险资入市，地产业“解口渴”更需“解体渴”

保险资金即将“开闸”投资楼市,房地产业期待保险资金能“解渴”,这固然是好事,不过,我还以为眼下地产业“解口渴”更需“解体渴”。

我们看到不动产投资一开闸就有2000亿元险资入房市。10月1日实施的新《保险法》也明确规定允许保险资金投资不动产，相关细则也随之出台，保险资金进入楼市的脚步越来越快。关于新法实施后可能涉及的险资规模，估算大概在5%至8%之间，不会超过10%。

中国房地产业的大宗物业投资主体，将由之前的境外机构转变为以保险公司为代表的国内机构投资者。如按照其他国家的通行惯例保守估计：即保险业在房地产的投资比例限额占总投资额的15%，并假设其中30%投资于海外房地产市场，中国的保险公司可在国内投资价值2360亿元人民币的房地产物业。也就是说，无论通过哪种方式估算，届时都可能有超过2000亿元左右的资金进入房地产市场。这是一个什么概念？如果按照当前的物业估值，此投资规模相当于上海甲级写字楼市场价值的2倍以上或者天津甲级写字楼市场价值的165倍。

当然，保险资金初期不参与房地产开发。对于保险资金可能的投资去向，试点初期暂时不能直接参与房地产开发，只能购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业等。因为在风险和收益权衡可控的情况下，不动产投资是保险资金一个很好的新型投资渠道，他们尤其看好其中经济适用房的投资。不过我以为保险资金投资不能只关注短期的暴利，而应着眼于长期稳定的收益预期，并力求对社会有所回馈，经济适用房投资恰好符合这两方面要求。因为保险资金进入不动产的主要目的是为了获取租金回报，而不是炒楼。它可以获得一个长期、稳定的回报。也是一个使保险公司资产负债比匹配的好方式。因为通常股票的投资收益率在10%以上，但其风险偏大。而债券的投资收益率通常在6%以下。市场希望有一个收益率在6%至10%的投资渠道，而商业地产就是一个好的选择，它弥补了市场的空缺，也使得保险公司在做资产组合时有更多的选择。

于是，各险企积极备战。面对新开辟的投资渠道，各大保险公司提前布局不动产投资。短短1个多月的时间，平安信托分别与金地、绿城签署了共计250亿元的合作投资房地产的协议，中国平安将投资地产的意向也表露无遗。早在政策出台之前，一些保险公司就已经通过自用名义购买写字楼，或通过集团旗下信托、资产管理公司“曲线”进行房地产投资。另一保险巨头中国人寿同样对新的投资渠道兴趣盎然。下半年他们将密切关注监管层新开放的投资渠道，积极寻求基础设施建设投资的配置机会，并为不动产投资、未上市公司股权投资等做好准备。另外，国寿投资与信达投资公司签订了战略合作协议，二者将在商业地产、酒店投资和物业管理等业务领域展开全方位的合作。人保集团旗下的人保投资控股公司亦与金融街控股公司正式签署战略合作协议，拟在投资不动产的政策研究、项目开发方面进行合作。

是什么让消费者更放心？是新《保险法》让消费者更放心吗？新《保险法》2009年10月1日起施行。保护被保险人利益和加强监管、加大处罚力度成为新《保险法》相较现行《保险法》最突出的特点。修改幅度前所未有，将有利于保险业的发展，注重保护保险活动当事人的合法权益，加强保险监管和风险防范。

在此条件下，保险资金千亿险资是入楼市开闸了，不过，市场还缺长周期项目。由于保险资金负债性比较强，期限亦以长期为主，因此在寻找和配置不动产项目时，可与之匹配的项目并不多。开发贷款周期短，一般在三年左右，且相对来说风险大。另外，从性质上来界定，保险公司也不应该介入开发环节，如此，与开发商的角色难以区别，对保险公司而言并非上策。另外，《保险公司投资不动产投资试点管理办法》（讨论稿）在“投资规范”一栏，“一级土地开发”及“住宅类商品房的开发和销售”两大领域是明文限制保险资金进入的投资领域。因此，日后保险资金集中投向的目标可能是遍布大中城市的商业租赁项目。

房地产投资渠道方面，由于保险资金更看重投资安全性以及长期回报的匹配，因而商业地产市场，特别是高档写字楼市场，将是保险资金的最佳选择。因此，保险资金进入房地产市场应该是个长期过程。不动产投资过程较为复杂且周期较长，由于目前利率水平较低，流动性较为充裕，优质商业物业比较稀缺，短期内增持大量商业物业可行性较差，而同时持有商业物业还涉及到流动性较差和对管理的要求较高，所以也难短期内一蹴而就;此外，受经济低迷影响，商业物业租金收益率仍处于下降之中，也阻碍了保险资金短期介入的积极性。

接下来我们不禁要问：保险资金获准投资不动产，房产格局或生变？新《保险法》对保险资金运用范围的拓宽，让保险公司终于可以正大光明地投资房地产市场了。根据新规，保险公司的资金除了可以买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券外，还可以“投资不动产”。新规的实施，会否给房地产格局带来变化？房产投资比例或不超10%。不动产投资规模大、期限长，符合保险资金追求长期、价值、稳健投资的特点。对此，保险资金运用有两个优先原则：安全性和变现性。对于保险公司来说，投资房地产不利之处是变现比较困难，并不是最好的选择。

至于地产投资格局是否将生变？我以为考虑到中国各家保险公司的集合资产规模，新的保险投资政策可能将“有所改变”中国房地产市场投资格局。2008年，中国保险业的总投资额是22500亿元，以上述投资总额来计算，按照其他国家的惯例作一个保守估计——即保险业在房地产的投资比例限额占总投资额的15%，并假设其中30%投资于海外房地产市场，那中国保险公司在国内房地产商的投资额可达2360亿元。若按10%的比例计算，投资额度也将超过1500亿元。但新《保险法》不会在市场上引起很大的反应，中国保险资金进入股市10%的额度从来没有用足过，且不是每家保险公司都会进入房地产市场，新规对房地产市场格局的影响不会很大。

那么，保险资金开闸投资不动产，国内楼市获利几何？我想这对于资金依赖度极高的房地产业首先是一项利好。不过，险资金青睐的商业地产在整个房地产业中“份额”不高，且可能进入楼市的险资多少尚难预料，故此一“利好”效应尚需进一步观察。对整个房地产业来说，保险资金在短期内带来的利好效应可能是相当有限的。首先，保险资金“能进”是一回事，但是否“愿进”则是另一回事，当市场呈现较浓的观望气氛时，保险资金就未必会跟进，所以，利好效应尚需观察。一边，是“闸门”内“水位”颇高;另一边，是“闸门”口下对资金之水渴盼已久。保险业和房地产界“眉来眼去”“暗度陈仓”久矣。现在大家都在翘首等待实施细则出来。

房地产业期待保险资金能“解渴”。保险资金的进入，在银根收紧之时对房地产业的融资作用将更为显著。保险资金在房地产投资经验和人才相对不足，因而倾向于和大开发商合作，这将有利于加快市场“洗牌过程”。虽然住宅市场升温已久，但商业地产市场目前尚显平静。从数据来看，京、沪、深等地写字楼和商铺交易尚未完全走出谷底。保险资金对商业地产的“天然”喜好，让后者更充满期待。在一些分析人士看来，这将对楼市带来“结构性利好”。保险业作为长期、稳定的机构投资者，不同于“快进快出”、追求短期炒作利润的外资投行，因而更有利于楼市长期稳定发展。

最后，就目前情势而言，尚不宜高估保险资金的“利好”效应。保险资金“钟情”的商业地产，在整个房地产市场占的比例较小，不大会影响整个房地产业的基本面;如果商品住宅价格上涨过快，则必将催生泡沫，加大整个房地产业的风险。在此情况下，期待保险资金对楼市“维稳”发挥“定海神针”的作用，并不现实。无论是投资商业、住宅还是房地产信托投资基金，保险资金都不会对楼市产生明显影响，因为进入楼市的保险资金数额不会太大，且分散到120多家公司，不会有统一集中行动。

由此可见，我认为新《保险法》新增“投资不动产”条款，是主管部门希望拓宽保险资金的投资渠道，而不是寄望保险公司借此增加短期盈利。监管部门应该会出台相关细则，严格规定主体资格及投资比例上限。另外，参考保险资金投资股市的情况可以发现，其10%的政策上限从未用满，所以未来进入楼市的险资应该不会是一个很高的数额。

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