草拟房地产开发商的30条军规（8--13）

草拟房地产开发商的30条军规（8--13）

                     （续前）

第八条、 尊重契约、信守契约

社会经济生活中的关系是契约关系，权利与义务、甲方与乙方应对等。房地产开发商应尊重契约的尊严。例如：《设计合同》及其附件、《建筑施工合同》及其附件或《补充协议》等等均应信守承诺。在技术操作上最好是由企业内合同与法务部门草拟，按流程（合同---法务---审计---设计---工程技术---财务---） 至少 “流”一遍，在商务、工程、技术、法律法规相关条款中发挥团队“实力”。

又例如：售楼广告中的说辞、楼书；售楼协议、合同；《新建住宅使用说明书》，《新建住宅质量保证书》及其附件（最近全国热推的）“一户一验”的说明，都应准确无误、详尽告知。诚实做事，厚道做人，取信于客户。

第九条、 严格遵守股东大会相关条例，认真听取监事会意见

对股东负责，对股东的资本金负责，按时分红；定时公示各类报表；原则、大事通过大会表决。对监事的意见、提案应有明确书面答复。

第十条、 所有权与经营管理权分离，定期考核绩效，不干政

历史的经验表明，企业所有权与企业经营管理权分离，有利于企业的持续发展，这一点往往我们的开发商老板、董事会想不通，只要机制健全，流程得当，职业经理人选的合适，天不会塌下来。不要干预职业经理人份内之事。

第十一条、 公开招投标选聘职业经理；注重业绩，参考学历

权、责分离的企业的职业经理人应通过公开招标选聘，标准很简单：业绩、专业第一，文凭、年龄、性别第二。能拿耗子的就是好猫。

第十二条、 均衡流动资金，负债率控制在70%

流动资金是企业的血液。一定意义上说，房地产开发建设运作就是资本金的运作。资金量大、运转周期长是她永恒特征。而我们的土地储备、在建项目的资金流量一定要有足够的资金支撑，不要突破“红线”。实际上，资金流转是动态的、具有强制性的时限、契约制约，企业资金流转的平衡、调度、红线预警设置，应科学合理。

   作为房地产开发企业资产负债率保持在70%比较合理，这是因为前期投资非常大（含土地贮备），银行不会“单看”资产负债表的，关键是产品质量定位与后期市场的预期。

  企业要重视加强和改进资金流动的均衡管理，切实维护企业资金安全。企业的流动资金与固定资金、专用基金必须分口管理，分别使用，严肃纪律。流动资金只能用于在建项目和流通上的需要。

  从公司债权人的立场来讲，公司的资产负债率越低越好，这样，公司的偿债能力有保证，借款的安全系数就高；但从公司投资者的角度来看，如果公司总资产利润率高于借款利息率，则资产负债率越高越好。我们的任务就是监控、均衡、有效管理。

第十三条、现金收入与预期收入，现金收入第一，哪怕是远期有些损失，

     也不可动摇

资金入了帐，帐面上好看，心中踏实，手中有粮，心中不慌。手中有真金白银，就有话语权。在市场趋势不明朗、不确定因素太多的环境下，现金收入应放在第一位。

（插入一段小花絮，以飨各位)