楼市没有调控？还是调控“失灵”？

--也谈9部委联合督查楼市新政暨国办4号文件

（文/冯晓东）

一段时间以来楼市陷入且调且涨怪圈，有人预言2012年泡沫将破。难道楼市没有了调控，还是调控“失灵”？2012，真是更疯狂吗?

先来解读一下政策。近日,9部委联合督查楼市新政,成交现下降态势。在中央楼市调控新政出台不久后，由九部委组成的联合督查组已经开始奔赴地方，督查中央政策在地方的具体落实情况。联合督查组已经抵达了河南，开始对河南省贯彻落实国办（2010）4号文件情况进行督查。为了遏制一些重点城市的房价上涨过快的问题，进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，国务院办公厅在本月印发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（即国办4号文件），该文件提出了从土地供应、信贷政策等多方面稳定当前楼市的政策。该政策出台后，国内楼市成交量已经出现环比下降态势，据一些中介机构的信息显示，北京和上海等重点城市的二手房交易也重现“议价空间”，而这种情形在2009年下半年几乎难见。但鉴于房地产业对地方经济的重要性，业界曾有担忧地方政府可能将打折执行中央的楼市调控政策。如2009年卖地收入排名前列的某地近日推出29条房产新政中规定，不论是否当地户籍，手中无房者在市区购买140平方米以下的普通住房，就可获得房款总额1.3%的财政补贴。此举一度被业界质疑为仍在为高房价托市，化解中央调控楼市的强度。对此，中央层面也有所预警。住建部将按照国办4号文件要求，加强对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查，对房价上涨过快的地方和城市进行重点督查，确保各项措施落到实处。

再者，近期地方“两会”次第召开，一些地方政要也纷纷高调表态将落实中央政策，稳定房地产市场，加大保障性住房建设。如北京表示将遏制房价过快上涨势头，上海启动经济租赁房政策研究，海南决心防止泡沫再一次轮回，天津、重庆、南京等城市则提出大幅增加保障房建设。对于地方政府是否会真正落实中央调控政策的问题，国务院最近出台的有关调控政策以后，各地的地方政府都积极响应了，包括北京、上海、南京、重庆、广西，在“两会”期间对于增长中低价位的保障型住房都有了具体的目标，这显示地方政府积极参与落实到调控政策上来，已经迈出了可喜的一步。如果地方再加快国务院关于宏观调控措施的具体落实。不折不扣的落实和贯彻下去，这样今后的房地产市场才能有一个平稳、健康的发展态势。

无可厚非，至少从2005年开始，中国房地产其实一直存在者泡沫的，泡沫的漩涡中心在上海。那时候，美国加息，购房者的融资能力下降。然而，将近5年过去，泡沫没有破裂，房价且调且涨。只有在金融危机爆发的2008年后半程，部分地区房价才不得已有所下降，随即而来的是2009年的“报复”式上涨。调控陷入一个怪圈。现在已经没有人相信，调控政策会给市场带来过大过好或者过坏的影响了。

市场变得更疯狂。近期，国务院在出台了若干房地产调控措施后，虽然楼市表面上有变动，但我以为“资本游戏”“楼市游戏”还将继续，直到泡沫破灭的那一天。从2003年开始，国家陆续出台了一系列措施。住房商品化后，新一轮房地产市场的宏观调控大幕由此揭起。2004年，宏观调控措施出台的密集程度之高此前少见，有效地遏制了过热的房地产经济，房价上涨势头被视为有所缓解。随后的两年，每年都会出台一些调控政策。但在2007年，经过连续两年的房地产调控之后，中国大城市高涨的房价不仅没有丝毫回落，反而迎来一轮全面上涨的浪潮，而深圳无疑是其中的“领头羊”，仅在上半年，深圳房价即暴涨了50% 以上。当年，国家亦出台了众多调控措施，2007年被视为是我国进入新一轮宏观调控后，针对过热的房地产业出台一系列宏观调控政策最多和力度最大的一年。中央政府通过对房地产开发政策调整、土地出让政策调控、外资购房政策严控、房地产金融适时紧缩和房地产税收的不断规范来调控市场。但调控总是滞后于市场。因为我们看到得罪现实的是2008年市场的大落和2009年市场的大起都是之前所无法预料到的，调控只是针对市场当时出现的问题提出对策。

如果一定要追根溯源地分析问题所在,那么2009年的大涨是源于流动性过于充足。而在对外开放不可逆转的时代，基于外汇高企而出现的流动性泛滥，并不是一国政府可以直接管制住的，流动性泛滥根源在于美国的货币贬值政策。尽管宏观调控政策总是引起市场争议，但制定政策的根本在于，如何使房地产业持续稳定发展和加快解决住房问题步伐中寻找平衡点。

如此说来,调控“失灵”了？“调控”似乎一直未能解决房价大幅上涨的问题。在业界看来，调控的主要目标从来就不是让房价大幅下降。因为真的哪天房价下跌将会比股灾还要惨。中国只有8%的股民，但却有80%的人拥有房产。现在是流动性过剩，加上投资热，推动房价不断上涨。然而，房价的过快上涨却使得住房矛盾更加尖锐。关注夹心层的住房问题成了重要问题，也是目前房地产市场的主要矛盾之一。2008年确定了加大保障房力度的调控思路以后，一部分人的住房问题是被忽略了。而调控措施是否能够执行是控制房价的关键。

在市场经济中，政府干预经济是为了矫正和弥补市场机制的功能缺陷或市场失灵。但是,政府为此所采取的立法、行政管理以及各种经济政策手段，在实施过程中往往会出现各种事与愿违的结果和问题，最终导致政府干预经济的效率低下和社会福利损失。也就是政府在力求弥补市场失灵的过程中，又不可避免的产生了一种缺陷，即政府活动的非市场缺陷—“政府失灵”。而这在房地产调控中的“政府失灵”是显而易见的。一方面，有些地方政策存在失误;另一方面，遭遇市场博弈，执行不到位。

调控并没有切中行业问题的要害，但它却有效地解决了短期市场中出现的问题。房地产行业中的要害问题是制度性的。传统的行业经济管理体制出现了计划性的土地供应制度与市场经济中的商品房市场化供求制度二者之间的内在矛盾。商品住房中的供应结构不合理正是这二者矛盾的必然结果：计划性的土地供应制度不可避免地造成地荒，而房地产开发商拿地以后必然会理性的追求企业自身利益最大化。因此,矛盾是必然的.

那是否意味着2012年楼市泡沫破裂呢？历年的宏观调控中，都提到了抑制房价过快增长，为此，政策分别从供给端和需求端加以控制和引导，来实现平抑房价的目的。但在供给端，有效的市场供应并不充足。以房价上涨较快的北京为例，前几年北京的土地出让计划都未完成，2009年才完成当年的土地出让计划。

即使增加了土地供应，新的问题又涌现。在“8·31”土地制度变革以前，各个城市已经出让了许多土地;在这两年宏观调控期间，由于企图采用增加土地供给的方法，缓和房地产供求矛盾与降低房地产价格，许多城市又出让了若干土地。这些土地出让以后，大量地囤积在开发商手中，增加了开发商土地储备的数量。在现行土地出让机制短期内无法改变的状态下，必须通过加强监管来改变囤地现象。工程进度必须写入合同中。需求端的控制同样遭遇市场博弈。现行的金融政策不能有效制止投机。银行房贷作假，投资和投机需求被鼓励。而税收政策的实施，同样饱受争议。在流通环节上征税意义不大，税费成本必然将转嫁给购房者，增加首次购房者的购房成本。而对持有环节征税—物业税迟迟不能推出，也令投机者更加肆无忌惮。

由此可见,在调控政策的实际执行过程中，地方政府也未能将一些措施落实到位。所以,在某种意义上可以这么说:“2008年实际上是地方政府而不是开发商在炒房地产”。在现行GDP考核机制、财政税收机制不改变的情况下，房地产的泡沫游戏依旧继续。房价上涨的最终受益者是地方政府，开发商拥有的是地和债，而地方政府收获的是财政收入。

当然，话回过来说。2012年房地产泡沫是否将破裂？这个问题的前提是美联储为了应对通胀，将利率调至4%以上，导致热钱离开中国，而中国也将调高利率以抑制通胀和防止资金流出。