回老丁：房价、投资

丁丁看世界：

2009-10-2613:12:03

导爹是房产专家，人说石油又涨了，房价一定还会涨，我是不是还可以出手捏？

导爹回：

听到专家二字时，总是会想起网上流传的一句话“您才是专家、您全家人都是专家”，哈哈哈....

房价是一个很让人疲劳的问题。

任何商品都有一个顶和低的问题，判断楼市短期的顶或低，无异于猜大小。先前在搜房博客上写上“儿童争日、如盘如汤;辩士论天、有头有足。”的副标题时，实际上就是高挂免战牌了。

有人说，房子是有稀缺性的硬资产，我不知道对不对，但总觉得，说“土地是稀缺性的硬资产”或许更确切些。当然，这或许不是绝对的，但相对于法币（即法定纸币）来说，的确是硬道理。法币的历史，就是法币对资源贬值的历史，只是时段和速度的问题。

黄金从71年（布雷顿森林关门之前）的35美元到眼下的1000美元，时间跨度38年、涨幅近30倍;二十年或十年或五年来的房价涨幅多少，相信你也不会陌生。当中有货币贬值的问题，也的确有资产升值的因素。但投资并非如此的简单，资产价格的泡沫程度和主客观的投资时限资金成本等，都是决定投资成败的关键。

石油不仅仅是用来烧的、房子不仅仅是用来住的，因为它们都已经成了成熟的投资载体了，价格已经不能直接体现商品固有的使用价值，那么，泡沫就会是客观存在的、程度略有不同而已。假如房子对法币的年均升值是10%，那么，7、8年后你的房子就可以翻一番。但假如你买的房子、人家已经帮你提前升值五年了（也即泡沫），那么，你只能在五年后才能享受到房子的增值了，而五年内你有可能是亏的，万一你需要逃套，说不定还会被腰斩。

我一直很认同天地盛甲财富会所的老板叶振民先生的“快乐投资”的理念，比如，财经作家吴晓波买了一个小岛、雇人种杨梅，经常获得快乐、也有“拥有一个小岛”的满足感，时间也将证明、这一定是个润物细无声的优质投资。

废话老半天就是说不在点子上——目前到底可不可以出手买房？说句套话就是具体问题具体分析，取决于你的资金性质、投资期望值和标的物的未来价值。

一方面，房价的确已经过高，各方面的风险都在积累，这是个事实;另一方面，今年保八明年保几，不知道但一定也会有保的任务，靠啥来保呢？房地产一定是个大头。房价已经是“摸也摸得、摸也摸不得”，稳定依然是以后的主旋律，是稳定上升还是稳定平滑或稳定下滑（或称软着陆）都有可能，基本取决于政策面。

有个有趣的对话：

银行跟央企说：哥们帮个忙，贷点款吧！央企点头同意，四万亿就演变成半年7.37万亿。

国资委跟央企说：这个过剩不能搞、那个过剩不能搞哦！央企只能成立房地产公司、拿钱砸地。

钱从银行转到央企、再从央企转到财政，土地财政复苏、政府高成本营运得以维系、“铁公机”扩大。资金在M2M3的范围内、左手捣右手，GDP上去了、物价也基本能稳定，屁民们在糊里糊涂中“被拉动内需”了。

注：硬通货就是指坚挺的货币，通货膨胀指的是货币流通总量超出正常水平，而物价普涨只是通货膨胀的临床症状之一，但不是必然的。目前已经处在通货膨胀很久了、而不是所谓的通胀预期。如果新增的货币流通量能控制在M2M3范围内，就只会引起部分资产载体的价格上升而已，物价普涨的影响因素主要还是在M0M1，而M2M3部分向M0M1传导和普通商品过剩此消彼长，物价基本维持稳定，但实质上，稳定的普通商品价格在货币贬值的对冲下、绝对价格已经降低了。

下午阿俊电话说，上海个别楼盘开盘即售馨，一来大家有钱不知道往哪扔（很惊讶哦）;二来优惠政策大限即逝。所以问该不该入市？

第一、楼市基本还是政策市，银根的松紧度和土地供应以及导向，都是影响因素。相对于上半年，贷款规模缩小、资本市场开闸，央企流动性泛滥有所减弱、民间贷款趋于活跃，但总体上，半年7.37万亿的日子不大可能有了;上海日前拟向市场推出多幅地块，意义很明确;舆论导向似乎不是很支持高房价了;

第二、地方性的优惠政策是橡皮筋，关开都很快速。据统计，上海的几大优惠政策，大概能节省6-8%，相对于去年万科三林板块30%的降幅，意义似乎不是很大;

第三、去年底，我说过“稳健型基金入市当包租公，是稳定市场的力量，迟早会释放救市。”眼下，保险基金已经部分放开，社保基金也正在积累力量，或许会在市场转弱的时段陆续开闸;

第四、经济危机对稳健投资人的冲击并非想象的那么大，何况中国并非处在风暴中心，政府的确反应有些过敏、冲喜工程有些过大，如果不能有效控制M2M3向M0M1的传导，物价普涨或许会冲击虚胖的啥啥。因此，软着陆一词或许会重新出现在政策面。

谁的地盘谁做主，我不能说“别人打针我的肉不疼”的话，笋盘别错过、但入市要小心，眼下的楼市并非遍地黄金！相信春节过后笋盘会更多。

脑子有点不清晰，写写就不知道自己在说啥了，呵呵....