上海楼市调整空间不大

上海楼市调整空间不大

十月长假后两周时间内，房地产股领涨大盘。原因有二，一是上市公司纷纷公布三季报，地产公司业绩靓丽；二是部分城市商品房成交量出现较大幅度的反弹，“银十”好像呼之欲出。楼市到底处于何处态势，恐怕多数人越看越迷糊。

近期国家统计局公布的数据表明，三季度全国商品住宅销售面积较第二季度增长6.4％,可见市场基本上延续了二季度的热度。然而，各地区形态有别，东部地区三季度商品房销售面积比二季度下降0.5％，其中广东、北京、上海的降幅分别为7.6％、11.4％、8.1％。显而易见，东部地区楼市的调整时间早于全国整体和中西部地区。

进入10月以来，部分投行的报告频频放出各地商品房销售强烈反弹的利好信息，其中也包括上海。我没有精力一一观察其它城市，但上海的实际情况与很多投行报告观点有异。国庆之后，上海网上房地产的日成交数据突增，大部分都在千套以上，仿佛又回到6月的成交沸点。其中奥妙在于近期配套商品房（定向供应动拆迁居民）成交急剧放量，主要集中于南汇区，从而大大拉高了总体数据，而纯商品住宅的成交量依然维持7月以来的下滑趋势。

东部地区的一二线城市，尤其是京沪深的房地产市场，堪称全国楼市的晴雨表，更值得业内外关注；当然，还有一个特征，由于近些年东部大城市房价涨幅明显高于中西部城市，市场中投资投机需求比重也大于其它城市，导致市场波动的频率快于后者，波幅大于其它地区。今年“金九银十”铁定不会光临多数东部城市了，而近两个月中西部很多城市的市场依然活跃。

接下来还是重点分析一下上海楼市。近期上海统计局公布了前三季度的房地产数据，毫无疑问，销售量同比去年肯定是剧增。值得重点关注的是，供不应求的矛盾非常突出。前三季度商品住宅竣工面积为962万平方米，下降11.2%；新开工面积为1114万平方米；施工面积同比下跌3.5%。这三项指标皆表明供应紧张，而前三季度商品住宅销售面积却高达2230万平方米，同比增长49.5%，规模远大于竣工量和新开工量。

这意味着什么？竣工面积下降说明当前的现房供应缺口很大，新开工量不足，预示着未来6个月住宅供应紧张。如果商品住宅的需求不能大降30-50%，则明年上海商品住宅的供应仍将紧张。当然，这其中有去年很多项目停建的因素，今年二季度以来才陆续复工或新开工。另外，今年三季度企业拿地量明显增加，部分项目建设速度快者，明年二季度即可上市。上海商品住宅市场今年严重的供不应求，是导致房价快涨的直接原因，明年供求关系将明显缓解，但不要奢望会逆转为严重供大于求，也即明年房价不会大跌。

问题的关键在于，市场需求会做何变化。今年6月上海商品住宅成交量触顶后，出现持续下滑。究其原因，房价持续上涨抑制了部分自住需求，尤其是预算较少的首次置业需求，而投资投机需求依然活跃，但后者的增量明显小于前者的缩量。这一特征可以从两个角度加以证明。

一个角度是个人房贷结构变化。今年三季度上海个人房贷增量创单季最高历史记录，其中“两外人士”住房贷款增量占比上升。1-6月外地居民和境外人士住房贷款增量占全部住房贷款增量的比重为29%，1-9月则升至36%，其中，7、8月份这一比例均达42%，特别是境外人士住房贷款增量占比7-9月分别达到3%、6%、8%。“两外人士”中，相当一部分属于投资投机需求，比如温州炒房团和港澳台胞。

另一个角度是住宅成交的户型结构变化。以上海二手住宅成交数据为例，7000元以下的低档房，自去年第四季度至今年9月，在总的住宅成交量中所占比重，已由31%跌至19%，说明首次置业需求大幅萎缩。与此同时，大中户型成交比重持续上升，比如140-200平米户型，由4.8%上升至6.3%，这意味着投资投机需求持续增长。当然，随着二套房贷政策的收紧，近期投机需求亦有所观望。

至于房价，今年以来可谓普涨，但各个区域涨势不同。今年三季度和去年三季度相比，上海一手纯商品住宅价格按环线分别如下：内中环区域最高，达到45.06%；作为成交主战场的外郊环区域，上涨22.21%；郊环外区域涨幅最小，只有7.55%。由于市中心新盘供应越来越少，内中环区域已开始升级为高档住宅聚集地，突出案例是浦东的星河湾和徐汇的尚海湾。

今年第四季和明年一季度，笔者认为全国和上海楼市肯定会调整，但由于宏观经济处于复苏和上升阶段，本轮调整与2008年下半年那种成交量急跌、价格明显下滑相比，波幅会更小些，更何况还有供给短时间内无法放量的制约。

本文刊发于东方早报