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冯晓东:2012,开发商降房价不需要理由
2011-12-15 17:58:35市场,需要调控。房价,需要调控。于是,2012年开发商在从严的调控大背景下降低房价出售,再正常不过了,也就是说,开发商降价不需要理由,不需要找借口,该降就降,顺应市场,降价是硬道理!
如此想来,我首先突然想思考一个问题:为啥中国特色的房价一直以来死守不降价?更甚者,我看到楼市政策组合拳综合调控楼市之后,全国百城房价仍不见下跌。在CPI一路高涨,各种生活物品价格不断涨价之时,普通民众只能感慨,什么都涨就是工资不见涨,调控调控,房价为何越调越高难以控制呢?房价不能下降难道真的有N个无以辩驳理由?
想当初,看如今,这些观点还站得住脚吗?说房价不能下降是因为奢侈消费风起云涌,助长房价飚升;说房价不能下降是因为曾经控制房价过快上涨,不是打压而是控制节奏;说房价不能下降是因为中央调控房地产是控制房价过快上涨,是“控制过快”,控制暴利,真正意图是不要让房价涨得太快了,但可合理上涨,是将房价控制在一起合理的上涨幅度,而不是要打压房地产,中央政府对房地产对经济的影响和拉动作用,是非常清楚的,不可能打压房地产。
说房价不能下降是因为通胀预期加大,带动房价上扬;说房价不能下降是因为地价猛涨催高房价;说房价不能下降是因为建材价格攀升,成了房价的幕后推手;说房价不能下降是因为城市化进程拉动房价上扬;说房价不能下降是因为中国城市正处于大拆大建的高速发展期;说房价不能下降是因为经济发展离不开房地产,支柱产业地位仍无法动摇;说房价不能下降是因为房地产开发到哪里,城市就延伸到哪里,房地产的带动作用,是谁也不可低估的,几乎带动所有行业的发展,比如服装、化妆品等看起来与房地产无关,实际上服装和化妆品业的发展也有房地产的功劳,开发的大量服装和化妆品主题商城及专业市场,无不在推动其发展的车轮。离开房地产,各行各业都将受到不同程度的打击。
说房价不能下降是因为房地产成了地方财政的主要收入来源;说房价不能下降是因为房子是保值增值的最佳投资;说房价不能下降是因为“有房才有家”的传统守旧思想赶着房价上涨;说房价不能下降是因为女人是房价上涨的帮凶理论在传播;说房价不能下降是因为媒体捕风捉影、大肆宣杨,搅混一池清水;说房价不能下降是因为政府调控不合理,变相助涨房价;说房价不能下降是因为经济高速发展,享受意识增加,导致房屋居住时限短而加大市场需求空间;说房价不能下降是因为腐败性需求拉高房价;说房价不能下降是因为开发商不可能降价,房价只会走高不会下跌;说房价不能下降是因为有房百姓支持房价上涨;说房价不能下降是因为媒体支持房价上涨,房地产稍有动静,媒体便声嘶力竭地大肆鼓噪,只要哪家楼盘开始降价促销了,媒体就立即进行大篇幅炒作,本来降价促销是一种非常正常的营销手段,可媒体就爱“闹事”,添油加醋地一炒作,没有问题也成了问题,不是新闻也给强行弄成了新闻。
2012,开发商降房价需要理由吗?不需要理由!北京、上海、深圳等一线城市房价下跌已经不需要理由。那些不跌的理由几乎都是牵强附会,强词夺理,毫无根据。首先从影响房价的需求来分析。房价从15、20年的长期来看,面值确实是上涨的,但是从3-5年短期来看,房价则取决于供求关系。最近3年由于银行利率超低(由于加息受到汇率压力的掣肘),大量的投机性虚假需求出现,加上追涨的不成熟消费心理导致的提前消费需求,形成了最近三年一线城市楼市的供不应求的现象,因而房价连年暴涨。但自国家宏观调控以来,全国房价下跌的趋势明显。覆巢之下,岂有完卵,在如此严酷的宏观形势下,“追涨杀跌”是客观存在的。目前,一线城市房价虚高,离自住消费者的购买力差得太远,开发商如不降价,就无法把潜在需求转成真实的需求,那么成交量萎缩的状态就会持续下去。假如这些一线城市的房价不跌,那么就无法启动占主导的自住消费者市场,这样下去开发商无异于自杀。供需形势其实早已逆转,从这点来看房价必跌无疑!
2012,开发商降房价不需要理由还取决于影响房价的供给分析。最近两年房地产投资连续猛增50%以上,今后两年商品房供应肯定会大增。房地产开发的周期比较长,一般为3-5年,房价开始暴涨时开发商都争先恐后加大投资以期获得更大的利润,但这要到三四年后才会形成有效供给,而前几年支撑虚假繁荣的虚假性需求又早已被赶跑,因此,毫无疑问,今后两年商品房供需肯定会严重失衡,这也决定了今后两年房价必须深幅下跌,才能进一步使收入更低的人的潜在需求转变成现实需求,以市场供需平衡。
所以,说2011年是“楼市寒冬”还不确切,大约不是这个冬季,2012年开始,房地产企业的真正“深度博弈冬天”才正式进入!由于前几年房价上涨,部分不成熟的消费者的误信了“房价不会跌”的宣传,提前消费透支过多,今后两年的需求肯定早已大幅透支,显然正是由于开发商最近几年的疯狂而把自己的未来押上了赌桌。
正由于前两年房地产的疯狂炒作,不断在媒体上鼓吹“房价只涨不跌”,鼓动老百姓提前“透支”消费能力,终于“刷爆”房价未来。从未来的土地供应来看,“地荒”谬论被驳斥,长期来看土地供应肯定十分充足,这决定了房价该下跌。