冯晓东：电商卖房，给降价找个理由

房价问题，民生问题。似乎房价不跌，民怨沸腾。房价涨时有涨的好处，如今调控从严，中央政府调控决心坚决，房价跌时有跌的好处。

中国是政策市，既然“房价政策”要从“调控”转变到“下调”，意思很明确，那开发商就得为降价找个理由。“电商卖房”，俗称“网上卖房”，就是通过网上电子商务平台卖房，顺应市场，给降价找到了很好的理由或者说借口。

如果房价继续在高位运行，那么整个银行的风险就会继续累积甚至进一步上涨，而整个社会都将为虚高的房价付出昂贵的代价。虚高的房价其实就是“劫贫济富”，这几年靠着高涨的房价，地产巨头们成群的爬上了富豪榜，而广大的购房居民却因此背上沉重的债务，可以说房价与收入比指数就是民生的“痛苦指数”。如果保持虚高的房价不落，那无疑使这种劫贫济富的不合理局面长期化、合理化。

同样的道理，如果一个城市的房价长期在高位运行，那么在外商眼中的商务成本太高，投资魅力会大减；在人才眼中的生活成本太高，宜居魅力会大减。这显然不利于一个城市吸引外商投资，吸引各种人才，发展新兴高科技产业。而房价上升，必然带来的居民消费意愿减低，从而导致这个城市商业等其他产业萎缩，从而影响这个城市可持续发展能力，破坏这个城市的核心竞争力。

既然“房价政策”要从“调控”转变到“下调”，房价下跌其实已经不需要理由。由于有些开发商有政府职能部门的暗中撑腰，房价目前基本未跌，都在死扛虚高房价，可成交持续冷清，这些个开发商能承受的极限即将来到。尽管这些个开发商还在嘴硬说“房价肯定不会跌”，但实际上这些个开发商的抵抗力已经到了强弩之末，他们说这些话内心其实在发虚。尽管不断有所谓的专业媒体、统计部门在发布某地房价还在上涨成交量下跌的消息，但这种价格上涨是很“虚假”的，因为没有成交量的价格根本就没反映市场的真正供需关系，这种情况下的价格信号是完全失灵的。而成交量下跌总是价格下跌的前奏，历史总是惊人的相似，当初香港、东京，以及不久前的上海，莫不如此。

我看到网上一个统计数据，说2011年9、10月某一线城市新楼2天的上市量相当于去年同期的3天上市量，就是说供应量增长了50％。而目前该一线城市楼市却持续低迷，由于房价虚高脱离自住居民购买力而导致现实的需求萎缩，供应量却暴涨了50％，供需严重失横，该一线城市房价下跌已经不需要理由，这是个常识性问题，任何一个心智健全的都不难作出正确的判断。

新浪乐居论坛2008年冬，大佬们曾用“抱团取暖”来渡过危机，如今，不是2008年冬的房产形势，也不是2008年冬的中国经济形势。死扛虚高房价、妄想继续维持曾经暴利的非理性行为在理性客观的市场形势下显得很苍白。开发商应该理性的看待房价涨跌，理性的分析市场的变化，放弃“等靠要”的幼稚思想，顺应市场形势变化，该降的就降，使房价贴近民众购买力。所谓消费者“观望”实际上是价格未到能承受起的心理预期，是“缺币待购”而非“持币待购”，释放潜在需求。

所谓识时务者为俊杰。于是2011年冬，万科连忙14城市甩卖10亿房源，万科通过网上电子商务平台网上卖房其实就是为降价找个借口。人类已经无法阻止网络优惠购房的脚步了，当网络购房成为新的时尚，行业龙头万科也无法hold住了。万科史无前例地启动了一场涉及10亿房源的网购行动，在2011年的最后一个月发起销售冲刺，从此，让人眼花缭乱的营销创新越来越有看头。“万科V购”华南在线购房中心已经在易居电商平台全面上线，万科将以在线专卖的形式，实行全程网络销售。这也是史上最大规模的房产电商项目，涉及城市之广和项目之多已经远远超过此前SOHO中国、华远地产、龙湖和招商地产等开发商的网购规模。因为我们不得不承认，受调控影响，万科的销售速度在减慢。

网上卖房到底是营销噱头还是切实之举，业界对此仍存在争议。不过，透过现象看本质，我们不难知道“电商卖房”就是顺应市场，给降价找理由或者说借口。一方面是楼市遭遇罕见寒冬，开发商积极寻求营销创新以应对楼市低迷现状，另一方面是电子商务企业在背后推动，双方一拍即合。

固然，我以为万科连忙14城市甩卖10亿房源之“电商卖房”除了给降价找理由之外，还有企业内部的整体大战略考虑需要。其实，万科借此次“电商卖房”在年底回笼大量资金，以调整企业内部结构，将华南重心扩充到广州。经过一年多的调控，多数开发商都承认房地产市场再次进入寒冬而大型房企资金压力相对较小，因此，行业寒冬成为其收购兼并和调整内部结构的好时机。万科在谨慎买地、调整明年预算的同时，拟将华南重心从深圳扩充到广州。因为现在“广深区域”是全国唯一一个以两个城市来命名的区域重心，万科未来将加大在“广深区域”的发展力度。

当然，这里我想提醒购房者注意的是：看房价降，不要只看价格降，原有配套功能、装修标准（如原来就有装修标准）等不能“含糊”。媒体报道万科有楼盘一夜降价30%，但装修标准存欺诈，这就是“看上去降价其实等于没降”，因此购房者小心遭遇“装修门”“物业费门”。