“冬”“堵”“戏”“闯”，地产商依旧“逍遥法外”?

金融危机发生后，风雨飘摇的2009年即将过去，又到了一年盘点楼市和预测2010年房价的时间了。在即将过去的一年中，中国的房地产市场经历了大悲到大喜的一个历程，从年初的低迷到年中的活跃，再到三四季度的火爆。2009年的中国楼市也出现了很多的争论：从假按揭到小阳春的争议，从土地流拍到央企野蛮拉升地价，从十大产业振兴计划落选到支柱地位，从通缩论到争议很大的通胀论，年末又开始了政策要不要退出的争论，物业税、小产权、招拍挂、地价房价争论、星河湾的神话成功等等，注定为2009年增添不少颜色。

回顾2009年，是为了更好的展望2010年，吸取经验和教训，2010年的房价走势是什么样的，市场活跃程度会出现什么变化，房地产政策会有哪些转变，这些都是大家很关心的问题。

在住宅市场火爆的同时，商业地产走出了低谷了吗？写字楼市场进入上升通道了吗？2010年的商业地产会复制住宅市场的行情吗？写字楼和商业地产如何在新的条件下运作？豪宅市场在2009年经历了V形反转的走势，吸引了众多的投资客进入，随着迪拜危机的败落，诸多明星的财产大缩水，中国的豪宅市场会不会在2010年发生重大变化？

这里，我想说的其实是“冬”“堵”“戏”“闯”，地产商依旧“逍遥法外”的现状。

“冬”“堵”“戏”“闯”，就是“东躲西藏”的话外音。“冬”是这个冬天国务院出台了相关政策针对房地产行业;“堵”是国务院出台了相关政策，惊闻温总理发出打击地产违法犯罪动员令,开发商捂盘惜售类同犯罪，又联系前日公布的营业税优惠终止,“温四条”终于向高房价举起手术刀;“戏”是“把戏”，老百姓希望这次整顿不是一出把戏，不是做戏给老百姓看，不是一次亲情表演，而是对症下药，救高房价带来的社会深刻矛盾于水深火热之中;“闯”是开发商“本事之大”，上有政策，往往下有对策，用其话来说就是，做房地产开发的，没有胆大闯荡上海滩、紫禁城,哪有赚的钵满盘满的?于是乎,到最后,我们的担心就成了:“冬”“堵”“戏”“闯”，地产商依旧“逍遥法外”?然而，如此，可能投资需求受阻,不过，房价上行趋势我以为恐难改变。

    从“东躲西藏”，到“冬”“堵”“戏”“闯”，堵了这头堵不了那头,严了土地出让金宽了欠税,地产商依旧”逍遥法外”?

北京曝光35家欠税企业，八成是房地产商地产“不差钱”仍然当“老赖”.欠税金额最大的北京城建四建设工程有限责任公司欠缴各类税金共计6300多万元。地税局表示，有些企业欠税金额较大，是由于多年累积造成的，也有一些企业正在逐年偿还欠税，但所欠税金仍超过800万元以上，按照有关规定还是要进行公示。据悉，这些企业是截至今年11月30日，累计欠缴地方税收800万元以上的企业和单位以及2007年12月后走逃、失踪或其他找不到下落的欠缴税款的纳税人。在公布的欠税企业名单上，涉及房产开发、建筑建材等相关行业的企业达29家，占到总数的八成。其中包括比较“有名”的北京王府花园开发公司、北京都市芳园房地产开发有限公司、北京城建四建设工程有限责任公司等，潜水种类主要是企业所得税、营业税、城市维护建设税等。

今年房价一路走高，房产企业多数“不差钱”，为何依旧成为欠税“主力军”？我们分析下来，一是房产类企业涉及11个税种，计算比较复杂，因而税务部门监管比较困难;而是此类企业开发周期长，先预交税款，但是否欠税、欠税多少要等完工结算才知道，因而前期预算不准的话最后累计下来数额便很大。

沈阳地税最近也曝光：欠税大户一半是房地产开发商。沈阳市地税局曝光欠税企业名单，最多一家欠税5662.48万元。房地产是人们公认的挣钱行业，可一些开发公司缴税的积极性显然打了折扣。沈阳市地税局最新公布的52家欠缴税款企业名单中，房地产开发商就有27家。地税局说，此次将欠缴税款的企业公开曝光，旨在督促纳税人自觉缴纳税款，以保证国家税款及时足额入库。欠税单位若逾期未缴，税务机关将采取扣缴存款;查封、扣押、拍卖或变卖纳税人商品、货物、其他财产;阻止法人代表出境等措施。在这份欠缴税款企业名单中，辽宁李世房产开发有限公司以欠税5662.48万元位居榜首，共有8家企业欠税超千万元，沈阳客运集团也因欠税1574.21万元上榜。税务部门人士说，有的房地产开发商已是长时间拖欠税款，已被纳入金融部门的征信黑名单;部分房地产公司为开发一个项目而注册公司，项目销售结束公司随之注销，要从这些公司追回欠缴税款难度并不小。

房地产开发公司占欠税大户榜半壁江山，既说明房地产公司纳税的社会责任意识有待提高，又表明对该行业的税收征管有待加强。

在看其他地方：东莞市5地产大佬共欠税2518万。日前,东莞市国税局和地税局公布了欠缴地方税收200万元以上的企业(单位)。值得指出的是东莞市樟木头房地产开发总公司(天龙居)、东莞市樟木头房地产开发总公司(龙珠广场)、东莞荔景山庄商住开发有限公司、东莞市世纪滨江建造有限公司、东莞市塘厦镇房地产开发公司(莲湖新村)。此外,登上欠税200万元以上名录的还有:广东省东莞市莞城造纸厂、东莞华侨大厦、永胜电脑五金(东莞)有限公司,以及东莞市清溪金卧牛实业有限公司。

广州市地税局曝光了63家欠缴地方税收200万元以上的企业，涉及房地产行业的就多达49家。重庆市地税局公布了该市128家欠税企业名单，房地产公司和相关企业数量高达70余家，欠税金额最大的一家房地产公司欠税金额高达4000多万元。

开发商“欠税”成家常便饭，究竟为了啥？究竟是怎么回事？需要引起高度重视的是，对于开发商屡成“欠税大户”、纳税“钉子户”的问题，决不能再用“曝光”这样的手段作简单处理。因为，“曝光”对开发商来说，也是家常便饭，对开发商欠税的问题，必须施之于重典。开发商成“欠税大户”，并不是什么新鲜话题。纵观全国各地公布的欠税企业名单，鲜有开发商不上“榜”的。而且要么不上“榜”，上“榜”就很扎眼。

对此，那些习惯于帮开发商说话、为开发商办事的人辩称，这是因为房地产市场遭遇严冬，开发商资金紧张，延缓了交税的速度，造成欠税。那么，事实果真如此吗？显然不是，因为，在2008年以前房地产市场的“火红年代”里，开发企业一样是欠税的绝对大户。除了欠税之外，在商品房的质量、售后服务、价格等方面，也时常会出现在“曝光”台上。久而久之，对某些开发商来说，“曝光”已不是“涂黑”，而是“添彩”了。

我们多次看到了从“东躲西藏”到“冬”“堵”“戏”“闯”，刚刚严了土地出让金却宽了欠税,难怪地产商依旧”逍遥法外”！我以为，治标要治本！对开发商欠税等类似“戏”“闯”问题，必须施之于重典。

比如，先从源头上完善开发商的准入制度。对开发商进入房地产市场，除了传统意义上的准入标准之外，还必须对开发商进入房地产市场的“违法违纪”问题进行评估，凡是存在欠税、偷税、漏税以及其他违法违纪行为的，规定在若干年内不准再入这一行业。以此来迫使开发商遵守国家法纪，维护国家和群众利益。

其次，国家、地方政府要定期整顿规范房地产市场。出现开发商屡成“欠税大户”的另一个重要原因，就是房地产市场的不规范，给开发商钻了空子。因此，必须进一步完善房地产市场的各项管理制度、政策办法，建立健康、有序、规范的房地产市场，用制度和规章来规范开发商的纳税、经营行为。

还有，就是完善各项房地产税收制度。目前，房地产市场的税收制度也存在一定弊端，如土地增值税的预交制度。一边要求预交，一边对欠税又不加强力度，这相当于法律中的合同法的订立，合同中指出了哪些现象属于违法，可以解除合同，但仅仅指出哪些现象属于违法，可以解除合同有何用？还必须有“违约责任条款”！违约这不仅是一种不规范的处理办法，也是对法制的伤害。因此，应当取消土地增值税等的预交制度，强化欠税的管理，做到该交的及时缴纳，不该预收的坚决不预收。

还有，完善地产开发建设项目申报和稽查制度。开发商欠税严重，也暴露了税收征管和稽查方面的漏洞。为了防止开发商钻空子、拉关系，还必须进一步完善税收的申报和稽查制度，要求开发商必须如实申报、及时申报、足额申报，并定期或不定期地进行税收稽查，以堵住开发商欠税、漏税甚至逃税的漏洞。

最后，就是加大处罚力度。俗话说乱世要用重典。要解决开发商欠税的问题，就必须加大查处力度。一方面，对商品房正常销售期间欠税的，一律封存正在销售的商品房;另一方面对商品房销售结束而欠税的，以偷税论处，追究其法定代表人的法律责任。如果能够对欠税问题施以重典，欠税现象就能够得到有效遏制。