张宏伟：房企粉饰年中报，以“假回暖”炒作“真回暖”

得益于年初以来楼市政策“微调”，以及开发企业“以价跑量”，整体房地产市场成交量得以逐步复苏，并且呈现出“回暖”的行情。从已公布的部分房企的年中报来看，七成左右公司上半年的净利都亮起了“红灯”，其中已经有不少房企完成全年的50%的目标或接近完成50%，有的房企已经明确上调年度销售目标。

同策咨询研究中心数据显示，截止2012年7月11日，在已公布的37家上半年销售业绩的房企中，有19家标杆房企销售业绩飘红（不低于去年同期销售业绩），“飘红率”达70%左右，总计实现销售金额约5700亿元。

房地产行业上市公司齐发中期预喜公告，从成交量逐渐回升的行情来看，的确房企业绩有改善的方面，尤其是以高周转为主的房企，采取以价换量的方式取得了不错的销售业绩，跑赢了市场大势。但是，房企齐发中期预喜公告也不免让我们有一些质疑的话题。房企真的销售业绩那么好吗？房企的资金面真的不紧张了吗？未来房企会不会不降价？

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，房企上半年的净利都亮起了“红灯”，其中已经有不少房企完成全年的50%的目标还不是普遍现象，从房企年度销售指标的制定与去年同期销售金额对比来看，基本上就可以发现房企年中业绩公布的其中有粉饰的成分。具体而言：

第一、房企年初下调全年指标或基本采取不增加指标的策略导致年中全年销售业绩指标“达标”；

第二、部分大型房企提前且超额完成上半年销售目标，得益于降价促销的销售策略的调整，如果降价动力消失，下半年销售业绩指标完成与否还值得进一步观察。

第三、尽管一些房企提前或者超额完成其上半年销售目标，但这些房企几乎都是高周转型的大型房企，并不是房地产行业的普遍现象。

那么，房企缘何粉饰年中报，报喜不报忧呢？笔者认为，房企缘何粉饰年中报，从资本市场角度而言，无非还是想赢得投资者的进一步支持。从市场角度而言，则蕴含着另外的市场含义。

从近期政策面的走势来看，近日，央行降息，财政政策相对有所松动，地方政府的一些合理性微调政策也闯关成功，楼市传来了复苏信号，房地产行业的风向似乎开始转变。从土地市场来看，北京、上海、广西与广东等地进入6月份之后也出现了高溢价地块成交或“地王”现象。从房地产市场角度来看，成交量也逐步回暖，并且正在形成回暖的趋势。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在这样的市场走势转折的关键时间段，房企粉饰年中报，报喜不报忧的意图也就不言而喻，那就是进一步以“假回暖”的现象炒作市场“真回暖”，最终形成市场成交量的“真回暖”，形成“买涨不买跌”的热销气氛。

从总的市场成交量的角度而言，此次降息，将整体上对房地产市场继续“放量”起到刺激作用，市场成交量回暖“不确定性”因素正在逐渐消失，未来成交量“回暖”即将成为事实。

那么，在成交量“不确定性”因素正在逐渐消失，未来房企的资金面真的不紧张了吗？未来房企会不会不降价？

对于房企来讲，房地产市场成交量的回升，并且从5月起计算，如果可以持续3-6个月，那么这将使开发企业资金面紧张的局面得到缓解。这也就意味着成交量的回暖会逐步传导到整个房地产投资、开工面积前期扩大再生产的环节，这或将导致这些基本房地产指标数据出现增速停止下滑，大型开发企业会主动的加快开工节奏，形成新的市场供应进行销售，再到土地市场积极拿地。从6月初至今土地市场的表现来看，已经看到部分大型开发企业在土地市场频繁“抄底”的动作。

从未来房价角度来讲，同策咨询研究中心总监张宏伟认为， 如果房地产市场成交量的回升，并且从5月起计算，可以持续3-6个月，那么这将使开发企业资金面紧张的局面得到缓解。整个房地产市场降价的动力会逐步消失，房价降幅随着成交量的持续增加也会逐步收窄。但是，从政策面的走势来看，由于“去投资化”的限购限贷政策尚未明显松动，因此，外来的投资投机性需求不会大规模入市，这些需求也难以对于房价产生太大的影响，房价出现年内大幅反弹的可能性几乎没有。

如果整个市场走势在未来3-6个月由“量增”到“量价齐升”，由于成交量的增加出现“买涨不买跌”的市场氛围，那么整个“微调”放松的政策基调有可能在十八大召开前夕或政府换届的这个阶段出现微幅有针对性的收紧。

2012年上半年部分已公布房企年中报销售数据及完成目标比例

数据来源：同策咨询研究中心