国企不能靠资源垄断挤压民企

国企不能靠资源垄断挤压民企

中国房地产业似乎得了“青春期狂燥症”，诸多怪现象让人迷思。比如不管怎么调控，房价就是停不下上涨的脚步，比如开发商高价圈地与巨量闲置用地并存，比如年轻人“啃老”购房蔚然成风。而近期引起业界热烈讨论的是：国企、尤其是央企加速扩张、疯狂抢地的现象。

今年以来，国企在土地市场的表现非常抢眼。5-6月，北京多个地王都被国企收入囊中，比如作为央企的中化集团，旗下一家名不见经传的公司豪夺广渠路地王。8-9月，上海的风头盖过北京，中海地产以70亿元拿下长风地块，一跃成为全国年度地王；紧接着，沪上地产巨头绿地集团又以73亿元拿下徐汇滨江地块，刷新了全国地五纪录。

国企缘何如此血脉贲张？笔者归结为四点。其一，有钱。去年中央推出“四万亿投资计划”，多数投向了“铁公机”项目和重大工业项目，这些领域多由国企控制；另外，今年前三季度新增贷款达近9万亿元之巨，其中大部分贷给了国企。房地产开发业门槛较低，有钱能使鬼推磨。

其二，有利。房地产是公认的高利润行业，前些年完全可以定义为暴利行业，行业利润率远超全社会平均水平。资本无国界，更无行业偏见，哪里回报率高就流向哪里。另外，还有一个因素，今年以来实体经济与虚拟经济相比，复苏时间滞后，很多国企不愿把钱投进主业，房地产业成为最佳选择。

其三，有地。由于历史原因，部分国企拥有大量土地，当初拿地成本很低，甚至是免费划拨的。土地是房地产开发业的生产要素，有地就有利可图。以前这些“大地主”没有深切的认识到这种价值，现在都把土地当成了“宝贝”。况且，近几年国家对土地控制的越来越严，再不加快开发，那些闲置多年的土地可能被收回。比如，目前在大城市，好地段的土地供应非常稀缺，而很多地方国企则拥有一定量的土地，相当部分以工厂（有些已空置）的形式存在。某些央企则在全国拥有很多土地，比如以铁路建设为主业的中铁集国，目前正通过中铁置业重点拓展房地产展开发业务。

其四，有胆。今年有些地王价格之高，不仅让民众惊罕，也让民企开发商胆战心惊，比如潘石屹在竞标失利后，不禁大呼地价泡沫。国企在拿地上面如此冒进，除了有钱之外，还受特殊机制驱动。大型国企的领导，有点像政府官员，经常会受到任期内政绩的激励，由于风险低、收益高，往往敢于放手一搏。比如说，高价拿地后如果市场向好，则企业成绩单会很漂亮，假如不幸市场大跌，项目亏损，那也是国家的损失，不像民企老板那样等于“割肉”。另外，同样是查处闲置用地，国土部门对国企会“睁只眼、闭只眼”，反正是国有资产嘛，国企浪费点资源无大碍，可让民企违法获利问题可就严重了。

那么，国企和民企在中国房地产开发行业中，应各自扮演什么样的角色？首先，不应任由“国进民退”，否则是开历史倒车。上世纪末和本世纪初，随着国企改革的大力推进，掀起了一股国有和集体所有地产企业改制潮，从而大大激发了中国房地产业的活力。另外，国资委明确规定了国资控制的七个行业，其中并无房地产业。房地产是一个市场化竞争的行业，应鼓励不同所有性质的企业参与竞争，而不能放任国企以垄断资源之优势，阻碍市场竞争。

其次，需要规范国企行为。想要提高中国房地产市场化的水平和质量，必须创造和维护公平、公正、合理的市场环境。为了配合住房保障建设，政府完全可以让国企更多的参与，因为经济适用房开发属于微利，廉租房开发商基本无利可图，民企参与开发的热情不高。在商品房开发领域，笔者也并不反对保利、中海、招商这样有经验、有水平的“专业国家队”，在土地市场中公平竞争，扩大市场份额；可强烈反对的是，那些仅因为手中有钱、抱着暴利企图、不考虑风险的外行国企，他们盲目的在房地产市场横冲直撞，既扰乱市场秩序，又很有可能以投资失败告终，这是对国有资源的浪费、国有资产的损耗。

最后，有两条建议。一方面，政府应加强国资监管，限制企业胡乱开发房地产。国资委曾计划从2004年起，圈定中房、保利、华润、招商等16家央企，主业从事房地产，其它央企则把房地产业务剥离给这16家。可这一计划在实施过程中，却遭遇巨大阻力，如今136家央企中居然有七成染指房地产。国资委不能太仁慈了。

另一方面，对于那些有钱有地的国企，想要分享房地产行业的高成长和高收益，完全可以通过股权投资或合作开发的形式，通过出资或出地，让优质的、专业的开发商具体运作。比如，前些年天津泰达与万通的合作堪称经典，再如中粮与万科的“婚姻”也挺美满，近期绿城与海尔等多家国企的合作，也正在结出硕果。

本文刊发于新民周刊