冯晓东：楼市深度博弈，价格战“四渡赤水”

2011，这个冬天楼市有点冷。

楼市进入深度博弈期，价格战首当其冲，不过我以为价格战只是首战，不是关键战。

近期多地房企出现大幅降价销售，楼市拐点是否已经到来？国内调控政策是否会发生改变？市场表明楼市拐点隐现，房产中介遭遇大规模倒闭风潮，地产泡沫或淘尽，因此，相关地方政府纷纷曲线救市，不过我以为调控仍难放松，降价也许只是刚开始，抄底为时尚早。

楼市进入深度博弈期，这让我想起了毛泽东的长征诗，如果说现在的价格战只是“四渡赤水”，那么，真正意义上的“三大战役”尚未开始。楼市又一次面临拐点，价格战“四渡赤水”，然后再经历辽沈战役、淮海战役、平津战役，才能等待中国房地产“春天”的到来。楼市冬天已经来了，不过，下一个楼市春天需要经历“长征”。

说起长征，人们会自然而然地想起毛泽东的长征诗。他的诗不但记下了长征中的重要事件，也让我们感受到一个无产阶级革命家的风采。毛泽东长征诗的序曲应该是《清平乐?会昌》。那是第五次反“围剿”开始前后，当时毛泽东已被剥夺了军事指挥权，但仍以战略家的眼光，指出了中央红军的出路：指看南粤，更加郁郁葱葱。即进行战略转移的突破口和路线在粤赣交界处。毛泽东还乐观地说：风景这边独好。在行军路上，毛泽东写出了三首气势磅礴的《十六字令》。他以革命浪漫主义的情怀，视艰难险阻与崇山峻岭为“倒海翻江卷巨澜，奔腾急，万马战犹酣。”

遵义会议毛泽东重新回到了指挥岗位上，不久就取得了长征以来最大的一次胜利。毛泽东于夕阳西下的时分，迈着自信的步伐登上娄山关，远眺如血残阳红染了连绵起伏的群山，俯瞰硝烟未散的战场，写成《忆秦娥?娄山关》。而《七律?长征》更是不朽之作。面对敌人数十万大军的围追堵截，面对千里白茫茫的雪山和荒无人烟的草地，毛泽东看作“万水千山只等闲。”而逶迤的五岭不过是“细浪”，踏过气势磅礴的乌蒙山就像“走泥丸”。“更喜岷山千里雪”，一个“喜”字，更是表现出了一种高度的革命主义乐观精神。此时的毛泽东对中国革命充满了乐观和自信。

当红军攀登海拔三千米的六盘山，冲破了敌人的最后一道防线，毛泽东更是心潮澎湃，欣然挥毫泼墨，写下了有名的《清平乐?六盘山》，而一句“不到长城非好汉”注定要成为千古名句。

比照如今的楼市，开发商若要坚强活下去，整个房地产行业若要健康生存下去，在这个寒冷的冬天，我们要学会“长征精神”。面对楼市拐点，正视价格战“四渡赤水”，学会经历楼市“辽沈战役、淮海战役、平津战役”，学会承受“退房、砸售楼处、补差价”，笑着活下去，才能等待中国房地产“春天”的到来。

2011冬，地产行业现状我用词来如此形容：降，快马加鞭未下鞍。惊回首，离天三尺三。降，倒海翻江卷巨澜。奔腾急，楼市战犹酣。降，刺破青天锷未残。价欲堕，赖以拄其间。

由此可见，民间热钱围猎京城超千万楼盘，上海“零利”楼盘毛利或超30%不足为奇。楼市供应充足，降价在所难免，同样道理，下跌时正是房地产市场转型契机。开发商资金链紧锁咽喉，昔日地王今朝割肉。统计局数据低于房价真实降幅上海楼市退房现象渐多政府称属市场行为统计局数据从来就是低于房价真实降幅，至于，上海楼市退房现象渐多政府称属市场行为上海楼市退房现象也渐渐多起来，与此同时，政府又称“退房、砸售楼处、补差价”属市场行为政府不能干预过多。于是，一场场一线房企的价格割肉战正频繁地上演。存货换成现金，降价背后有玄机。就连万科也高调过冬低调吸筹。北京数新盘还号称卖成本价，品牌开发商不断寻求资金回笼方式。

冷上加冷的是，住建委与地税局还据说普宅契税新规或近日出台。如此一来，房企加速洗牌势在必行。试问，调控之下谁能挺过楼市大考？也许有专家如易宪容所言当前楼价下跌正是房地产市场转型契机，也许有人说市场供应充足，房价调整在所难免，也许有专家认为房价下降幅度不会超过25%。但是必须面对和承认的是，房地产市场已经不可避免地进入了低谷周期。

参考历史经验，房地产市场短期内显著回落发生的条件是顺周期融资来源的同步急剧收缩和房地产销售同比连续负增长。房地市场的调整对固定资产投资的直接冲击较为有限，楼市是不是已经到了拐点，中国楼市是不是迎来了一些的调整阶段，主导权在政府手里，特别是在银根上面。如果银根大松动，贷款大量的冒出。货币紧缩标志房价拐点确认，于是，放弃缺钱了，房价拐点确认了。在近50家房企三季报显示三季度合计实现营业收入364.76亿元，环比下降12.5%；有30家房企经济活动产生的现金流为负值，约占六成。

因此我说，楼市进入深度博弈期，价格战首当其冲。这个冬天我们要“四渡赤水”，接下来我们更要经历楼市“长征”。但我以为价格战只是首战，不是关键战，关键战在接下来的“三大战役“，只有经历楼市“长征”，才能迎来楼市的下一个春天。