市场只信奉上帝 不屈服于威胁

市场只信奉上帝不屈服于威胁

茶歇闲聊，朋友问，市场与房价的乱象到底能不能辨清楚？

（以下是笔者的答复，稍有修正）

你所说的市场与房价的乱象，在座的可能都认可。理论上商品房价格不复杂，但实际生活中，商品房房价的架构很复杂，说清楚不容易。比如说，在同一地段，土地与开发建设成本会差不多，价格也不会相差太大，这是理论上的判断。实际上不是这样的，这是因为土地成本、时间成本、管理成本、建筑体量、资源占有、产品品质等等的差异（这些因素都是变量），都能影响（成本）价格，动态下的开发建设成本在变量影响下，变复杂了。有时一个小小环节将改变整个大盘开发成本，（梅都压力差事件就是明证：基坑开挖、堆土，在整个施工过程中是个小小环节，但能造成巨大的开发建设成本差异。）

机会成本权重过大，价格变量因素太多。

所以说，均价突破二万，豪宅突破15万，金大师说在不远的将来有突破30万的可能，都不必太在意。

这是因为：

1、区域经济的异质性。同一产地、同一品质的西瓜，在（上海）徐汇区与普陀区的价格相差0.15元；同质住宅---有的品质更好---两地差价高达0.8~1.8万元，是否可以这样说，区域经济的异质性引领、约束着消费价格；

2、建设的单件性、资源享用的唯一性。即使是建筑在同一小区的两幢或n幢楼宇，因间距、退界、坐标、标高，视角，风水；楼层、朝向、面积、阳光、通风等因素均为单件性，资源享用的唯一性，不可复制性，因此价格也因这些因素的优劣，比照浮动；

3、时空性特征。房地产产品的空间性、时间性都有价值。政策、规划、规范诸空间；拿地方式，市价趋势；何时拿地，开发周期，都直接影响价格。

以下几点是否可供参考。

1、了解房价，市场调研，被调研对象的样本、路径、起跑线的选取应正确，拿捏的思路要有依据；

2、不可漏项。注意成本完整性，公建面积的分摊应注意；

3、不漏掉灰色、隐性成本的认知与了解。

输入的信息准确，才能更好地解读、判断市场、房价中的乱象问题。

另外需要强调一点，市场的“商品恋爱对象”是消费者，而不是其他人；银行借贷对象是有还贷能力的客户，而不是“囊中羞涩”的人。

解决百姓住房问题是另一范畴课题，他不属于市场。

市场的“脾性”从来是“天马行空，独往独来”，住宅市场及其价格趋势，从来是独立的、自由的，他不屑理睬短视政策的勾兑，2009年上半年，房价又重占历史高位，就是明证；同理，拥有三亿多网民的市场媒体大餐，也不会在意“三叠小菜”的“退席”；更不会理会有人开价“降50%”的嚷嚷。

市场只信奉“上帝”，不会屈服于威胁。

一家之言，“乱象”到底如何辨，还是请在座各位聊聊吧。