房价涨跌与开发商拿地热情成反比率?

朴树迷离之中国特色的房地产现象是:房价涨跌与开发商拿地热情成反比率。不信？那看看实际情况吧。

一边是房价环比涨幅年内首次回落，一边是开发商拿地热情不断上升。国家统计局昨天公布的前三季度全国房地产市场运行情况显示，9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点。但是，一个衡量月度动态走势的指标却出现新迹象：9月房价环比上涨0.7%，涨幅比8月缩小0.2个百分点，结束了连续8个月的扩大趋势。这里面，环比涨幅回落更受关注。从历史数据来看，今年1月至8月，房价环比涨幅分别为-0.2%、-0.2%、0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、0.9%和0.9%。9月份的数据说明，今年以来越来越快的房价涨幅已经得到控制。部分城市8月以来房价滞涨甚至小幅回调，这将在10月的统计数据中有更多体现。其中，住宅类物业月度涨幅回落更加明显。数据显示，9月新建住宅销售价格同比上涨2.7%，涨幅比8月份扩大1.2个百分点;环比上涨0.8%，涨幅比8月份缩小0.3个百分点。二手住宅销售价格同比上涨3.8%，涨幅比8月份扩大0.2个百分点;环比上涨0.5%，涨幅比8月份缩小0.1个百分点。

从同比来看，今年1至5月70个大中城市房价同比均下降，而3月同比下降1.3%，创年内同比最大降幅。自6月以来，房价同比开始稳步回升，6月、7月、8月同比上涨分别为0.2%，0.3%，2.0%，至9月份，价格同比上涨幅度创12个月新高，达到2.8%。可见，同比涨幅扩大在很大程度上是因去年下半年房价快速走低，相比之下，环比的涨幅回落更能说明目前的房价走势。

从分地区看，新建住宅同比价格上涨的城市有58个，其中涨幅最大的5个城市是：金华8.7%、宁波7.5%、锦州7.4%、广州7.3%、银川7.3%;价格下降的城市有11个，其中降幅最大的5个城市是：徐州下降4.4%、唐山下降2.4%、石家庄下降2.2%、桂林下降1.8%、丹东下降1.5%。环比上涨的城市有66个，其中涨幅最大的5个城市是：温州5.6%、湛江2.1%、杭州2.0%、济宁1.9%、银川1.7%;价格下降的城市有2个，其中吉林下降2.0%、三亚下降0.4%。

另据统计，前三季度，全国商品房销售面积58371万平方米，同比增长44.8%。其中，商品住宅销售面积增长46.4%，增幅最大。前三季度，商品房销售额27532亿元，同比增长73.4%。其中，销售额涨幅最大的为商品住宅，增长了78.2%。而9月份全国房地产开发景气指数为101.08，比8月份提高1.00点。

可是，目前市场上开发商的土地购置热情却似乎呈增长态势。房地产开发和土地购置数据尤其引起关注。数据显示，前三季度，全国完成房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅比1至8月提高3.0个百分点，比去年同期回落8.8个百分点。其中，商品住宅完成投资17582亿元，同比增长13.4%，比1至8月提高2.5个百分点，比去年同期回落15.3个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%，增幅比前8月提高1.9个百分点;房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%，降幅比前8月缩小5.5个百分点。

另外，9月份，全国房地产开发景气指数（简称国房景气指数）为101.08，比8月份提高1.00点。自今年4月份以来，国房景气指数已连续六个月上升。可见，施工面积增幅扩大与新开工面积降幅缩小均表示相比于2008年，开发商对后市判断更加乐观，也为未来市场供给提供了保障。另外，前三季度全国房地产开发企业完成土地购置面积21451万平方米，同比下降22.1%;完成土地开发面积16706万平方米，同比下降6.6%。

从这些数据分析来看，我们看到了当前房地产投资稳步上升，达到了政策所期待的效果。同时，土地购置面积的上升和信贷风险逐步减小也证明了房地产行业信心处于迅速恢复过程。目前国内房地产市场的基本需求仍然处于相对稳定时期，与城市化发展进程密切相关，虽然房地产市场还存在着结构性失衡等问题，但房地产行业无疑正发挥着国民经济支柱性产业的重要作用。

所以，我们一般老百姓看不懂的房产现象是:房价最近跌了，但开发商拿地热情反而更强，房价涨跌与开发商拿地热情成反比率。也因此，民营房企炮轰国企不守规则。地产投资资料显示前九个月在土地市场上大出风头的国企正引来民营房地产企业的“众怒”，在中国地产金融年会上，民营房地产企业家炮轰国企大规模进入“不守规则”，质疑国企依靠低成本资金四处出手拿地的做法“不公平”。尽管如此，我们依然可以预测明年房地产市场投资的“国进”之势难挡，民营企业的地盘正在被挤压。

四季度，房价该休息一下，有所回落了，可开发商拿地热情不减，尤其央企国企挤占民营房企生存空间。上半年，在各大民营房地产企业刚刚从资金链紧张的生死边缘喘过气来之际，大型国企旗下的房地产企业已经开始利用雄厚的资金背景频频出手高价拿地。目前，国有资本正通过三种途径进入房地产市场，一是凭借资本优势进入土地二级市场，二是通过地方政府控股的“城投公司”垄断区域内一级土地开发，三是大肆收购优质写字楼等持有型商业物业。上述的土地市场正是争夺最为激烈的领域。

我当然以为国家扶持的国企更容易获得银行贷款的现象是不公平的市场机制，让民营企业“无所适从”。改革开放以来，房地产领域一直是市场化程度较高的行业，民营企业在房地产行业中发展较为成功。虽然作为企业，重新杀回房地产行业的国企也有盈利要求，但由于获取资金的成本太低，相较之下他们不用像民企一样更顾虑成本、容积率、开发质量甚至风险控制，完全打破了行业的市场规则。当然，这里面国有资本涌入房地产市场有三大因素：首先，融资能力强，融资成本低;其次，国企的主业正因消费不足而导致产能过剩，房地产行业去库存化进度远比其他行业理想，国企急于扩大地产比重;再次，央企多为垄断性行业，可以用垄断行业的暴利弥补房地产行业短期的微利甚至亏损，以快速扩大在房地产行业的份额。因此，“国进”不仅仅是货币政策和经济结构调整的伴生现象，更是现行经济体制和政策的必然产物。

因此，面对咄咄逼人的国有势力，不少民营房企正准备执行“打不赢就跑”的策略，准备避免在一线城市的冲突，转战二、三线城市。于是，二、三线城市开发商拿地热情高涨。比如以绿城中国现在的财务结构为举例分析不难可以看出，如果继续扩张买地，将使得公司在市场销售情况不佳时，遭遇非常大的财务压力。与平安信托签订总金额有望达到150亿元的投资战略框架协定，这些都为高风险的表现。事实上，早在今年年初，绿城中国就因去年的不佳销售业绩和高达140%的资产负债率，引发过“高息票据”危机。当然，绿城中国买地主要资金来源可能确实是江浙一带的富豪，但新购买的土地中，有相当一部分是与国企合作共同开发的，这就是共赢策略啊！

在今年的土地市场，民营资本让位国有资本已成一种趋势。在此大背景下，部分民营企业选择与国有资本合作“曲线拿地”。除了共同合作开发项目外，国有资本还有可能通过参股等方式，进一步渗透民营房企，最终成为房地产市场的主流。由此可见，房价涨跌不影响开发商拿地热情。朴树迷离之中国特色的房地产现象背后是民企与国企的“战略性合作共赢策略”啊！