“禁墅令”全面提升存量别墅稀缺价值

调控以来的政策市仍未减弱，国土资源部2012年5月18日最新发布本年度全国用地供应计划显示，今年全国计划供应保障性安居工程和中小套型商品房用地13.68万公顷，占全国住房用地供应计划的80%，并要求各地合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。

国土部门重申“禁墅令”，一是表明土地调控继续从严，别墅用地基本告别市场；二是再度反映出土地资源的稀缺性，政府要将有限的土地向保障性安居工程及中小户型商品房建设倾斜；三是18亿亩红线的耕地面积必须保住，这已经是一道无可逾越的红线。

自2003年开始，国务院、国土资源部连续提出，限制别墅用地供应，迄今为止，已是第六道对别墅用地发出“斩立决”令牌，可见政府对土地调控的决心。除此之外，在2010年9月21日，国土资源部和住房城乡建设部下发的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》中明确，今后住宅用地容积率指标不得低于1.0。政府意图从源头上限制低密度大户型的住宅项目，此类“一刀切”的政策，对商品房的市场化来讲，无疑是残酷的，即便是市场有需求，但是从政策层面加上行政性手段，可以强制性让别墅产品包括其他高端住宅产品绝迹。禁墅令及住宅用地容积率不得低于1.0的规定，对整体楼市而言，变化将是显著的，特别是仍然存在相当市场的高端住宅，除了现存的少量别墅产品以外，一、二线城市的中心城区等一些黄金地段高端住宅的发展和打造同样引人瞩目。

2012年，有关部门已连续二次发布“禁墅令”，除今次以外，另一次是4月份。九年来，一次又一次的“禁墅令”已事实上增加已开发和已发售的别墅产品的稀缺价值，别墅或许已从真正意义上变得“物以稀为贵”，由于别墅本身的品质、地段，包括大量资源的集聚，别墅正在体现出前所未有的黄金价值，特别是土地资源、自然生态资源，在“禁墅令”之下那些存在的别墅产品根本无可复制。

由于资源的匮乏，别墅的稀缺价值将得到持续上升，从而对于别墅市场的价值走高，供应日趋紧张，求大于供将是一种长期趋势，无论是近市别墅，还是城郊别墅，这些高端客户人群的需求正在源源不断地增加，别墅的后续供应一定是面临“僧多粥少”的局面，而“禁墅令”则加剧了这种局面的繁衍。调控之下的楼市“冬季”，那些拥有别墅产品、特别是相对高端的别墅产品房产商，别墅的未来前景正绽放出诱人的利好，确凿无疑地说，“禁墅令”之下别墅供求矛盾的加剧，别墅产品的卖方市场气候已逐渐形成。

2012年以前，国内包括京沪深等一些一、二线城市，别墅项目入市明显减少。《中国证券报》在2012年5月19日报道称：一线城市住宅两头热，刚需住宅和豪宅产品成为楼市最大特征。号称北京首个半山别墅的“华润润西山”项目，在5月17日逆市开盘，首期以单盘单天4亿元销售业绩引爆市场，销售人员介绍，目前客户积累已远超二期房源总数。再看上海楼市4月份的别墅销售，搜房网统计数据，共成交别墅455套，环比上涨29.63%，同比上涨8.3%，创9个月来新高，成交面积93233.36平米，环比上涨14.75%，“长泰”系列别墅成为2012年上海高端市场新宠，其它包括周康、美兰湖、佘山等板块亦为楼市普遍看好。

“禁墅令”之下，别墅用地一定会绝迹，但是对现存别墅地块及别墅产品，资源的稀缺性无可置疑，而且在市场真正成为无可复制“奢侈品”，当然，别墅的环境和品质也是一个重要因素。别墅，是个典型的豪宅市场，其生命力在于日趋稀少的资源。