张宏伟：2012年楼市限购政策“明紧暗松”

据统计：目前已经执行限购的46个城市中，通知原文中有截止时间的城市为：福州、厦门、海口、济南、青岛、石家庄、长春、贵阳、南宁、合肥、苏州，11个城市中，除南宁截止时间为2012年2月29日外，其他截止时间都为12月31日。随着年终临近，已经设定限购期限的城市是否继续延续政策成为各方关注的焦点。当前来讲，住建部已经会见地方政府要求限购政策明年继续执行。

那么，2012年限购政策应该如何延续成为我们应该成为关心的话题。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，2012年楼市限购政策“明紧暗松”，即使大多数城市延续今年的调控政策，在执行层面不会有那么严格，会有一些灵活性的补充措施维持当前房地产市场保持一定的市场活跃度。原因有三：

第一、调控强调将控制“价格”过快上涨作为主要调控的目的，当前已达到目标，地方政府有必要出台一些“保量”措施。

从中央政府一致表态调控政策要持续从严执行的角度而言，无论是货币政策，还是具体的房地产行业的调控措施，尽管总体是要促使房地产市场健康稳定发展，但是多次仍然强调将控制“价格”过快上涨作为主要调控的目的。笔者看来，对于商品住宅市场而言，只要“价格”控制得住，其他方面比如市场交易量方面政策有可能会有所放松或出台一些必要的“保量”的措施，而当前各地的成交量未尽人意。

总体来讲，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，房地产市场调控的政策面有可能呈现出“外紧内松”的特征，政策层面不断强调从严，而实际执行的的时候各个的地方出台的政策灵活度可以自己把握，并且有可能还会出现阶段性的规避措施来应对当前房地产市场成交量不理想的局面。

第二、“新国五条”政策之后新的二三线城市的调控政策更是验证了这样的调控政策执行的轨迹。正是由于政策面的“外紧内松”的执行特征，导致温总理对于房地产调控政策绝不动摇的不断进行表态。

从“新国五条”政策之后新的二三线城市的调控政策特征来看，已经验证了“保量限价”调控政策执行的轨迹。的确，对于各地政府调控目标而言，只要“价格”控制得住，其他方面比如市场交易量方面政策有可能会有所放松或出台一些必要的“保量”的措施。

第三、已经到期的限购城市的调控政策应该会重新修订，效仿新国五条之后出台的灵活性的限购、限价措施，使整体调控政策呈现出“外紧内松”的执行特征。

尽管佛山放松版限购令一出台就被叫停，那么，对于佛山限购政策又宽限一套，其他城市会不会效仿，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前在外部环境遭遇欧美债危机，内部房地产市场整体成交量放缓，各地房地产市场价格平稳的市场背景下，新的二三线城市限购政策只有几个城市出台，并且多数出台新调控政策措施的二三线城市以限价政策代替限购，或者像衢州那样，限购政策再宽限一套，“新国五条”已经遭遇滑铁卢。如果政策面继续僵持，有可能不利于房地产市场的平稳健康发展，也不利于政府财税收入的增加，从这个角度而言，也就明白各地之所以采取保量的“限价”政策，而不去采用限购，直接为市场降温。按照这样的逻辑，尽管佛山放松版限购令一出台就被叫停，当前或今后一段时间内尤其是已经到期的限购城市如果要延期继续执行，有可能在限购政策修订上难免会效仿佛山或衢州等地新的限购、限价措施，逐步来放松现行的比较严格的限购政策。

第四、从近期各地政府出台的一些政策的迹象来看，基本上已经表现出“外紧内松”的政策面执行特征。

如8月份马鞍山对首套房免契税，10月份南京、常州放松公积金贷款，广州、南京、安徽局部放宽开发商的土地出让金缴纳期等。又如，近期南京放松首套房贷款的基准利率，杭州经济开发区近期正式启动《2011年度杭州经济技术开发区企业安居工程补助实施细则》，开发区财政安排企业员工安居补助专项资金（以下简称专项资金）1亿元，用于建立租房补助和购房补助机制。这些政府出台某项定向鼓励购房的补贴措施，对于激活市场成交量也具有一定的作用。

又如，在央行表态货币政策“适度微调”之后，近期不断有银行房贷政策趋松的消息，南京便是一个典型的案例。南京部分银行在此时放出一点“优惠”，无论其出于什么样的目的，归根结底还是要提前争取一定量的客户。