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三城七镇,谨慎打个问号

2012-02-15 10:00:28

今次的话题是三城七镇。

其实对多数人而言,更熟悉这个术语的是它曾经的名称“一城九镇”,只不过随着开发的进行已经没有人提及后者,而予以全新的三城九镇来代替。

三城指的是临港新城、松江新城、嘉定新城;而七镇则是指:浦江镇高桥镇枫泾镇奉城镇罗店镇陈家镇朱家角镇

从一个从业者的角度来看,应该说如今的三城七镇定义更加合理,或者说在一城九镇的开发过程中,已经经历过一轮市场自然优胜劣汰而分化成今天的三城七镇。

但是,至少从目前情况而言,三城七镇的开发尚未和原来的定位高度形成无缝对接。且不说领导们心中抄袭情结浓重的“把欧洲各个成功小镇范本复制到上海”,在开发、规划乃至最终市场推广层面,消费者表现并不买账。

曾经的高起点规划,从那些市政配套的立意猜度就可以发现,无论是是为了冠冕堂皇地打造“有风情、有风格”,其实最终是为了打造“有档次”。

档次是需要价格来支撑和埋单的。当然,档次这东西,也可以找出“提高上海的城市招商配套水平、国际招商竞争力”等等理由,但不可否认,今天说到临港新城、松江新城和嘉定新城,我们可以用几句话来一言蔽之:

首先,都是依托地铁效用推动消费者介入;

其次,都是满足普通购房要求的公寓型产品成交。

由此可见,当时想要的档次,至少和如今兑现的档次,存在着一定的认知差异。

但不得不承认,今天随机采访以上三城的购房者,询问其购买以上区域的理由,我想得到的答案或许是价格、或许是工作就近、或许是看好未来,但不会是因为“被华而不实的壮美配套所吸引而不能自拔”吧?!

再来看七镇,这或许是黏合在三城“未达标”基础上的又一个气球泡泡——崇明陈家镇、宝山罗店镇、闵行浦江镇乃至青浦朱家角镇,如今的开发不都是直指高端产品么?别墅成为主流,成为又一场豪赌。

但如今也未必能彻底看空七镇,因为他们和三城相比,的确各自占据一点成为高端居住吸引力的元素,比如古镇比如交通比如知名企业品牌,等等。

上海的开发开放,的确会带来对于高端居住产品的需要,所以归置一些无可厚非,但三城七镇的由来决定了无法对于曾经一城九镇的局部否定和修正。抑或可以这么说,领导们已经“放弃了三城的幻想,而开始造梦七镇”,这种“把梦做小一点”的也算务实态度,至少从目前看,前途未必完全暗淡。

只是,罗列以上10个区位,无论其如何组合排列,至少——曾经大肆推广的北欧新城如今低调变成了罗店镇、曾经荷兰风车的高桥新城,如今也换位成了高桥镇。

剥离了三个想扶成豪宅而不得已变身成为刚需的新城,下一场豪赌值得看看效果,但我们更关心为了豪赌是不是有新的配套、服务和举措,来提升这场豪赌中的概率?!

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