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房源紧缺是推高房价的“元凶”
2010-02-22 15:20:02房源紧缺是推高房价的“元凶”
在中国房地产纪年史上,2009年可谓最为狂热的一年。全国新建商品房销售面积93713万平方米,比上年增长42.1%,全面超过2007年7.7亿平方米的历史高点,再创历史新高。与此同时,很多城市的房价大幅上涨,均价超过50%的城市绝非个别。引起房价上涨的原因有很多,我们认为供不应求是最直接、最关键的因素。为了说明这一问题,摘出我们所做的研究报告中的一段,与大家分享和交流。
2009年,全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米,比上年增长12.8%,竣工面积7.02亿平方米,增长5.5%,新开工面积11.54亿平方米,增长12.5%;完成土地开发面积23006万平方米,同比下降19.9%,开发建设增速明显低于商品房销售增速,出现较为明显的供不应求,部分大城市比较严重。
首先,看新开工情况。2009年,我国年初累计商品房新开工面积同比增长逐步回升,1-12月同比增长12.5%。反映出开发商对后市预期由年初的悲观逐步转向谨慎乐观,2008年延期的项目加速开工,另外部分2009年新购置的土地,也开始陆续开工。
图 13 2008年以来全国年初累计商品房新开工面积同比增长走势
数据来源:国家统计局网站
从总量看,除2008年外,近年来我国商品房新开工面积均保持较快发展,增速基本保持在10%-20%之间,有逐步下降的趋势。对比新开面积与销售面积可以发现,1997年以来历年的新开工面积都大于销售面积,说明部分项目施工进度缓慢,存在停工现象。另外部分房源没有实现销售,开发企业或者持有,或者捂盘不售。
图 14 1997年以来全国商品房新开工面积、销售面积对比走势(万平方米)
数据来源:国家统计局网站
其次,看房屋竣工情况。2009年我国商品房竣工面积7.02亿平方米,增长5.5%。其中,住宅竣工面积5.77亿平方米,增长6.2%。与9.37亿平方米的商品房销售面积相比,存在明显的供不应求。其情形与楼市火爆的2007年较为相似。自2005年我国商品房销售面积超过竣工面积后,近年这种趋势越发的明显,不利于抑制房价。
图 15 1997年以来全国商品房竣工面积、销售面积对比走势(万平方米)
数据来源:国家统计局网
从房屋建设速度来看,2009年房地产开发企业房屋建筑面积竣工率为22.0%,与2008年基本持平,处于历史较低水平,不利于形成楼市供应。2000年开始,我国房地产开发企业房屋建筑面积竣工率基本上呈下降趋势,由38.1%降至去年的22.0%,下降16.1个百分点。说明项目开发周期拉长,这其中因素较多,其中之一是由于房价涨速较快,部分开发商有意放慢施工进度,以获得更高利润率。2008年之所以成为历史最低,主要与市场低迷,部分企业对市场预期悲观而有所停工。
图 16 1997年以来全国房地产开发企业房屋建筑面积竣工率走势
数据来源:国家统计局网站、上海易居房地产研究院