楼市调整“重量轻价”

楼市调整“重量轻价”

中国楼市正面临“多事之秋”。面对当前楼市形态，相关各方皆感到些许迷茫。购房人不知是否该迎着高房价入市，开发商继三季度高价抢地之后，圈地热情稍降，政府则不知到底该如何调配政策。

近期，住房和城乡建设部、财政部、央行等都在进行一项调研：去年10月以来出台的房地产税收、房贷优惠政策年底终止与否。笔者近日参加过一个相关的座谈会，深切感受到这种不知何去何从的气氛，会上一家著名开发商的代表抱怨道：根本没办法制定公司业务计划，去年忧虑市场低迷而大量减少开工，不料今年市场大热，现在已没房可卖，政策力量太强大，企业无法预期。

从市场形态来看，四季度市场调整基本定型，大家关心的是调整的幅度和时间，尤其是价格走势。笔者的观点是，购房者过于期待价格大跌，注定要失望，因为绝大多楼市下行期的特征都是成交量明显减少，价格小幅波动。不妨以数据说话。

先看国际经验。二战后，美国楼市经历了五次周期性波动，平均12年左右调整一次，每次的低谷期约两年，但每次房价跌幅一般不超过5%，甚至部分低谷期房价只是涨幅收窄而已。1960年至1990年的30年间，日本六大城市的地价上涨了56.1倍，虽然期间市场也有波动，但价格基本没有下明显下跌过，倒是出现三次大涨。与日本类似还有台北地区，1990之前也经历过三次房价大涨，涨时幅度大，跌时幅度小。

再看我国楼市史。1993-1994年，海南、北海等少数城市房价确实出现过暴跌，海南的房价至今仍未回到历史高点，那轮大起大落只是中国房地产市场化初期的特例。90年代中期以来，我国商品房价格只在1999年出现过下跌，跌幅为0.48%，其余年份都是正增长,2004、2005、2007三年增幅都在14%以上。

2008年尤其具有典型意义。众所周知，这一年全国楼市遭遇十年来最为严重的低迷，商品房成交量为6.2亿平方米，同比跌20%，也是十几年来成交量首次出现下跌。但是商品房成交均价依然保持上涨，只不过涨幅剧减至0.49%。如果按全国70个大中城市房屋价格指数衡量，则2008年同比上涨6.5%，而2007年房价疯狂期的涨幅也不过7.6%。

那么，近期市场具体表现如何。今年成交量出现大幅增长，前三季度商品房销售面积同比增长44.8%，按这一趋势，全年总量将达7.8亿平方米左右——将超过2007年，创造历史新高。笔者预计，明年成交量极有可能比今年下降，成交量上蹿下跳的特征相当明显。从月度情况看，今年全国商品房的成交高点出现在6月，一线城市尤其如此。7月之后成交量持续下滑，9月有所反弹，主要是中西部城市、二三线城市场依然繁荣，这些城市调整时间滞后于东部和一线城市——这是市场规律。

观察月度价格变化，70个大中城市房价指数自今年3月由跌转涨后，3-9月环比涨幅依次为0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、0.9%、0.9%、0.7%，9月房价涨幅首次收窄，接下来还将继续缩小，明年一季度极有可能出现止涨，甚至不排降小幅下跌的可能性。但奢望价格大幅下跌是不现实的。而明年二季度，市场将会回暖，明年下半年走势由经济面和政策面决定。

只要经济能持续回暖、稳定向上，就能为楼市发展提供坚实的基础。至于政策面，目前来看中央依然希望房地产继续发挥拉动经济增长的支柱作用，今年四季度至明年，不会像2004-2007年那样打压房地产业；惟一值得关注的是，明年将出现通胀，而如果包括股票、房屋在内的资产价格继续上涨，政策将很有可能抑制楼市中的投资投机需求，房贷和税收政策将有所调整，但对首次置业、普通住房消费，依然会持保护和鼓励态度。

或许很多人会发出疑问，中国房价已经这么高，为什么不会像近几年的美国、1990年后的日本、1997年后的香港、泰国那样出现暴跌？首先，很难说全国范围存在房价泡沫，就房价收入比而论，少数东部大城市确实房价偏高，而广大中西部区域尚处合理范围。其次，按目前我国房价的增速，如果政策不加以控制，必定会像美、日、港那样制造出一个大泡泡，但时间未到，几年之内绝不会发生。

本文刊发于经济观察报