世博盛会与上海房市

尽管2009年上海的重大规划利好从来没有停顿过，从建设“国际金融中心”和“国际航运中心”两个中心地位的确定，到大虹桥概念的塑成、再至迪斯尼的落户等等。但对于2010年来说，世博会的召开无疑是上海最令人瞩目的盛会。

事实上，对于上海的房地产市场来说，自从2002年12月上海申博成功之后，围绕着世博的概念，早已经被关注和炒作了多年。2002年12月的上海二手房成为当年度涨幅最大的月份，同时。成交价格涨幅最大的区域也是浦东上南、六里等“世博会”园区及邻近地区。任何一个城市建设的成果和预期，都将正向推动房地产产生增值效应，其中对于土地的增值效应尤其明显。如当年“1号线”地铁的建设红火了莘庄版块乃至闵行区、世纪公园的建设造就了浦东的高尚住宅版块，如此的例子不胜枚举。世博会7平方公里的展区，将来留存的标志性建筑风貌，乃至为此配套的轨道隧道高架等重大市政建设的建设，必然将在最大程度上提升区域的土地价值，也鉴于此，世博会当仁不让的成为了近年来上海房地产市场的助推器之一。

世博会还有数月即将召开，而围绕着后世博的规划研究也逐步浮出水面。上海在最初就选定了以黄浦江两岸作为确定世博会的展区，而非选择远距中心区建展区的做法。尽管这样将会在会展期间对城市的交通及其他方面形成管理上的挑战，但却可以在规避会散人散的同时，使得展区所在的版块充分享受和延续世博会盛宴的辉煌。据披露的“浦东新区世博周边区域后世博时期(2010-2020)发展战略研究”，以三林世博功能区为代表的浦东世博周边区域，计划未来建成一个“世博新城”，成为上海继徐家汇、真如、五角场和花木之后的第五个城市副中心。世博新城的范围主要集中在滨江地区，即世博园区和耀华国际地块及其外围地区，大约8平方公里，辐射范围则着眼于浦东与南汇合并后的整个大浦东地区，面积约1400平方公里。

世博值得期待，而在2009年房地产市场的疯狂过后，管理层针对房地产市场的新一轮调控也正在展开，上海的房地产市场又将如何走无疑将成为业内外的关注点。

2009年的房地产市场是空前繁荣的，无论是一级土地市场的地王层出不穷，还是二、三级市场的房价不断刷新，都令在年初看淡的人士大跌眼镜。究其原因，很大程度上在于信贷货币的空前投放，导致大宗资产价格几乎无一例外的飞涨，房地产不可能独善其身。近期更是接连发生迪拜外债危机、希腊国家主权信用危机，与随后的西班牙、葡萄牙、爱尔兰的主权信用受到下调等事件。作为与金融相关密切的房地产行业，随着宏观经济的止跌企稳、CPI的由正转负，面对出现的资产价格泡沫必然会吸引管理层的视线，为了防范将来金融机构的系统性风险，针对房地产市场的调控政策在此背景之下出台显得顺理成章。

近十年以来，国内的房地产市场几乎是每两、三年就会遭遇一次调控。诸如2003年的“管严土地,看紧信贷”、2006年的“国六条”、2007年提出的“健全以廉租房住房制度为重点”。但几乎每次调控都在短暂的市场休克之后，房价越调越高。出现这样的结果主要由于两个方面的原因。第一个原因是，尽管经济适用房与廉租房建设的政策要求始终在提，但事实上地方政府在房地产公共产品的作为很难令人击节，当然去年末的上海经济适用房申购的启动，不免令人关注其连续性。公共产品的缺位使得供应缺乏层次与宽度，房地产市场的需求变得非常广泛，供不应求无法避免。第二个原因是，用抑制消费和流通的政策重点，显然与正在进程中的城市化步伐相左，也无法在根本上长期抑制事实增加的需求。

此次的房地产调控与之前相比，从相继出台的营业税减免优惠政策取消、“国四条”、“国十一条”的推出、五部委出台政策提高购地门槛及国土部规范土地使用防止囤地等方面可见，其着墨更多之处似乎在于增加供应的环节。当然就土地开发管理来说，政策早就有之，现在缺少的未必是新政，更多的是执行。

与世博会以及其他规划利好相聚之后，上海房地产市场的走势或将走出一段非典型的走势。上海的房价与三个方面有着紧密的关系，其一是市场预期，其二是流动性，其三是区域规划利好，后世博的上海，其房价也不可能与上述三个方面脱钩。

首先就市场预期而言，上海的房地产市场今年似乎依旧是令人为之乐观的，尽管2009年的涨幅多少显得难以合理。无法回避的是，无论是“两个中心”或者是“迪斯尼乐园”，还是“世博园”，任何一个都足以使一个城市快速增加其附加值，对土地而言，增值是合情合理的。尽管正开展的调控政策对于投机进行了抑制，也对市场情绪产生了一定的影响，但在资本可投资领域依旧选择范围不大的情况下，作为投资品范畴而言，上海的房地产仍然会受到具有实力的中长期投资者青睐；同时，作为消费品范畴而言，上海也并不缺乏新移民与本土的改善型需求。不可否认的是，事实的市场中理性人究竟还是少数，如果当预期被过分透支，或者价格上涨出现非理性成分过多的同时，市场的风险其实也正在积聚。

其次，正如上面所提及的，2009年的房价飞涨很大程度上在于信贷货币的空前投放，以及实体经济的不振，过多的产业资本、信贷资本注入虚拟经济。但就2010年而言，考虑到今年上马的中长期项目的可延续性，可能出现的大概率事件应是从“极度宽松”转为真正的“适度宽松”。在没有新的目标之前，资本逐利的天性依旧会选择目前安全性与增值性皆可的房地产市场，当然也包括流动性更好的股票市场。如果说造就2009年房地产牛市的是信贷货币政策，那么要使其回归理性的话，解铃还需系铃人。

再次，无论是现实还是预期，房地产市场的上升都离不开区域的规划利好。上海近年来几乎都是“国际级”的规划起点，前文关于此已经提及甚多，不多赘述。

综合上述所言，世博会召开的重磅利好与遏制房地产市场过热的政策需要，两者之间必然将存在着相互对冲。事实上，市场预期往往比基本面更能够决定市场情绪，而市场情绪又在很大的程度上决定着市场的走势。对于后世博的上海房地产市场而言，最为合适的步伐应是趁此轮调控，适时退烧并保持平稳合理的上涨幅度。