上海金山区楼市的巨大“后发优势”

上海金山区楼市的巨大“后发优势”

自去年12月中旬房地产调控政策密集出台以来，和全国其它城市相似，上海楼市成交 量明显下降，但我们看到一个现象，那就是区域成交量的排名发生了变化，比如在成交量普降之后，位于上海远郊的金山区的成交量排名较以前显著靠前。这其实跟 全国情况同理，在抑制高房价的背景下，当前二三线城市的楼市比一线城市稍好，而在上海19个区县中，像金山这样的远郊区，情况略好于去年投机比重偏大的中 心城区。

正好近段时间我们部门为金山区房管局做了一个课题：《金山区房地产发展情况分析及对策研究》，摘出一段供朋友们参考和交流。

发展特色居住板块，打造宜居金山，内承上海客户，外吸浙江需求

以上海为中心，一小时交通圈基本涵盖了浙江嘉兴及江苏苏州等区域，包括昆山、太仓、嘉善、平湖等地。两小时交通圈则可以辐射到宁波、绍兴、无锡、南通等城市。

从吸引上海客户的角度看，金山相对上海其他近郊区无太大优势可言，但对于同处两小时辐射圈的江浙区域，金山应全力应战，吸引上海客户到金山购房置业，无论从距离上，还是区域归属优势上，金山相对昆山、太仓、嘉善等地都有优势。

具体而言，金山要在“十二五”期间重点打造自己的房地产品牌，形成错落有致、层次分明的产品布局。

 金山区“十二五”期间房地产布局战略示意图

金山地处远郊，房地产业的发展一直比较封闭，无法有效吸引外区购房需求。如今，城 市交通的快速发展正为金山的房地产业带来巨大机遇，金山区房地产规划和布局，必须以交通大动脉为导向，打通与外部市场的瓶颈，为未来的房地产业大发展奠定 坚实的基础。为此，我们提出“一带、两轴、三区、四镇”的房地产布局战略。

一带：由枫泾、朱泾、亭林组成的北部一带。北部一带既避开了化工污染源，又拥有多条铁路、高速公路的快捷交通干线，而且更接近市区，有利于吸引区外购房客户。

两轴：沪杭高铁交通轴、轨道交通22号线。在高速轨道交通站点周边规划布局，是远郊区域发展房地产业的最重要、最有效的路径。沪宁高铁在枫泾、朱泾区域设有一个站点。轨交22号线通过亭林和滨海新城。这两个区域须重点发展房地产业。

三区：着力打造三个新城区：滨海新区、枫泾新区、亭林新区。

滨海新区。即金山新城，由于金山新城没能列入全市新一轮城市发展规 划，所以可以考虑在尊重历史和现状的情况下，将滨海新城区建成综合性的、以滨海居住为亮点的新城区。商品房市场主要面向老城区居民及少量外区人群。主要产 品包括：除了常规的商务商业娱乐房产外，还应着力发展海滨旅游设施，如宾馆、饭店、游乐场等，以及在中高档滨海住宅，为了消除金山海岸线高达3米潮差带来 视野受限的负面影响，应发展中高层滨海公寓。

枫泾新区。枫泾曾被列入“一城九镇”规划，将来主要依托沪杭高铁， 定位于商务新城和居住新城。商务新城模式可借鉴“花桥商务区模式”，以交通优势和商务成本优势吸引浙江和上海的中小企业入驻，发展中小企业总部经济，主要 产品为中高档写字楼、餐饮、商场商铺、酒店、餐饮、休闲娱乐等。居住新城有三大支撑点，一是依托高铁，距上海仅15分钟，而且是零换乘、公交化，完全可以 满足部分市区白领的第一居所需求，以多层和小高层公寓为主；二是枫泾属江南历史名镇，应借此发展特色旅游地产和度假地产，也可以是作为第一居所的别墅、类 别墅产品，吸引外区高档购房客。从其它地区的相似成功经验看，昆山锦溪正在打造“湖居生活”概念, 购房者中七成是上海投资客，周庄也以江南水乡的名义在向上海投资者推销房地产。三是朱泾是金山原行政中心，硬件较好，居民较多，可将此房产板块并入枫泾， 形成规模效应。

亭林新区。定位市级大型居住区。根据上海最新的十五个大型居住社区 建设规划，其中包括中低价格普通商品房为主，包括嘉定新城西站、嘉定新城白银路站、嘉定环球乐园站、青浦新城1站、青浦新城4站、青浦诸光路站、奉贤南桥 新城东城区、临港新城和金山亭林9个依托新城的大型居住社区。亭林已被列入全市新一轮的住宅建设规划。亭林地处金山区东北部，是离上海市区距离最近的镇， 并且紧邻A5高速公路及地铁22号线，交通便利是这一地区的最大优势。因此亭林应大力发展自住型社区物业。在上海市中心区域房价日益高昂的背景下，年轻人 “居者有其屋”的梦想以及老年人退休后的休闲经济居所在市中心不容易得到满足，金山的亭林可以承接这一需求。太仓的浏河，昆山的花桥虽然不在上海行政区划 内，但这两个地方的房地产市场却对上海人有很大的吸引力，相当多的投资资金进入。原因就是这两个地方到上海的交通非常发达（11号线已经在花桥设置站 点），同时住房价格低廉。从花桥的成功经验来看，发挥金山区与上海市区临近的优势，打低价牌，捷运牌，把上海市区的房地产投资消费需求拉到金山是完全有可 能的。产品方面，可以以中低端公寓为主，提高产品性价比。

四镇：吕巷、廊下、张堰、漕泾等四镇因地制定的适度发展房地产业； 吕巷、廊下、张堰三镇区位优势较差，交通配套也不完善，同时受到化学工业区的影响也较大，不适宜集中搞商品住房。上海目前已正式制定下发了相关政策意见， 开展小城镇发展改革试点。目标是通过5年左右或更长时间的努力，把上海10个镇建成与现代化国际大都市要求相适应的郊区示范城镇。廊下镇是上海市区确立的 10个示范镇之一，可以积极开展相关工作，探索农村建设的新路子。漕泾镇的规划已经成型，需要配合上海化学工业区建设，空气污染也比较严重，大规模发展房 地产业的可能性不大。