把视线投向“招拍挂”的背后

宋丹丹说：“地王此起彼伏、我心中无比感慨”。京沪等地的地王争霸战，让大家又一次聚焦土地的“招拍挂”制度。

有人说，应该取消“招拍挂”制度。那么，应该采取什么更先进的土地出让制度呢？是回到计划配地，还是各显神通、勾兑拿地呢？

有人说，应该引进香港的“勾地”政策。但香港的“勾地”是防止流拍的技术改良而已，而针对眼下火爆的土地市场而言，实在是看对了病抓错了药哦！

日前，超级大佬王健林先生也开博了，这是“大佬们有话说”的大好事。第一篇博文刚好就是《“地王现象”引发的思考》，博文的最后，说【我的一个建议是，实行限制房价的土地出让方式，即先规定出让土地建成后的房屋销售均价，再将土地公开“招”“拍”“挂”。】

想想，这也简单，往后商品房全部都变成限价房了。这大概也比较符合当局患得患失的心态。如，上海自七月一日起实行的《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》，为了防止开发商故意定高价而达到“捂盘惜售”的目的，当中就有“一旦发现所定价格严重背离市场实际成交价格，开发商的预售申请将得不到批准。”

可，北京、广州等地的限价房，都被视为“人妖”而遗弃，捡起来再大规模铺开，行吗？

从时任深圳市规划局局长刘佳胜的“第一拍”开始，招拍挂制度已经进入第22个年头啦，按说应该是“大学毕业”了，咋还这么挠人呢？摸了二十几年的石头、愣是过不了河，怪哉！

我们试一试、把更多的视线、投向“招拍挂”和各地地王的背后。搜索了一下先前的老地王，情况有：

2007年6月，志成企业以11．04亿元摘牌上海普陀长风生态商务区4号东南地块，成交价是3．14亿元底价的2．5倍，折合楼面价约1．64万元／平方米。2008年6月，志成企业退地，违约损失超过3000万元。

2008年8月，苏宁集团经协商，与黄浦区房地局签署协议解除土地出让合同，退掉了总价达44．04亿元的上海南京路163号地块。该地块楼面地价高达每平方米66930元，曾号称中国“单价地王”。

相关媒体报道显示，在2007年全国主要城市排名前10位的地王中，仅有2家完成开发，有3家已经开工，1家退地，有4家至今土地还处于闲置状态，但却没有一家被有关部门无偿收回。

7月27日CCTV《经济半小时》报道：广州近日就爆出该市2007年批出的27块区域地王，竟有24块尚未开工或者未售。广州这24块批而未用的地王，土地总面积共121.4万平方米，可建筑面积为232.4万平方米，规模接近2008年广州市的住宅用地总出让量。为什么高价买来的土地，开发商却在随后近两年的时间里没有进行任何开发？以广州市2007年未开发土地中总价最高的中莱投资有限公司的土地为例，这块地尽管拍出了44亿多元的天价，但是最初的定金却只有8000万。占整个地价的不到2%。而按照广州市拍卖的规定，开发商在拍卖时只需交纳起拍价10%的定金，随后再根据情况付清其余款项。广州市国土房管局副局长黄文波告诉我们，2007年未开发的地王除拆迁和规划问题外，其余开发商都没有足额交纳土地出让金。

这里头透露出几个信息：

第一、地价款的缴交基本很面团，10%（甚至2%）的定金后，多久才需要交清余额？

第二、土地的开工、竣工时间的执行，就更面团了。

查了一下《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（2007年9月21日版本），对地价款的确没有详尽的规定，这大概属于地方政府的勾兑权限，勾兑大概就等于无原则吧？而第十五条第二款中有，“主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工和竣工时间以及其他有关事项;”土地的开发周期应该还是在这个大圈圈之内的，怎么也成了橡皮筋呢？

其实，招拍挂或许有这有那的不完善，但以目前来看，却不失为最公允的办法，关键的是执行的力度。如果到处存在“具体问题具体分析”，就是上帝制造出来的游戏规则，又能如何呢！除了上述的一些面团，似乎还有一些想象空间。

第一、规划要点的想象空间。规划要点是土地的基本要素，相信应该都经过若干的锤打的，但最终有几块地没有超越原来的锤打标准的呢？这些数据亮相应该不难吧？！真有一些“具体问题需要具体分析”，按规定是需要公示、听证的，都在哪呢？

第二、做顺风车的想象空间。以方兴地产拍得“广渠路15号地块”为例，潘石屹在其博文中说“这次拍卖的这块土地楼面价达到每平方米1.6万元，已经超出了周边房子的平均价格。”而中化方兴在答记者问时说，他们测算时的售价是每平方米3万元。中化方兴对这个地块的房价三年（预售还可以更提前些）翻番、就那么有信心？是不是应该公开地块周边一大片“化工遗产”的土地归属情况呢？

第三、境外中资的想象空间。“广渠路15号地块”最终的两大较量者，都是“毛里求斯”控股的香港上市公司，有趣的是，他们先前都获得中行的百亿授信，拍卖游戏的背后，更像是中行授信之间的对敲，这难道就是信贷宽松吗？

第四、有道是“枪打出头鸟”，央企国企上市房企们大出风头、哄抬地价，难道不应该招来国资委、审计、监察、纪委等部们更详尽的“关心”吗？最起码，项目的问责制度总该有吧？拿全民的资产在砸、在赌、在拉风，雪中不送碳、锦上乱添衣，这是什么的信托精神呢？！民企老板王健林在去年11月份独家逆市拍下上海江桥地块（从大虹桥商圈的角度看，这块地并不亚于金地的赵巷地块，但楼面地价才2400多元。），既托市也抄底,这才是真正的英雄！

综上所述，地王的风险，源于看得见的手、跟看那不见的手基本无关。严格来说，眼下的地王乱局，不是招拍挂制度本身有失公允、也不是市场经济失灵，而是土地投机商太狡猾、管理当局太腐化、制度都是缺少筋骨的豆腐渣！

一味的抨击表面的现象，倒不如多关注招拍挂和地王地母的背后，这才是透过现象看本质！