是大浦东助推迪士尼?还是迪士尼光彩大浦东...

引言：

究竟是大浦东助推迪士尼?还是迪士尼光彩大浦东?“大浦东”是个行政区划下的城市全新意义上的功能定位与价值提升，“大浦东”助推迪士尼是无可厚非的。同样，“迪士尼”是个城市板块区划下的城市全新意义上的房地产概念股与个性股定位与价值的提升。迪士尼光彩大浦东也无可厚非。谁助推了谁？谁光彩了谁？其实并不重要，重要的是，从此，新上海城市功能定位与价值提升得到了很好的体现，就目前“满城尽论房地产泡沫”下的上海楼市，也因此有了“继续痛并快乐着”的理由。蓦然回首，终于发现，在上海买房置业，等了N年，房产啊房产，想说爱你并不是很容易的事；房价啊房价，想说降价那至少要等迪士尼板块影响下的地产项目全部销售完毕，勤劳、善良、可伶、无奈的老百姓才能再一次大声说出“爱拼才会赢”、“降价才会买”！

一个硬币有两面，凡事有利必有弊，天平的两端不可能永远平衡……上海市民、广大长三角地区市民，乃至全国人民都期待”迪士尼”落户中国大地。改革开放30年，祖国成立60年，国兴则家兴，和谐、欢乐的社会发展面貌是我们永恒的追求。只是，就上海房价而言，尤其大浦东以来，尤其如今的上海迪士尼征地正式启动以来，老百姓买房，心中永远的痛……

正文：

欣闻上海迪士尼征地启动，首次征地总面积就超过6000亩。一期工程在黄楼以南，二三期进一步向西南顺延。从这个意义上说，迪士尼在传言中的黄楼区域稍有南移。

其实，早在今年9月，上海市国土资源网就悄然挂出了迪士尼项目的一期征地公告。上海市人民政府以“沪府土[2009]480号”批文批准为川沙新镇A-1地块土地储备项目征收集体土地。此次征地范围西至A2高速公路，北至A1高速公路。现在在来看该地块正是黄楼以南，以赵行村为核心的位置。与目前公布的迪士尼一期征地完全吻合。更值得一提的是，公告中地块的东、南边界为“至布宜诺项目02建设单元”，公告对这一建设单元进一步解释为“（即项目二三建设用地）”。而现在在我看来，所谓的布宜诺项目其实很有可能就是迪士尼项目的另一个代号性称呼。我还看到2006年川沙新市镇控制性详细规划图对川沙镇的西南角500公顷的区域被规划为一个名为“BuenalandShanghai”的主题公园。由于迪士尼项目还在报批当中，很明显这块地是为该项目预留的。因为“布宜诺（Buena）”与迪士尼渊源颇深。早在2006年所公布的“布宜诺”项目一期工程占地约4.25平方公里，大致方位是北到迎宾大道，南至八灶港，西起外环线，东到唐黄路。二期工程可能向东延伸至华东路，占地面积扩大到8-10平方公里。项目用地动迁工作办公室设在华东路以东。值得注意的是，“布宜诺”项目一期工程的土地区块范围与此次浦东新区所征土地范围几乎一致。

我说这些，无非是想说明上海迪士尼地块涉及征地单位之多和面积之大，也令市场人士肯定了其迪士尼用地的身份。该征地项目涉及59家被征地单位，总面积达到4089435平方米（约6134亩）。6000多亩的征集量相当之大，实属罕见。但相关政府部门其实早已经就动拆迁方案等问题做了充分的准备。

那么，究竟是大浦东助推迪士尼?还是迪士尼光彩大浦东? 至少我认为，“大浦东”是个行政区划下的城市全新意义上的功能定位与价值提升，“大浦东”助推迪士尼是无可厚非的。同样，“迪士尼”是个城市板块区划下的城市全新意义上的房地产概念股与个性股定位与价值的提升。谁助推了谁？谁光彩了谁？其实并不重要，重要的是，从此，新上海城市功能定位与价值提升得到了很好的体现，就目前“满城尽论房地产泡沫”下的上海楼市，也因此有了“继续痛并快乐着”的理由。蓦然回首，终于发现，在上海买房置业，等了N年，房产啊房产，想说爱你并不是很容易的事；房价啊房价，想说降价那至少要等迪士尼板块影响下的地产项目全部销售完毕，勤劳、善良、可伶、无奈的老百姓才能再一次大声说出“爱拼才会赢”、“降价才会买”!

来看对于界龙实业、中路股份等遭市场反复炒作的迪士尼概念股，相关公司所拥有的土地尽管在迪士尼辐射范围内，但最终可能会被政府部门以动拆迁方式收回，企业不可能自行开发，因而很难出现土地价值的爆发式增长。但我们已经看到上海有一幅“迪士尼地块”开拍楼板价很可能超万元。那就是浦东新区川沙新市镇A08－03地块由于紧邻“上海迪士尼”意向用地被称为“迪士尼地块”，其最终成交价有可能会成为衡量界龙实业、中路股份乃至于中华企业等迪士尼概念股股价的风向标。因为“风险地价”系统给出的上述区域住宅风险价格已经接近8000元/平方米，地块每平方米楼板价突破万元的可能性也很大。紧邻“上海迪士尼”意向用地竞买开发商也竟然超过了17家，不过，开发商感兴趣的是迪士尼概念。另外，开发商们还十分关心上述用地的商业部分面积，因为相比于住宅，“迪士尼”附近商业用地拥有更高的开发价值。

目前的“迪士尼”概念对川沙、南汇等地的楼市已经影响很大。虽然上海迪士尼的消息尚未最终确定，但当地的土地和住房价格已经包含了“迪士尼”的概念。事实上，由于在迪士尼乐园附近拥有大片土地，界龙实业、中路股份、中华企业等上市公司一直在股市上被“爆炒”。迪士尼刺激，上海板块发飙。迪士尼项目始终牵扯着资本市场敏感的神经。近两周，资本市场对上海板块的炒作没有停息过。在大盘大幅跳空低开的情况下，陆家嘴、界龙实业等上海板块股依旧是高开，之后也一直保持强势。因此，迪士尼概念股后市还会反复炒作，热点将从地产类股票向基建类、消费类股票扩散。

我们再看看迪士尼“核心区”相关公司地产项目大起底。界龙实业位于川周路南北两侧的主厂区；张江高科位于川沙路－川宏路地块的项目；中路股份位于南六公路818号的主厂房；申达股份下属第三十六厂，位于川沙镇东西向主路新川路的东头南侧。迪士尼这回真的来了。究其原因，在迪士尼项目旁，拥有土地厂房和地产项目，无疑是相关公司备受追捧的主因。

商业地产首先受益。比如深长城、创兴置业均在迪士尼项目旁拥有商业地产项目。其中，深长城2008年年报显示，拥有上海张江镇“长城·中环墅”项目，以及南汇区惠南镇“澜溪岸城”项目。创兴置业在2008年年报中披露，持有上海振龙房地产开发有限公司39.93%股权，该公司目前在开发的项目为位于南汇康桥开发区的绿洲康城项目，该项目分为别墅区“绿洲康城-金帝豪苑”、公寓区“绿洲康城-亲水湾”两个子项目。公司自营开发和参股开发的房产项目均集中在上海市南汇区，面临一定的区域性市场风险。根据公司2008年年报显示，上海振龙预计2009年度正常经营所需资金约为6.3亿元，其中“亲水湾”项目滚动开发所需资金为5亿元，上海振龙计划通过预售商品房回笼资金6亿元，不足部分通过债务融资解决（注：本人曾任创兴置业上海振龙房地产开发有限公司商业地产部经理，故对创兴置业项目及公司发展动态有一定发言权）。

工业用地身价倍增。除开商业地产，界龙实业、中路股份、张江高科等一批公司在迪士斯尼项目旁拥有的工业用地也备受瞩目。就公司年报来看，界龙实业、中路股份无疑是迪士尼项目周边的土地大户。其中，中路股份表示公司本部南汇区宣桥镇南六公路818号564亩地块和全资子公司中路实业南六公路888号132亩地块的远期战略筹划，适应未来周边产业发展的需要。界龙实业有多处地产用于出租，子公司上海界龙文英商业表格和系统有限公司将位于黄楼工业小区建筑面积11000平方米的建筑、全资子公司上海界龙中国全通将上海浦东新区川周路7076弄6号二楼15742.67平方米的厂房、子公司上海界龙印刷器材有限公司将位于浦东新区川周路7076弄1号建筑面积400平方米的厂房均用于出租。此外，界龙实业大股东上海界龙集团将区黄楼镇界龙大道腾飞路8号建筑面积8405平方米的厂房用于出租。母公司的控股子公司上海浦东纯味食品厂将川沙镇界龙大道268号建筑面积3331.60 平方米的厂房用于出租。张江高科也收购上海欣凯元投资有限公司100%的股权，该公司拥有浦东川沙工业区内占地面积为119146平方米的项目，该项目东临川沙路、北临川宏路，用地性质为工业用地，使用年限46年，规划容积率1。

最后，我只能说，上海迪士尼征地启动就目前“满城尽论房地产泡沫”下的上海楼市，也因此有了“继续痛并快乐着”的理由，从此，新上海城市功能定位与价值提升得到了很好的体现。但就对于近几年想在上海买房置业的普通购房者来说，等了N年，房产啊房产，想说爱你并不是很容易的事；房价啊房价，想说降价那至少要等迪士尼板块影响下的地产项目全部销售完毕才或许再一次大声说出“爱拼才会赢”、“降价才会买”的豪言壮语！

一个硬币有两面，凡事有利必有弊，天平的两端不可能永远平衡……上海市民、广大长三角地区市民，乃至全国人民都期待”迪士尼”落户中国大地。改革开放30年，祖国成立60年，国兴则家兴，和谐、欢乐的社会发展面貌是我们永恒的追求。只是，就上海房价而言，尤其大浦东以来，尤其如今的上海迪士尼征地正式启动以来，老百姓买房，心中永远的痛……