草拟房地产商的30条军规（第十四条）

 草拟房地产商的30条军规（第十四条）

                                                  (续前）

第十四条、慎选融资渠道、融资方式，远离高利贷

赌气买地、被迫借贷、上市搁浅、卖地还债，“卖儿鬻女”，最后走上不归路，这是民营房地产开发商的“背时 霉经”，深究其原因不外乎：求胜心太切、功夫太薄、浮躁心作祟，被迫饮鸩止渴。

如何选择融资渠道？笔者以为，内资投行、外资投行、风投资金和金融衍生品均可考虑。这些机构与产品，本身并无毒，关键是如何选用，如果选用不当、使用无方，势必造成被迫“吃药”。

例如：邹锡昌的昌盛中国集团，由于扩张心切，借下巨额外债，吞下了“慢性毒药”，两笔巨债几乎“要命”，就是一个较典型的案例。

 “最致命的一笔是2007年11月19日，为支付8.34亿元竞拍款欠下的中山广场巨额债务。这块地的底价是2.3亿元。到了7亿多的时候，我想过放弃，但又心又不甘。”邹说，经过308次举牌，邹锡昌最终以8.34亿竞得了这块地，高出底价6亿多元。邹锡昌不得不花了两个多月时间四处找钱。最终与香港苏格兰皇家银行签订了贷款协议。“就是这两个月的时间，延误了上市的好时机，也让我背上了沉重债务。”而将邹锡昌进一步推向举债度日深渊的，则是他的再一次“赌博”。

2006年12月18日，昌盛中国与高盛旗下创投基金(GSSIA)签署可转换债券协议，向创投基金发行2500万美元可赎回可转换债券，利率为7%。双方约定，若昌盛中国没有在债券的年期内进行首次公开发售，创投基金可要求邹锡昌按预定的价格购买其所持全部可赎回可转换债券。另外，若昌盛中国未能在年期内偿还本金，该项可转债的利息便按每年28%计算。对这个带有对赌性质的协议，邹锡昌心知肚明，为了上市，他豁出去了。

2008年底，上述两笔债务到期在即，但由于上市计划的搁浅，昌盛中国陷入了财务危机。当时，邹锡昌面临两个选择，要么出售中华广场的现成物业（“儿子”），要么放弃“中山地王”项目（“女儿”）。今年6月份，邹锡昌最终以6.4亿元低价卖掉“女儿”，“还清了苏格兰银行的债务。高盛的债务通过贱卖公司设备以及向国内银行贷款等方式也还清了。”回望过去的一年，邹锡昌为了保住“儿子”，几乎是倾其所有。

（类似案例不胜枚举）

这个典型的案例警示我们：博弈虽好玩又刺激，但却十分危险，在博弈中取胜虽为盛事，但其对赌成本太高、拷问心态的成本太大。上海一位可畏后生赵弈鸣有句名言：每一位天使的背后都伫立着一个狰狞的魔鬼，说的就是个道理。

有一句流传在业内的市场经济博弈的“名言”：（男儿、女杰）不在轰轰烈烈中取胜，就在轰轰烈烈中灭亡。同仁们千万不要受其蛊惑，要理性分析。

对于融资与渠道，我们应加强对其风险的分析，尤其是所谓民间借贷、地下钱庄、黑市典当，千万千万要当心，“不可醉酒飚车”。

是否可以这样说， 牢记慎选融资渠道、融资方式，远离高利贷。这一条用血泪换来的“军规”。

注：小花絮

999，愿天下有心人久久久；同仁、博友们久！久！久！

1、昨晚，有朋友电话提醒说：您的第十二条所谓“房地产企业负责率控制在70%”的说法是否该为，房地产企业负债率控制在60%是否比较稳妥。

笔者以为，一般企业的资产负债率控制在50%比较稳妥。但是，房地产企业的前期开发特征（主要是土地贮备）投入大。。。判断负债率的高低主要看企业的总资产利润率，如果公司总资产利润率高于借款利息率，则资产负债率高到70%，（银行是不会“单看”你的负债表的，它要综合考评。有的房地产企业高到80--100%）还是可行的，稳妥的，必要的。

谢谢这位朋友的关心。

2、 “候补”老师断言笔者所写的军规有“酸酸甜甜”味道，是“清议”，是“伪军规”，所以“牙痒痒”，要“开踹”。

  我就在想，哪一家房地产民营企业走到今天不是“风一程，雨一程”，“酸酸甜甜”过来的：上吊的、破产的、“沽儿鬻女”的有多少？登坛的、爬山的又有几人？这几人，哪个不是“黄马褂”披身，不是“御林军”头儿？是不是可以这样说：大陆上这20年来的民营房地产商过来的历程，就是一部“酸酸甜甜”的历程。

 小潘的“山坡上的小花、小草”，当然不可与温室里的“槽中利润”泡大的“牡丹”、“兰草”同日而语；庶出的小子应甘寂寞。

3、 “酸酸甜甜”味道有什么不好？大多数年轻人喜欢，这正是希望所在；牙患者、糖尿病患者、（当然包括“牙痒痒”者）当然反感，这很正常。

4、 20年来的城市面貌的巨变、住宅建设的伟绩，居住条件的改善，决不是“清议”得来的，是一砖一瓦、一根根钢筋、一包包水泥“吭”上去的，这当然得益于改革开放政策、得益于农民工进城、得益于房地产开发商和各企业规章制度与小小的《开发建设流程》。

5、 军规所以“伪”是因为不是行政、行业编制的，而是一个小小“猴儿”、瞎折腾、乱炮制的，因为庶出，伪是当然的。好在资深才子朱晓红先生点拨：加上“草拟”二字就不“伪”了。我想，如果再加上“征求意见稿”或“讨论稿”之类就更完善了，真得谢谢朱晓红老师点拨。

6、 我是怕“踹”的，这是因为我的另一半屁屁是别人的。

7、 “待补”老师很讨人喜欢，这是因为他说了“心里话”。

第十五条、宁失一城，不失一将；疑人不用，用人不疑

（待续）