张宏伟：楼市调控不具备“收紧”和“救市”条件

昨日有消息称，上海部分区县的房产交易中心“从严”执行限购政策，目前单身上海户籍人士若名下已单独持有一套居住房，就不能再购买第二套住房。有关人员就此断定上海限购政策将“从严”执行，笔者不认同。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前，CPI增速放缓，年内也二次降准，宏观经济政策在做一些“微调”，由于政策层面已经转向定向宽松，而不是持续收紧，这些政策暗示“政策底”已经到来，政策面不可能进一步收紧，但仍将继续执行。

总体而言，当前市场环境及调控政策导向决定了当前楼市调控政策既不具备进一步收紧的可能性，也不具备“救市”刺激房地产发展的条件。

当前楼市调控政策既不具备进一步收紧的可能性，由以下几点根据：

第一、楼市调控政策进一步收紧，有损房地产及相关产业的健康、稳定发展，对于现在国内整体经济发展及保证“稳中有进”的增长来讲，有可能不是太有利；

第二、从市场的角度而言，2012年3月楼市成交量回暖之后，4月以来的多地楼市成交量呈现下滑迹象，5月份的市场成交量也没有出现明显好转的迹象，后市仍存在一定的市场不确定性因素；

第三、从调控效果而言，由于“去投资化”的常态化的楼市调控措施，各地投资性投机性需求已经被大量挤出楼市，市场基本回归至以“自住需求”为主，并且各地房价已经“停涨”或出现10-15%以上的个案价格下调，楼市调控已经取得显著成效。

当前市场也不具备“救市”刺激房地产发展的条件来说，由以下几点原因：

第一、尽管当前国内外经济形势不容乐观，但整体市场背景仍然区别与2008年经济危机，当前宏观经济形势仍然可控，国内在经济增速放缓的市场背景下仍然可保持“稳中有进”。

第二、楼市调控政策来之不易，需要持续的调控执行时间周期维持当前房地产市场的调控成果，为“自住需求”刚需购房者争取更多的购房时间；

第三、如果政策导向偏向鼓励投资性需求和投机性需求入市，那么这方可成为“救市”。无论从政策导向及市场环境来看，当前市场也不是鼓励投资性投机性需求入市的环境。

明白了这些，其实，也就明白当前政策导向的大局应该还是尽可能围绕“自住需求”进行，即使出台刺激需求入市的政策也是点式的“微调”政策，并且微调的幅度也不会太大，同时也是围绕楼市“刺激刚需”这个核心而出台。如果违背了这个原则的政策，很有可能被快速叫停。

因此，从目前单身上海户籍人士若名下已单独持有一套居住房，就不能再购买第二套住房的表述来看，笔者认为，这是明确单身上海户籍人士在一定的条件下仍然可进行购房一套的暗示，并且这样的购房需求原则上仍然是以“自住需求”为导向。应该来说，这个政策是以“刺激刚需”进入楼市，并不是“收紧”的表现；也不是鼓励投资性投机性需求入市的政策，因为原则上在购房套数上还是有一定的限制的。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前在政府、开发商、购房者市场博弈过程中，各地方政府与其找借口出台“救市”政策，不如迎合现在中央调控以“自住需求”为主的市场大局，在这样的市场背景下出台“刺激刚需”入市的政策，政策层面给予自住需求购房者更多的支持，以维持房地产市场健康平稳发展。