张宏伟：首套房首付比例下调至2成的八大理由

在房企降价、限购政策长期存在的市场背景下，上海等地的房地产市场成交量以低位态势运行。而此时，不少以自住为主的首套置业需求却因为首付问题没有办法顺利购房，一大部分真实的购房需求因为信贷政策过紧被拒之门外。

从限购限贷等政策出台的初衷来看，一方面是为了遏制房价过快上涨的态势，维持房地产市场平稳健康发展，另一方面，也是通过抑制投资投机需求，为自住为主的首套置业者赢得购房的时间。但是，笔者认为，当前信贷政策对于首套房置业者过于紧张，2012年更应该倾向于保护以自住刚性需求为主的购房者，强调房产的居住功能，弱化房产的投资功能。笔者认为，首套房首付比例应当下调至2成，这样不仅仅是对自住需求的首套置业者的保护，也是缓解当前市场成交量较为低迷的重要信贷政策手段，具体来讲有八大理由：

第一、首套房首付比例下调至2成，保护以自住刚性需求为主的购房者，强调房产的居住功能，弱化房产的投资功能。

在首付比例上，各地应统一降低首付比例至2成，改变当前各地首套首付3成个别地区首套房首付比例也在4成以上这样的状态，这样，降低以自住需求为主的购房门槛，有助于激活市场成交量。

第二、首套房首付比例下调至2成，符合中央"限价保量"的政策基调。

从中央政府一致表态调控政策要持续从严执行的角度而言，无论是货币政策，还是具体的房地产行业的调控措施，尽管总体是要促使房地产市场健康稳定发展，但是多次仍然强调将控制"价格"过快上涨作为主要调控的目的。笔者看来，对于商品住宅市场而言，只要"价格"控制得住，其他方面比如市场交易量方面政策有可能会有所放松或出台一些必要的"保量"的措施，如：通过首套房首付比例的降低来激活市场成交量。

第三、首套房首付比例下调至2成，缓解各地楼市库存压力。

截止2011年11月27日，以上海为例，上海住宅可售面积1018.35万平方米，办公楼可售面积444.92万平方米，商业用房可售面积611.93平方米。从当前来讲，由于调控持续从严及各地库存量攀升，各地报端也频现价格战、降价潮等字眼。但是，整体市场具体某一个楼盘的价格并没有因为这次龙头房企的大幅降价而跟随降价调整，因此，当前仍处于阶段性的市场博弈阶段，通过下调首套房首付比例，如何激活当前的以自住需求为主的楼市成交量，缓解当前库存相对较大的市场压力，同时使房价保持相对稳定的发展态势，成为当前楼市发展的关键。

第四、首套房首付比例下调至2成，激活市场成交量，避免恶性竞争的价格战。

尽管多数开发企业对于未来市场降价的预期越来越强，但是龙头房企的大幅降价行为一方面抢走了板块内的客户，另一方面也是其他中小房企进入观望状态，这导致半数以上的楼盘仍然按照原来的市场策略进行推盘，多数楼盘的价格并没有做深度的调整，整体市场陷入大型房企主导的恶性价格战。这导致了当前上海等一线城市市场成交尚未激活，整个市场成交趋势维持量低价稳的态势。首套房首付比例应当下调至2成，降低以自住需求为主的购房门槛，有助于激活市场成交量，避免恶性竞争的价格战。

第五、首套房首付比例下调至2成，有利于楼市成交量的增长，对于政府财税收入来讲，由于市场保持基本的成交量，政府财税收入也可以得到相应的保证，如此以来，限购政策可以继续执行，并且可以长期在一些房价上涨过快的地区执行。

第六、对于银行来讲，住房贷款是最优良的资产品种，首套房首付比例下调至2成，可以为银行增加不少业绩。尤其是当前与其让房价下跌20-30%或更多，为银行增加系统性的风险，不如将首套房首付比例下调至2成为银行增加经营业绩。

第七、首套房首付比例应当下调至2成，可以有更多的自住需求为主的购房者购买商品住宅，一定程度上可以缓解当前保障性住房尤其是公共租赁房等市场供应量较少、建设资金短缺的问题。

第八、首套房首付比例降至2成，有助于外地人口尤其是高层次人才通过购置房产快速融入本地，也有助于中国城市话进程的发展。当前中国每年1000万人口流入到城市，那么，如何解决这些人口的居住问题成为各大城市必须考虑的问题，首套房首付比例的降低可以让这些群体尽快实现居者有其屋。