张宏伟：市场僵局打破与否关键还是“降价”

2012年1月楼市惨淡开局，商品住宅市场并没有因为2011年10月底的大幅降价使今年年初进一步拉开市场格局。反而，由于政策面调控、假日淡季、卖卖双方的市场观望等因素使市场陷于僵局。

春节过后，不少项目迟迟不推盘，商品住宅市场成交量始终还是没有回暖。房企很纠结，项目总要入市，而定价往往会决定项目的成与败，应该以什么价格入市才能促进成交成为房企心中纠结的大难题。在政策及市场僵局尚未打破的背景下，开发商因为定价难的问题延迟项目推盘，或以放缓项目开发节奏的方式应对当前市场的不确定性。

拿上海来讲，2011年不少高端产品定位楼盘由于楼市限购限贷等原因，楼盘真实需求被压制，楼盘定价比较难，开盘不会有理想的效果，这些楼盘会被动延迟开盘，等待更好的市场时机。

从2011年上海市商品住宅楼盘成交情况可以反映出由于定价难而"延迟开盘"的现象，同策咨询研究中心数据显示，2011年全年上海市大约50%左右的楼盘成交套数低于10套，这些楼盘当中有不少由于楼市调控延期开盘（当然也有尾盘成交等多种原因），导致这些楼盘只有个位数成交。

总结来看，不少项目延迟开盘，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，原因主要有两方面：

第一、大幅降价只能导致个别楼盘成交量攀升，整体市场反而由于2011年10月底的大幅降价陷于僵局。当前开发企业也在反思，是继续大幅降价进行楼市混战，还是博弈市场，稍微推迟一下推盘。

第二、未来市场不确定性是导致定价难、开盘延迟的主要原因。定价方面其实开发企业很清楚，只要降价就可以卖得动，但是，是何时降价，如何降价是现在考虑的问题。现在来讲，谁也不愿意首先打破当前的市场僵局，但僵局始终要打破的，打破僵局关键因素还是定价，开发企业都在考虑这个问题。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，市场僵局的打破在于各个市场主体的内部底线及承受力，因此，任何市场主体的让步都有可能带来市场格局的变化，打破当前的市场僵局。从房企的角度而言，市场僵局打破与否关键还是"降价"，相对于楼盘前期成交均价的15-20%左右的降幅已经是价格底部，也是当前开发商降价的底线，如果市场局面持续恶化，那么市场层面表现出更多的将是，开发企业参与到降价的行列中来，而不是进一步将个案的楼盘再进行价格下调。因此，从开发企业推盘策略及激活市场成交量的角度而言，把握好房价降幅及降价的时间点成为关键。