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另眼再看后花园

2012-09-04 14:58:03

回顾浏河地产的每一步,其实验证了上海周边城市的N个“一样”:

一样采用外部购买力来消化本地供给;

一样源于巨大的区域价格剪刀差;

一样回避了第一居所属性所配置产品;

一样采用了“度假地产”或“养老地产”的辅语。

浏河的USP在于那被叫得顺溜的“上海后花园”,从地缘关系而言这种定位恰如其分,今天谈起上海宝山部分地区,一句被加强的定语前缀就是“快靠近浏河的地方”。

从市场成绩单的角度而言,浏河作为上海后花园,的确是疏通了一部分来自上海的居住消费需求,但是随着沪浏专线的开通,上海和浏河之间的距离感不仅被同城化,甚至在时间上实现了市内化。

浏河的房地产发展,在如此利好推动下,是不是我们依样画葫芦地继续复制过去五年的操作手法?

比如:继续利用价格剪刀差来吸引居住和投资需求?

比如:继续通过周边城市的产品走向“小户型,低总价”?

比如:继续用“低价房→低配置”的逻辑来衡量社区和配套的权重关系?

其实,在“上海后花园”这个提法已经被传播多年的今天,顺应今天的浏河形势(优势),调整发展特别是房地产发展模式,源于后花园但高于后花园的跳跃式思维,或许是另一个界面上的产能升级。

(一)思维:不否认低价,但它不是策略

从曾经的单价1000多起步,到今天我们看到浏河的房价已翻番N倍。这其中固然有房地产整体市场旺销所带来的市场花红,但不可忽视的一点在于“依傍上海呈现相对价差”,但是如果浏河在未来发展中希望走出自己的道路——互补上海而非依赖上海。

那么,在整体战略思维层面,浏河需要明确几个问题:

第一,浏河和上海的竞争关系,不是依赖而是互补。

第二,浏河打造的是接壤经济带,不是下游经济带。

第三,浏河和上海在文化上的“回忆”和“展望”之分。

或许,后花园已经不能符合浏河发展的高度,而互补上海则是一个未来的明晰。

(二)产品:“第二居所”中必须抉择

从表面上看,浏河今天尚不具备产城融合的自给自足定位。其需求支撑的力量,很大一部分仍然将来自于浏河之外。并非要求强行给自己安装“第一居所”的名分,但在第二居所的属性范围内还是需要给自己一个明确的倾向。

简而言之,究竟是养老地产还是度假地产?

上海周边各种真真假假的养老地产众多。这其中的非议,来自于混淆了养老地产和郊区地产的差异:因为有了养老地产的TITLE——

偏僻成为了加分项,因为安静;

简陋成为了加分项,因为生态;

还有N中通过销售端口,实现“指鹿为马”的说辞。

度假地产更为混杂——

配套不全是优势,因为本来就是5+2

人气不足是优势,因为本来就是错时产品。

交通不便是优势,因为本来就是卖给有车族。

但真正的养老地产和度假地产的定义是——“在减少数量大而全基础上的质量少而精”

今天的浏河,来往上海更为便利,其城市底蕴和文化的丰足,决定了度假地产在先天条件上优于养老地产,毕竟:养老不是找个地方安置,因为养老是需要和“探望互动”的!

而,度假地产,对于浏河而言,能从上海高楼林立的“今天面孔”不忘“昨天气质”,这是浏河和上海,在城市界面上,以时间为坐标轴进行互补的端口。

(三)配套:究竟跟谁走?

上海周边有两个旅游景点,一个周庄一个朱家角。

我们来比较今天的周庄和朱家角,不能简单地用是否隶属上海版图来界定,但我们更可以通过体验发现其细枝末节的差异性,就游客感受而言——周庄是可以过一晚乃至度周末的,而朱家角只是一日游的首选!同样的旅游区域为何面临不同的受众反响呢?

正式在这种思维的引导下,我们进一步发现在以上两个区域,同样的商业形态面临完全不同境遇——朱家角开咖啡馆几乎没有成功个案,因为游客都需要赶傍晚的大巴回市区所以没有这个时间预算;但周庄就可以。

把这两个旅游景点的比较启示,套用到浏河。我们可以发现,浏河在配套设置的高度上,还是一度将其作为“配套”的定义来介入——所谓配套,就是满足社区生活所需要的物质集群。但,上海具备商业品牌但不具备商业空间,上海用地的紧张、成本的高企,其复合而成,对于商业舒适度而言往往显得过于局促!

今天的浏河配套,可以按照满足坐标定义,但更要按照“使用愉悦”的高度来架设。

(四)营销:卖的是房子,爱的是城市

很多时候,我们孤立地把房产当作一个独立产业来界定,忽略了房产特别是异地房产在城市招商引资中的杠杆作用。

就像标题所言“卖的是房子,爱的是城市”。

就异地推广的地产品而言,与其营销房子不如推荐城市。同样的水泥钢筋,在不同区位的背景下,价格自然天壤之别,但不同区位的价值指数,是拉近或弥补这种剪刀差的唯一媒介。

在今天信息渠道足够丰富的前提下,浏河迫切需要以一个独立大区的背景优势,来让上海乃至更多外来人群知道,“爱上浏河”和“住上浏河”的逻辑关系是递进的,而非并列乃至割裂的。

如今在高端物业营销中甚嚣尘上的体验式营销,完全可以给予浏河的房产开发启示:

一条是务实地提升浏河的基础配套,提升和改善“城市招商软实力”;

另一条,则是放大浏河的旅游价值临空点,用“和市场互补”的方式,提升浏河的旅游价值——

首先,让浏河和度假划上等号;

其次,打造度假地产才有逻辑可言。

今天的浏河,未必是一座和可以那些耳熟能详的旅游城市去PK硬件的地方,但“度假”和“旅游”的差异,决定了在表现方式的侧重方面会差异很大。

上午听人打电话,讨论关于国外旅游的事,启发很大:“澳大利亚,变化很大,推荐去玩;新西兰,休闲更强,适合去住”。

或许,做一个“中国的新西兰”,会是浏河在第一居所和伪度假地产激烈火并市场中的一条蹊径之路。

生养不言,下自成蹊。

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武汉绿林园艺:2012-09-08 17:55:46
武汉绿林园艺是中国首家将对节白蜡造型树运用于别墅景观设计、别墅景观工程的大型园艺公司。拥有别墅景观设计与制作的专业技术和科研成果,免费为客户提供别墅景观设计。电话400-880-9796 对节白蜡景观:www.whllyy.com
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