别迷恋高房价，它只是个海南的传说。

海南!海南!别让高房价爱上你!

--有感于春节海南游听到看到的海南楼市

（文、冯晓东）

    忙忙碌碌了一年,终于趁着年假,春节去了趟海南。海南美丽的风光，风景如画的景色，迷人的阳光、沙滩、海岸线、椰树……真的让生活在海南以外冬天里的城市里的人感受了震撼与惬意。

    海南，好美！我爱海南！

    然而，因为“职业病”的缘故，我在看风景的同时，忘不了看海南的楼市，一路听到、看到的海南楼市真是见证了之前新闻媒体上所说的“一天三个价，疯狂没商量”！有感于理性的思考，有感于我对海南的热爱，对房地产的关注，对这个行业的希望，我以为：

    海南!海南!千万别让高房价爱上你!

三江汇合处(玉带滩),一边是风平浪静,一边是波涛汹涌

亚龙湾,天下第一湾,最爱沙滩上的沙子......

(开海轮去海南第一岛)

2009年12月31日,国务院公布推进海南国际旅游岛建设意见。《意见》提出海南岛的发展目标为：到2020年，旅游服务设施、经营管理和服务水平与国际通行的旅游服务标准全面接轨，初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。

这不禁让人回忆30年前，改革开放的大门刚被推开，来自五湖四海的人们怀揣着梦想，一路向南从上海到深圳、广州，最后汇聚到海南。在90年代海南异彩纷呈的典故里，年轻的冯仑、王功权和潘石屹们在海南捞到了第一桶金。今天，海南摇身一变成为国家战略的国际旅游岛，这个神奇的地方还会造就怎样更加神奇的故事？2010年是海南的国际旅游岛元年，我们的目光再次向南眺望，看海南如何由量变到质变，成长为黄金之岛！

有人说今年是海南迎国际旅游岛元年，海南是下一个夏威夷或者迪拜。有人说“要把海南打造成第二个香港”。好戏已经上演：海南概念股暴涨，房地产一天一个价，酒店一天的费用超过万元，沙滩上的热浪逼人。更好的戏还在后面：离岸金融业务试水，拓展免税店，博彩业突破……海南如何把诱人的概念变成现实？国家相关部委和海南正在积极制定相关细则，很多优惠措施对消费者与投资者都有不小的诱惑力。

看到海南国际旅游岛发展意见中的规划，许多人都会勾画出这样一幅惬意的画面：享受着阳光、沙滩、海浪和仙人掌，还可以买到在香港购物中心才能够买到的免税商品，即便是旅游费用比以前略高，但就淘到的免税商品而言，也是物超所值。外国游客免签证就可以进岛旅游消费，这里有高规格的高尔夫球赛、游艇和帆船赛。这在未来几年完全可以实现，要把海南打造成为第二个香港、第二个国内的购物中心。海南现有海口、三亚、琼海和万宁4家免税店，销售对象仅为外籍人士及华侨和港澳台同胞。今后，非上述身份的游客也能够在休闲度假时买到免税商品，免税商品的种类也会将国内商品纳入。

海南是我国最大的经济特区和唯一的热带岛屿省份。建省办经济特区20多年来，经济社会发展取得显著成就。但由于发展起步晚，基础差，目前海南经济社会发展整体水平仍然较低，保护生态环境、调整经济结构、推动科学发展的任务十分艰巨。充分发挥海南的区位和资源优势，建设海南国际旅游岛，打造有国际竞争力的旅游胜地，是海南加快发展现代服务业，实现经济社会又好又快发展的重大举措，对全国调整优化经济结构和转变发展方式具有重要示范作用。

我们先来看看海南国际旅游岛建设发展的总体要求。指导思想是高举中国特色社会主义伟大旗帜，坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，进一步解放思想，深化改革，扩大开放，构建更具活力的体制机制，走生产发展、生活富裕、生态良好的科学发展之路;积极发展服务型经济、开放型经济、生态型经济，形成以旅游业为龙头、现代服务业为主导的特色经济结构;着力提高旅游业发展质量，打造具有海南特色、达到国际先进水平的旅游产业体系;注重保障和改善民生，大力发展社会事业，加快推进城乡和区域协调发展，逐步将海南建设成为生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。

战略定位是我国旅游业改革创新的试验区。世界一流的海岛休闲度假旅游目的地。全国生态文明建设示范区。国际经济合作和文化交流的重要平台。南海资源开发和服务基地。国家热带现代农业基地。

发展目标是到2015年，旅游管理、营销、服务和产品开发的市场化、国际化水平显著提升。旅游业增加值占地区生产总值比重达到8%以上，第三产业增加值占地区生产总值比重达到47%以上，第三产业从业人数比重达到45%以上，力争全省人均生产总值、城乡居民收入达到全国中上水平，教育、卫生、文化、社会保障等社会事业发展水平明显提高，综合生态环境质量保持全国领先水平。

到2020年，旅游服务设施、经营管理和服务水平与国际通行的旅游服务标准全面接轨，初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。旅游业增加值占地区生产总值比重达到12%以上，第三产业增加值占地区生产总值比重达到60%，第三产业从业人数比重达到60%，力争全省人均生产总值、城乡居民收入和生活质量达到国内先进水平，综合生态环境质量继续保持全国领先水平，可持续发展能力进一步增强。

为此，海南将制订旅游标准调控市场，应对前端时间以来一直高喊的“天价”房。针对今年春节“黄金周”三亚部分高档酒店逾万元“天价”吓退游客的现象，海南省旅游委一方面要严厉打击炒作囤房者，一方面将制订旅游标准调控市场，使整治“天价”房之类现象有规可依。三亚房价在春节期间随行就市、浮动较大多年来一直如此，一些旅行社拿房是为自身运营需要还是炒作囤房也不好界定。再者，打击炒作囤房还需和物价、工商等部门联合执法。市场已给一些人教训！今年是国际旅游岛的元年，三亚爆出部分酒店高房价低入住的事实，并非是旅游业界和政府所愿见的。三亚部分酒店房价虚高，如此下去影响最大的是未来海南旅游业和海南国际旅游岛的发展。俄罗斯游客是海南接待的最主要境外游客，他们最希望在春节时到三亚旅游，但房价高涨阻挡了俄罗斯客人的脚步。统计数据显示，三亚酒店的平均开房率较去年下降2.1%。三亚酒店房价问题已受到国家旅游局等有关部门的高度关注。

由此可见，三亚房价春节普涨的原因可以分析。一是市场供求关系决定，旺季需求大，酒店提价平衡市场;二是以前三亚酒店受淡旺季影响明显，酒店采取旺季提价弥补淡季营收不足。近年此现象有所淡化;三不排除一些旅行社或个人见有利可图而囤房炒房。当然，我此行海南，也考察了海南楼市后个人认为，三亚无论是自然、生态环境还是酒店设施，和世界知名旅游目的地迪拜、巴厘岛等相比，目前三亚酒店平均价格并不高，未来三亚酒店的价格将呈慢慢上升的趋势。比如亚龙湾是目前三亚高端酒店最为集中的区域。在高端酒店比较集中的三亚湾和大东海，酒店房价未来飙升应该可以看作是合理的现象。价格不断攀升，背后本应有供不应求的市场在支撑。

再来看海南楼市现状。炒房者对三亚春节市场预期过高，盲目抬高价格，背离了消费者的真实需求和消费能力，是酒店价格不断攀升、住房率反而有所下降的主要原因。在酒店价格上涨、住房率不高的尴尬中，受打击最大的是“包房”的旅行社和个人。

政府应打击炒房行为。三亚高端酒店价格的盲目上涨，高房价和低住房率之间的反差引起了一些业内人士的担忧。政府部门应该加强引导和监管，对炒房和哄抬酒店价格的行为进行打击。政府要引导和支持酒店行业协会作为第三方的作用，通过酒店行业协会解决酒店供应和市场需求双方信息不对称问题。

旅游仍有上涨空间，不过需要更细致的规划。除免税店之外，租个游艇结婚也许能够成为现实，因为海南游艇交易中心将在今年成立。马彩，这一足够勾起人好奇心的博彩项目，也可能会在近两年内亮相岛上。此外，开着房车沿海而居、世界顶级高尔夫俱乐部观澜高尔夫球场的落户、养眼的模特大赛、奢华的美洲杯帆船赛等等，都将成为海南的一道道风景线，使得旅游附加值直线上升。现在海南游的价格在不断上涨，以后仍有上涨空间，但在政府的调整下会是一个合理的区间。最重要的是，消费者在旅游的时候能够得到比以前更好的服务与旅游项目组合，物有所值，这需要政府做更细致的服务业规划。

海南会有更多的投资机会。政府应积极支持企业上市。除了股市的海南板块和房地产市场出现变化外，投资渠道狭窄，再加上过去几年政府下放给地方部分审批权，推动土地的无序开发。现在，在得知海南有良好的发展前景情况下，投资者一拥而上，导致房地产疯狂上涨。所以，政府一方面打压热钱流入楼市，一方面拓宽投资渠道。考虑到海南是欠发达省份，GDP还不到2000亿元，一般性预算收入只有200多亿元，无法支撑旅游服务业的发展，所以积极支持企业上市是发展岛内规模企业的好方法。此外，政府针对个别服务业执行了前所未有的优惠措施。特别是海南成为国际旅游岛之后，主要的消费阶层应该就是富豪们，特别是资助过搜狐、百度、瑞星、华谊兄弟和北大青鸟，引进畅销书《穷爸爸富爸爸》和《谁动了我的奶酪》的“最敢玩儿的富豪”斥资4亿元组建“中国之队”参加美洲杯帆船赛。这些天，三亚成为“2011-2012沃尔沃环球帆船赛”在亚洲的唯一经停和接待城市的消息，让他兴奋不已。他是中国帆船比赛的爱好者和推行者，很希望看到世界顶级赛事在自家门口举行。目前，他在海南的帆船已由最初的一艘增加到了四五艘……海南在一些高端人群中颇具吸引力，最主要的原因是既不需要签证等手续，又不需要倒时差，距离很近，很方便。很多企业界的朋友都抛掉去夏威夷、巴厘岛、泰国的计划，直接到海南玩。

不过，我担心的是房价急功近利的涨价会抹杀海南的优势。虽然两年前我们的投资者在海南买的房子已由每平方米1万元涨到了每平方米3万多元，但我并不希望看到这样的上涨。毕竟，海南的许多基础设施还比较薄弱。虽然旅游区内的建设比较好，但周围的配套设施并没有跟上。游艇与渔船共泊一区，整个亚龙湾居然没有一个超市，没有一个医院，这对想要到这里来休闲和养老的高端人群来说是个极大的障碍。

东方夏威夷只是迈出的第一步，海南“路漫漫”，仍需“上下而求索”。海南要发展势必需要资本的支持，而房地产作为旅游业不可或缺的产业同样需要大力推进。但我们看到，流入海南的资本已成“洪水猛兽”，各路资本对房地产的疯狂投资似乎要将海南推向另外一个极端。海南省人均GDP尚不足北京、上海等城市的20%，如今房价却已不相上下。而购房者大多来自内地，不仅怀揣现金而且不看房直接付款，这样的场面恐怕连“恐慌性需求”都难以形容，这很难不让人将其和泡沫联系在一起。海南如今的景象并不是第一次出现，早在1990年代初期就曾显现。在1988年海南建省和经济特区定位的刺激下，加上市场化改革的推波助澜，海南房地产在短短3年时间翻了4倍，但终究在宏观调控的“大棒”下归于破灭。如果说海南泡沫太过遥远，那么就在不久前发生的迪拜危机再次说明，任何市场都不存在神话，市场终究会以它特有的方式进行调整。在此之前，日本、香港、美国都曾留下过同样的轨迹。历史一再地证明，投机资本推动的房地产虚假繁荣对经济拉动来讲终究只是饮鸩止渴，而政府应该及时认清形势，挥动“看得见的手”，将这种崩盘危机扼杀在摇篮中。