杨红旭：一二线城市住宅消化周期创新高

昨天，我们发布了一份关于住宅存货的报告，今早看到上海券报记者于兵兵引用了一些观点，而且写得比我们生动，特在博客中引用，另外加了两个图表，以方便大家阅读。

一边是成交量下降70%，一边是库存再创历史新高，中国10大典型城市在今年1月份的房地产供销情况堪忧。而福州等二线城市的存货接近天量，泡沫程度远超一线城市。降价闸门也由此打开。

近日，上海易居房地产研究院发布报告显示，北京、上海、深圳、广州、青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州等十个典型城市在今年1月份共销售商品住宅214万平方米，同比大幅下降71%。而截至1月末，10个城市的新建商品住宅库存总量达到5901万平方米。这一数字，环比来看比去年12月份下降了1.62%。但上海易居房地产研究院院长杨红旭介绍，这主要是受开发商在传统淡季春节期间的推盘量较小的影响。同比来看，这一库存量仍有40.5%的增长，且仍处于高位运行状态。而随着购房者降价预期进一步加剧，2012年上半年房地产库存压力都会很大，房地产业的深度调整将迫使更多房地产企业加大打折促销力度。

库存压力：16个月消化周期

5901万平方米的商品住宅库存到底意味着什么？根据易居研究院的测算，如果以1月之前6个月的平均销售速度来计算，完全消化掉这近6000万平方米的商品住宅库存，需要整整16个月的时间。这一存销比已经超过去年12月份的14.4个月，再创历史新高。也就是说，仅从库存压力上看，房地产企业的降价压力仍在不断加大。

2010年以来10个典型城市新建商品住宅存销比走势

值得注意的是，从城市情况来看，二线城市的库存消化压力正越来越大，泡沫风险甚至超过一线城市。

数据显示，截至2012 年1月底，北京、上海、深圳、广州4 个一线城市新建商品住宅库存总量为3006 平方米，同比增长约42%。其中北京新建商品住宅库存1010万平方米，同比增长27.53%；上海库存950万平方米，同比增长53.23%；广州库存797万平方米，同比增长67.44%；深圳库存249 万平方米，同比增长8.26%。

6个二线城市的库存增速没有一线城市快，其总库存为2895 万平方米，同比增长39.05%。增速比较明显的是南昌，库存同比增长了108.64%。杭州、南京、福州分别增长97.71%、66.05%和56.21%。

但是，因为销量更少，二线城市的存销比明显大过一线城市，也体现了更紧迫的销售压力。分城市来看，截至1月底，青岛、杭州、南京、厦门、南昌、福州的新建商品住宅存销比分别为15.6、21.0、20.1、17.1、13.4和22.7。尤其是福州，自去年8月份以来，其库存量就一直超过200万平方米，接近前年同期库存量的两倍，1月底的存销比又再次超过去年12月份的20.2，达到22.7，居10大城市之首。

开发商延迟开工拉长供给周期

存量销售压力大增的另一个背景是开发商纷纷延迟开工，这一做法短期缓解了资金压力，却人为拉长了供给周期，令未来1至1.5年内，商品房供给量持续保持大规模体量。

数据显示，2011 年，房地产开发企业新开工面积共计19.01 亿平方米， 同比增长16.2%，增幅比去年有大幅回落，略低于近十年的平均增幅。而从施工面积上看，2011 年房地产开发企业施工面积共计50.80 亿平方米，同比增长25.3%，增幅较高。可见，尽管在持续的调控政策下，楼市处于低迷期，多数开发商市场信心不足，对某些项目推迟开工，但是房地产整体施工面积仍处在历史高位。因此专家判断，未来1至1.5年内，商品房供应量仍保持较大规模。如果调控政策持续，开发商一定会有更多降价动作，消化存量，以缓解资金压力。

 2000年以来全国商品房供求关系走势

从商品房供求关系来看，2011年，全国商品房新开工面积和销售面积的比值为1.73，比值已略高于历史水平；施工面积和销售面积的比值为4.62，创下历年新高，可见目前商品房市场处于明显的供大于求状况，预期2012年这一供求趋势还将延续，这就意味着在建工程存量很大，从而会推高未来可售住宅规模，至少2012年上半年多数城市住宅存销比仍将有所高企。 

其实，这一趋势在节后的福州市场已经显现出来。据上证报调查，福州、莆田等城市多个在售楼盘春节后加大优惠力度，降价大军中不乏万科、万达等领军企业。尽管目前福州降价幅度不及厦门等市，促销效果尚未体现在销售数据中，但根据当地市场人士的预测，在巨大存量压力下，福州等二、三线城市的降价通道已经打开。这一降价趋势也将波及三明、龙岩、宁德等更多周边城市。