另眼再看后花园

回顾浏河地产的每一步，其实验证了上海周边城市的N个“一样”：

一样采用外部购买力来消化本地供给；

一样源于巨大的区域价格剪刀差；

一样回避了第一居所属性所配置产品；

一样采用了“度假地产”或“养老地产”的辅语。

浏河的USP在于那被叫得顺溜的“上海后花园”，从地缘关系而言这种定位恰如其分，今天谈起上海宝山部分地区，一句被加强的定语前缀就是“快靠近浏河的地方”。

从市场成绩单的角度而言，浏河作为上海后花园，的确是疏通了一部分来自上海的居住消费需求，但是随着沪浏专线的开通，上海和浏河之间的距离感不仅被同城化，甚至在时间上实现了市内化。

浏河的房地产发展，在如此利好推动下，是不是我们依样画葫芦地继续复制过去五年的操作手法？

比如：继续利用价格剪刀差来吸引居住和投资需求？

比如：继续通过周边城市的产品走向“小户型，低总价”？

比如：继续用“低价房→低配置”的逻辑来衡量社区和配套的权重关系？

其实，在“上海后花园”这个提法已经被传播多年的今天，顺应今天的浏河形势（优势），调整发展特别是房地产发展模式，源于后花园但高于后花园的跳跃式思维，或许是另一个界面上的产能升级。

（一）思维：不否认低价，但它不是策略

从曾经的单价1000多起步，到今天我们看到浏河的房价已翻番N倍。这其中固然有房地产整体市场旺销所带来的市场花红，但不可忽视的一点在于“依傍上海呈现相对价差”，但是如果浏河在未来发展中希望走出自己的道路——互补上海而非依赖上海。

那么，在整体战略思维层面，浏河需要明确几个问题：

第一，浏河和上海的竞争关系，不是依赖而是互补。

第二，浏河打造的是接壤经济带，不是下游经济带。

第三，浏河和上海在文化上的“回忆”和“展望”之分。

或许，后花园已经不能符合浏河发展的高度，而互补上海则是一个未来的明晰。

（二）产品：“第二居所”中必须抉择

从表面上看，浏河今天尚不具备产城融合的自给自足定位。其需求支撑的力量，很大一部分仍然将来自于浏河之外。并非要求强行给自己安装“第一居所”的名分，但在第二居所的属性范围内还是需要给自己一个明确的倾向。

简而言之，究竟是养老地产还是度假地产？

上海周边各种真真假假的养老地产众多。这其中的非议，来自于混淆了养老地产和郊区地产的差异：因为有了养老地产的TITLE——

偏僻成为了加分项，因为安静；

简陋成为了加分项，因为生态；

还有N中通过销售端口，实现“指鹿为马”的说辞。

度假地产更为混杂——

配套不全是优势，因为本来就是5+2；

人气不足是优势，因为本来就是错时产品。

交通不便是优势，因为本来就是卖给有车族。

但真正的养老地产和度假地产的定义是——“在减少数量大而全基础上的质量少而精”

今天的浏河，来往上海更为便利，其城市底蕴和文化的丰足，决定了度假地产在先天条件上优于养老地产，毕竟：养老不是找个地方安置，因为养老是需要和“探望互动”的！

而，度假地产，对于浏河而言，能从上海高楼林立的“今天面孔”不忘“昨天气质”，这是浏河和上海，在城市界面上，以时间为坐标轴进行互补的端口。

（三）配套：究竟跟谁走？

上海周边有两个旅游景点，一个周庄一个朱家角。

我们来比较今天的周庄和朱家角，不能简单地用是否隶属上海版图来界定，但我们更可以通过体验发现其细枝末节的差异性，就游客感受而言——周庄是可以过一晚乃至度周末的，而朱家角只是一日游的首选！同样的旅游区域为何面临不同的受众反响呢？

正式在这种思维的引导下，我们进一步发现在以上两个区域，同样的商业形态面临完全不同境遇——朱家角开咖啡馆几乎没有成功个案，因为游客都需要赶傍晚的大巴回市区所以没有这个时间预算;但周庄就可以。

把这两个旅游景点的比较启示，套用到浏河。我们可以发现，浏河在配套设置的高度上，还是一度将其作为“配套”的定义来介入——所谓配套，就是满足社区生活所需要的物质集群。但，上海具备商业品牌但不具备商业空间，上海用地的紧张、成本的高企，其复合而成，对于商业舒适度而言往往显得过于局促！

今天的浏河配套，可以按照满足坐标定义，但更要按照“使用愉悦”的高度来架设。

（四）营销：卖的是房子，爱的是城市

很多时候，我们孤立地把房产当作一个独立产业来界定，忽略了房产特别是异地房产在城市招商引资中的杠杆作用。

就像标题所言“卖的是房子，爱的是城市”。

就异地推广的地产品而言，与其营销房子不如推荐城市。同样的水泥钢筋，在不同区位的背景下，价格自然天壤之别，但不同区位的价值指数，是拉近或弥补这种剪刀差的唯一媒介。

在今天信息渠道足够丰富的前提下，浏河迫切需要以一个独立大区的背景优势，来让上海乃至更多外来人群知道，“爱上浏河”和“住上浏河”的逻辑关系是递进的，而非并列乃至割裂的。

如今在高端物业营销中甚嚣尘上的体验式营销，完全可以给予浏河的房产开发启示：

一条是务实地提升浏河的基础配套，提升和改善“城市招商软实力”；

另一条，则是放大浏河的旅游价值临空点，用“和市场互补”的方式，提升浏河的旅游价值——

首先，让浏河和度假划上等号；

其次，打造度假地产才有逻辑可言。

今天的浏河，未必是一座和可以那些耳熟能详的旅游城市去PK硬件的地方，但“度假”和“旅游”的差异，决定了在表现方式的侧重方面会差异很大。

上午听人打电话，讨论关于国外旅游的事，启发很大：“澳大利亚，变化很大，推荐去玩；新西兰，休闲更强，适合去住”。

或许，做一个“中国的新西兰”，会是浏河在第一居所和伪度假地产激烈火并市场中的一条蹊径之路。

生养不言，下自成蹊。