张宏伟：闲置地块增多，“囤地”还是开发？

据媒体报道，上海在2010年12月31日前拍卖，截至目前未获得施工建设许可证的地块高达上百幅。按照相关政策，如果土地闲置两年未开发，这些地块都将面临土地被收回的可能。

从土地闲置的原因角度而言，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，主要有两个：

第一、由于政府规划调整、动拆迁未完成等原因，客观上导致土地没有办法进入开发状态。

第二、尽管地方政府频发"微调"信号的同时，中央层面关于调控的态度并未出现实质性松口。，2月14日，住建部官员首表态，地方不得擅自调整楼市政策。政策层面的继续从紧，导致开发企业的资金面越来越紧张，部分企业要通过调整开工项目、放缓开发周期缓解企业资金面的压力，以应对市场的不确定性。

那么，对于开发企业来讲，如果具备开工条件的闲置地块不开发，有可能面临地块被收回或被定上"囤地"的罪名，如果要进行开发，在当前市场环境下，如何把握好市场发展周期与项目的产品开发周期？如何使这些地块比较合理进入开发环节，也成为开发企业比较关心的话题。是"囤地"还是开发？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，房企很有可能视项目本身情况，对是否开工、如何开发作出决定：

第一、如果项目定位中低端，属于目前市场急需的，销售速度比较快的高周转产品，开发商可能会迅速增加投入，加快项目的开工及销售速度，这不仅可以解决2年不开工可能被没收的后患，还可以增加现金流，盘活企业流动资金。

第二、如果项目定位高端，由于限购、限贷等政策层面的因素存在，那么此时开工的项目短期内难以迅速销售，这些项目的延迟开发或通过拉长项目开发周期的形式避免地块被收回可能会成为企业的无奈选择。

总体来看，企业应该合理把控普通住宅中小户型高速周转的产品、高端产品、"地王"顶级豪宅产品的之间的关系，在推盘和布局上适当"舍卒保車"。企业既要解决当前销售业绩的问题，又要谋求市场份额及长远发展。

在推盘时序及策略上应优先考虑较为容易回笼资金的高速周转的中小户型产品，以"现金为王"，其他产品尤其是"地王"楼盘可以作为中长期"防守类"产品。这些"防守类"产品需要博弈调控的周期及调控政策的时效性，要适度拉长项目的开发周期，伴随着项目开发周期的拉长，以项目本身土地的升值及房价的上涨来对冲项目当前销售相对亏损的状态。如果把控的好，这些产品反而可以为企业赢得一些溢价的收益，也为企业发展带来峰回路转的效应。