杨红旭：2012年楼市“开门见冰”

春节过完，楼市依旧冰封，春天遥遥无期。有统计表明，春节期间多数城市住宅成交量，创近几年新低。数据不一定准确，但也在一定程度反映了现实。楼市开门冷，股市开门绿。一年之计在于春，这个春天并不美妙。

房地产市场的短期走势，主要取决于政策。可政策面，同样被一则利空笼罩。1月31日，国务院第六次全体会议，讨论即将提请十一届全国人大五次会议审议的《政府工作报告(征求意见稿)》，温家宝总理对当前重点工作作了部署，其中提出：巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。

这一表态，等于给市场再泼一盆冷水，至少在可以看得见的未来几个月，市场难以解冻；同时也使部分心存政策放松渴盼的开发商，信心再受打击。年前，同场做电视节目《头脑风暴》时，潘石屹曾抛出一个观点：春节过后政府就会救市。看来，这一热望，又要撞在厚厚的冰壁上了。

其实，温总理的表态，也是去年12月中央经济工作会议精神的沿续，上半年不太可能看到政策明显松动。这也就意味着，上半年房价还将保持下跌的态势。其中，一季度市场处于年内最冷状态，二季度随着天气的回暖，住宅成交量会出现一波反弹，但价格不可能由跌转涨。毕竟三个因素都比较严峻：调控政策从紧、企业资金告急、市场存货高企。

不过，详察温总理的指示，也能发现两点措辞上的细微不同（与之前相比）。第一，“巩固房地产市场调控成果”，说明调控效果正在显现，但还须防范房价反弹，还须继续坚持一段时间。第二，“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”，说明当前调控的重点是抑制投机投资需求，自住需求被淡化，而且还要通过调整普通商品住宅标准、放松房贷等来保护首次置业需求；同时，“逐步完善”，意味着限购、限贷这类措施将会慢慢调整，尤其是限购政策，今年应该会出现松动和调整。

近期住建部表示，全国40个主要城市个人住房信息系统今年6月底前将与该部联网。联网本身，并不代表调控升级，却为优化和完善调控政策创造了一定条件。因此可知，今年政策总体从紧，但会有所调整，更加强调差异化的信贷、税收政策（经济手段），慢慢淡化行政性的干预手段。从时间序列分析，上半年不会放松，下半年会有所放松。判断的条件有二：一，按当前态势，房价再跌半年左右，应能初步达到预期，当然只能是暂时的、笼通的，因为合理房价并无标准，且不可能通过这次调控一次性的调整到位。二，欧债危机恶化，国内经济继续下探，“保八”遇到困难。

预期年中或三季度，将是一个重要的时间窗口，房地产政策将会出现松动，调控方式将会有所变化。另外，当前货币政策已经出现定向宽松，预计二三季度将会更加明显。在经济政策和房地产政策的综合调整、松动条件下，下半年房地产市场将会出筑底、盘整、复苏。对于开发企业来说，上半年将是最难熬的一段时间；对于购房人而言，较好的购房时机不再遥远。

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