杨红旭：三大因素导致2012年楼市难乐观

2011年秋风秋雨愁煞人，2012年冬去春会来么。展望2012年走势，关键要把握三大要素：政策、资金、存货。

首先，政策是影响楼市的第一要素。12月中央经济工作会议提出：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。不要奢望2012年政策会重现2008年度和2009年的大幅放松。然而，2012年国内外经济形势非常复杂和严峻，楼市持续低迷不可避免的将对经济增长产生负面影响；随着房价的持续下跌，调控效果必将会越来越明显，政策将会出现局部放松。

12月23日，住建部部长姜伟新在全国住房和城乡建设工作会议表示：要支持居民合理购房需求，优先保证首次购房家庭贷款需求。由此可见，2012年房贷政策将公然放松，部分城市限购或明或暗放松。另外，随着经济下滑和通胀持续缓解，货币政策也将趋于宽松，12月初存款准备金的首次下调即为明证，银根松动有利于楼市企稳。

第二，资金面总体偏紧，渐趋缓解。可分为两个层面：外部资金和内部资金。外部资金主要与货币供应量有关。2009、2010、2011年全国新增贷款分别为约10万亿元、约8万亿元、约7.5万亿元，去年偏紧，2012年预计将达8-8.5万亿元。更主要的指标是M1(狭义货币供应)，自2010年1月M1增幅触顶后持续回落，2011年11月低探7.8%，12月回升0.1个点，很有可能正在筑底，2012年必然上行。M1房价关系密切，一般M1触底反弹后，房价先是跌幅减小，后由跌转涨。当然，这次形态与08年有差异。2008年9月步入降息通道，11月推出四万亿投资计划，M1于11月触底，2009年1月再探底，之后大反弹；这次救市力度小，M1反弹的也会慢些，房价下跌、筑底的时间也会长于上一轮。

内部资金面，房地产企业资金继续吃紧。2011年1-11月，全国房地产开发企业本年资金来源75208亿元，同比增长19%，较2010年同期大幅下降12.2个百分点，明显低于近10年来25%的均值。尤其个人房贷，连续9个月负增长。总体而言，当前企业资金紧张情况好于2008年底，但至少未来半年，这一情况仍在继续恶化。2012年外债、房地产信贷、开发贷等将集中到期，多数开发商资金链将非常紧张，至少在上半年，降价促销的压力很难缓解，预期部分企业不得不变卖项目，甚至破产、倒闭。

第三，存货压力持续增加。一方面供应增加，另一方面成交低迷，导致2011年住宅存货量不断攀高。截止2011年12月底，北京、上海、深圳、广州、青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州等10大典型城市，新建商品住宅库存总量高达5998万平方米，与去年同期相比大增约40%。按过去6个月的平均成交量，这些存货需要14.4个月才能消化完，再度创下近几年的新高。开发商去库存的压力非常大，2012年必须采取行动。

在上述三大因素综合作用下，基于2011年主要城市成交量已经比较低迷，2012年将不会出现大幅变化，升降两难。2012年全国新建商品住宅成交均价，预计将比2011年下跌不超过5%。市场总体形势将略差于2011年，然而“危中藏机”，下半年市态将好于上半年，四季度有可能出现弱势复苏。