的房地产市场非理性上扬也的确因此产生，值得关注的是，所谓今年1、2月份的房地产市场“遇冷”，则纯粹是由于去年底抢占购房优惠政策末班车，购买力提前透支与春节时期本身的淡季效应所致。

目前对于房地产市场调控最大的难点，在于如何改变资金的偏好。一方面是流动性充裕，另一方面是负利率时代重临，两者之间对于资本而言产生尴尬。人民币汇率时下正成为最敏感的话题，人民币压力测试结果称，人民币若迅速升值，将严重影响出口企业的利润，而中国的贸易顺差正成为经济危机之下各国关注的对象，也因此使得人民币受到广泛的升值压力，对以劳动密集型为特征的出口企业形势艰难。如果没有铁公基投资项目的拉动，产能过剩将成为中国实体经济的标签。如此之下，资金必然选择相对安全并可以获得较高收益的板块，如炙手可热的房地产市场，美国的长时间零利率货币政策，也加大了美元资产进入套利。

房地产市场软着陆的可能正在减少，其原因在于宽松政策短期内尚难以退出，而同时，一个可以替代房地产市场吸收流动性的板块也很难在短期内形成。如此，市场预期难以消退，房地产市场的热度如何可能散去。

尽管今年以来，来自各个管理部门的调控新政密集发布，但一方面无法根本逆转供需格局，另一方面，不少政策本身又是双刃剑。如抑制地王出现的同时，间接放缓了土地供应；又如对首套房优惠政策的收紧也殃及刚需人群；再如，税收政策由于事实存在转嫁现象，对于抑制房价作用有限。

加大市场供应与转变市场预期双管齐下，或许能改变目前市场的非理性。但出于投鼠忌器的原因，实际操作难度极大。

如此之下，对于管理层而言，缩短金融杠杆率，减少将来的风险累积成为了一种选择。而实际上，对于买房者而言，如何降低负债率也不失为一种未雨绸缪。