张宏伟：4月份70个大中城市住宅销售价格情况解读

5月18日，国家统计局公布了2012年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况：

一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况

（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有43个，持平的城市有24个，上涨的城市有3个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。

（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有46个，比3月份增加了8个；持平的城市有1个；上涨的城市有23个，涨幅均未超过1.7%。4月份，同比价格上涨的城市中，涨幅比3月份回落的城市有18个。

二、二手住宅价格变动情况

（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有33个，持平的城市有28个，上涨的城市有9个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%。

（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有56个，比3月份增加了7个；持平的城市有2个；上涨的城市有12个，涨幅均未超过3.2%。4月份，同比价格上涨的城市中，涨幅比3月份回落的城市有9个。

从房价变化的数据层面来看，价格下降的城市仍然占据整个市场主流，并且在4月份无论是一手商品住宅还是二手住宅，与去年同月相比均出现房价下降城市个数增加的迹象，在4月份一手新建商品住宅中，同比价格上涨的城市中有18个城市，涨幅比3月份有所回落。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，由于今年4月份M2同比增速下滑至12.80%，市场流动性比之前明显收紧。具体落实到应到房地产行业，在开发贷款已经收紧的市场背景下，市场流动性收紧导致首套房贷额度也受到一定影响，以至于有个别银行收紧首套房贷利率，从而整体上影响4月份成交量相比3月有所回调。

在当前整个楼市"去投资化"政策继续执行的市场背景下，4月份成交量整体下滑、开发商持续降价、中小套型成交比例的增加等多种因素导致4月份全国房价继续保持下降城市个数增加的的状态。并且也使4月份同比价格上涨的城市中有18个城市，涨幅比3月份有所回落。

从调控效果而言，由于"去投资化"的常态化的楼市调控措施，各地投资性投机性需求已经被大量挤出楼市，市场基本回归至以"自住需求"为主，并且各地房价已经"停涨"或出现10-15%以上的个案价格下调，楼市调控已经取得显著成效。

但是，从房地产市场未来趋势角度而言，2012年3月楼市成交量回暖之后，4月以来的多地楼市成交量呈现下滑迹象，5月份的市场成交量也没有出现明显好转的迹象，后市仍存在一定的市场不确定性因素。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前，CPI增速放缓，年内也二次降准，宏观经济政策在做一些"微调"，由于政策层面已经转向定向宽松，而不是持续收紧，这些政策暗示"政策底"已经到来，政策面不可能进一步收紧，但仍将继续执行。

笔者认为，在CPI增速企稳，并且已经处于低位增长的市场背景下，房价过快上涨势头已经遏制，并且多地个案楼盘价格出现回调正在逐渐回归其价值。在这样的市场背景下，房产只是一个资产保值的产品，短期内不可能出现大幅升值的现象，对于楼市投资客来讲还不具备大规模进入的市场条件，因此，当前仍然是以"自住需求"为主的市场。在以"自住需求"为主的市场背景下，当前CPI同比增速放缓及房价出现回调，"降准"之后基本上为楼市"刺激刚需"的"差别化"政策出台及执行创造了市场条件。