冯晓东： 房价深度博弈，各方势力不会轻易妥协

前面我讲了楼市深度博弈，价格战“四渡赤水”。这里我要讲的是整个楼市与行业发展深度博弈后房价的博弈。

我们都知道，房产商和过度依赖土地财政的地方政府面对降价潮都不会轻易妥协，可想而知，他们守住的底线是：如果住房结构没有重大调整，房价也不可能有大的调整。可眼下，房价尚未到拐点，一些地方的高层调控已松动了，可见房价必定在较长时间维持较长一段时间的高位运行，而不是一泻千里地降下来。

先看市场，楼市深度博弈，价格战“四渡赤水”。龙湖地产降价5天卖20亿。龙湖地产宣布，其在青岛即将开盘的龙湖滟澜海岸小高层项目，均价定在了6500元/平方米。这一价格较周边同档物业价格降低了1000元左右，降价幅度超过10%。深圳龙华花半里楼盘降价超三成：其价格在一个月内最高降幅达到每平方米5000元。保利重庆房价跌两成：自己公布的原单价为8356元/平方米（按套内面积），实际售价6200元左右，相当于7.4折，折扣幅度为26%。万科恒大武汉价格战：一向不随意调价的华润地产旗下一在售楼盘也报出9600元/平方米的价格，而素来以高端示人的万科红郡更是以折合6500元/平方米的售价让外界大跌眼镜。中海上海楼盘御景熙岸打七折：原先均价基本维持在2.2万元/平方米左右，后来均价大幅降到1.6万-1.75万元/平方米，最低1.5万元/平方米起，降幅近30%。北京通州楼盘价格每月跌1000元：从8月份的均价1.7万元/平方米直跌到了10月份的1.5万元/平方米左右。领跌项目包括京贸国际城、珠江拉维小镇等。

我们听到了万科的市场声音：中国楼市已转向，拐点已到。是的，我也认同这种说法。中国楼市的确已转向,拐点已到，可房地产开发商之所以迟迟不降价是在等待中国政府救市，温总理暗示政府不太可能很快采取行动支持房产市场。

于是，面对“退房、砸售楼处、补差价”行为有人却说开发商在“演戏”。我也曾担心是否开发商在“演戏”，让观望的市民蠢蠢欲动。让市民认为楼市拐点将到，必须全民做好抢的准备。所以，还是期待市场和时间来验证。

今年三月开始，新闻报道已有18家卫浴、瓷砖、橱柜、木地板等经销商退场开发商的商业市场或者物业中心，还有16家正在退场，那些市场铺租已经5折，比如基建投资明显锐减，也就是说房地产下游企业已经黄土埋了大半身。未来的中国房价，要么会水银泻般一步到位地下降，要么便是异常坚挺地在高位横盘，所谓“拐点”也好，下降通道也好，不能一厢情愿，要客观看待。

楼市拐点已经面临而且十分严峻。我们看到诸如未成年人被中介推销买房，那可以看作是楼市出现拐点的重大标志。虽然，有些促销的楼盘房价并未出现实质上的下降，但忽闻经济政策适时适度进行预调微调，我还是不理解，微调等于放松吗？如果是，这么久的货币紧缩政策岂不是白搭了？好不容易乍现的曙光又被一闷棍打回去了吗？

温总理告诉我们：调控大方向未变。因为总理认为巩固房地产市场调控取得了成果。温总理近日在调研中还表示，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设，另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。这是来自政府层面的声音。

银监会主席刘明康也曾称银行可承受房价跌40%，银行风险总体可控。就是说即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，覆盖率仍高于国际通行的110%标准。虽然目前并无正式通知要求提高首套房贷利率，但是基本都在按上浮原则执行，低于基准利率的情况已经非常稀少，而一些银行为了平衡年终结算的相关财务指标，可能到年底就会开始停贷。这是来自政府职能部门的声音。

可见，房价进入深度博弈时期，各方势力不会轻易妥协。