冯晓东：有条件不是指一定能“避免楼市硬着陆”

--2012新年第一博

2011，楼市在纠结中彷徨。

2012，楼市能否扶摇直上？

答案其实很简单：中国有条件“避免楼市硬着陆”，当然这里我想重点说明的是“有条件”，而不是“一定能”。众所周知，中央政治局2012年坚持房地产调控政策不动摇。面对复杂多变的国际政治经济环境和国内经济运行的新情况新变化，中央以加快转变经济发展方式为主线，处理保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，国民经济继续朝着宏观调控的预期方向发展。

2012年是实施“十二五”规划承上启下的重要一年，党的十八大即将召开，创造良好环境具有十分重要的意义。因此，中央要更加有预见性地加强和改善宏观调控，准确把握好调控的力度、节奏、重点，并根据形势的变化及时作出预调、微调，解决经济运行中的突出矛盾，提高发展质量和效益；要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。

2012年，我们要做好各项准备工作迎接中国楼市硬着陆的到来，但我们能做的也就是做好准备工作，理论上有条件避免硬着陆的到来，因此，我认为“有条件避免”是态度问题，“能不能很好地避免”是“专业水平问题”“现实问题”。

首先，中国楼市下滑将不可避免地伤及银行。一旦房价下滑，中国的银行以及金融系统都将处于极为脆弱的境地，会对整个银行系统造成极大的负面效应。如果中国银行业遭遇危机，中国政府有望出手进行干预，以提升这些银行抗击风险的能力，如果银行系统果真遭遇困境，中国政府可能会采取措施向其提供支持。

因此，中国房地产市场资金需求最终需要靠中国人自己解决。调控持续加码，中国房地产市场何去何从？目前，私募股权投资基金虽然不是一帆风顺，开始时有点鱼目混珠，处于一种野蛮生长状态，尤其投资人和基金管理人之间可能有很多大的纠纷。但今后这个行业肯定渐渐向健康发展，因为国内需要管理的资金非常大，民间资本现在有相当大数量，除此之外，机构资本也急需管理，目前很多手持大量货币金融机构的回报率都不是很理想，这是体制造成的必然结果，在民间独立的民营基金管理公司进入一个成熟阶段后，会有大量机构资金会交给民间的基金管理机构来管理，到那个时候会是一个非常庞大的势力，会在中国房地产市场以及中国经济环境当中起到非常重要的作用。

说我们有条件做好各项准备工作迎接中国楼市硬着陆的到来固然是有根据的。近期国家房地产调控政策效果开始显现，大多数城市房价止涨回稳，部分城市房价开始下调。由于房地产相关产业众多，与银行信贷、地方融资平台也有密切的关系，房价下跌开始引发社会和媒体关注，甚至认为房价即将崩盘并引发一系列系统风险，同时国际社会唱空中国的言论也不时出现。我们认为，分析中国房地产市场，需要从中国的特殊国情出发。既不能忽视调整中的风险，也不宜过度夸大。坚持推动房地产的实质性调整,并不必然带来房地产市场硬着陆，我国也有条件避免硬着陆发生。

海外房地产市场硬着陆的基本规律告诉我们,引发重大不良后果的房地产调整，往往发生在房地产市场的成熟阶段和经济缺乏内在增长动力时期。所谓成熟阶段，指的是供给已经能够基本满足居民的居住需求。另外,经济增长动力不足后往往采用扩张性货币政策来刺激需求,进而使得资产市场特别是房地产市场脱离实体经济面快速上涨形成泡沫。房地产成为重要的金融资产，是引发系统性经济、金融风险的重要因素。当房地产成为企业和家庭的重要金融资产之后，房地产往往作为抵押品推动信用扩张，使得房地产市场脱离实体经济过度发展，并容易导致经济的过度繁荣。还有，过高的杠杆率使风险急剧上升。房地产泡沫通常是在金融工具的帮助下实现的，所以一旦进入去杠杆过程，楼市风险便开始暴露。

上面我们弄清楚了海外房地产市场硬着陆的基本规律，那么，我们就可以总结现阶段中国房地产市场的特征，通过比较创新，我们不能简单比照国外房地产市场波动的历史来推测中国房市走势，因为中国特色的楼市仍属发展中市场，存在刚性需求。中国特色的楼市结构尚不完善，存在调整空间，住房是兼具社会和商品属性的特殊产品。中国特色的楼市杠杆率低，风险主要通过产业链传导。中国特色的楼市房价回落是政府主动调控所致，并非供求关系出现逆转，因此，政府仍拥有很大的政策调整空间和灵活度。因此我们说中国具备避免房地产硬着陆的宏观有利条件。之所以说中国具备避免房地产硬着陆的宏观有利条件，是因为中国经济具有保持较高速度增长的潜力，金融体系抗风险能力也大幅提升，政府拥有充足的提供最终流动性的能力，具有较充实的财政基础。

固然，有条件不是指一定能“避免楼市硬着陆”，避免硬着陆的政策思考很多，比如利用规范民间借贷的时机，推动房地产市场和房地产行业的必要调整；以“鼓励消费、抑制投机”为目标，适度调整房地产调控方式；创新保障房建设机制，减少房地产市场调整可能产生的震荡等等。

我们需要清醒认识的是，中国房地产市场前景预期从稳定下调至负面，并预计未来6~12个月中国房地产价格可能会有10%左右的降幅。如果市场销量持续低迷，内地房地产企业的现金流将会受到严重影响，在杠杆率较高且市场竞争十分激烈的环境下，任何销售收入上的下滑都将大大影响开发商的现金流保障。大型企业及从事房地产为主业的央企应对信贷收紧具有一定优势，但中国众多的房地产公司不惜以削弱资本结构和增加再融资风险为代价来增强流动性。如果经济状况长期处于负周期，房地产企业在信用状况上面临的压力将进一步加大，其中，以央行加息对房地产市场影响最大，备受关注的保障房对商品市场影响有限，公租房在保障中当主角。

我们需要清醒认识的是，中国房地产市场“拐点”早在2010年市场最狂热时已经出现，如今已经步入在周期的下行阶段实质运行的衰退期。对于绝大多数城市而言，限购对于市场供求的实际影响很小，限购最多只是目前楼市下行的一个诱因，拐点早已出现。房地产市场低迷的本质原因是“市场衰退”不是“限购令”。