如果你准备顶风抄底

如果你准备顶风抄底

前两天旧同事兴冲冲：“周末龙湖好望山开新房源，单价12000，我想买一套”我尽管调侃她这时候买房的属性不是倾囊相助更不是爱国买房，而是发“企难财”。但不得不承认，在这样一个淡季买房，尽管是一个不错的选择，但也的确需要勇气，因为所有抄底人所忌惮的都是“一把抄到水桶腰”。

玩笑之余想一想，在今天这个时候的确有很多人想要抱着抄底的心态进入楼市，当然在外环开始大幅降价的时候，投资型需求或是主流。

那么，在“想抄底”的大背景下，如何选择如何评估呢？

首先，是对于市场的评估。

这种评估不是来自于对于宏观政策、整体市场、成交数据等相对假大空的概括，而是对于个人真实想要介入的项目及其区域的自信研究。

一看，区域供应量。在今天上海的诸多新城里，区域供应量是一个值得综合起来推敲的数据，因为区域近期推盘的量，在产品同质化的大背景下，可以以此来决定价格和产品之间的选择和评估；

二看，区域价格的联动性。一个区域里，某家开始跌并不恐怖，某家开始大跌才是恐怖，因为这直接将周边竞争楼盘“定在杠头上”，这时候他们的处境有点进退维谷，如果不跌且不更大幅度的跌，那么只能看着有限的客户资源被这家一并消化，而如果Follow则需要“更狠措施”的配合，这时候同区域项目和项目之间价格的微妙值得研究。

其次，是对于降价的评估。

所谓真降价假降价都是雾里看花，消费者需要拨开云雾：有楼盘降价，但把原先赠送面积也突然“农转非”，这时候你要有鉴别能力；有楼盘降价，但把原先承诺的诸多服务条款一并取消，当然这里指的不仅仅是装修交付标准而已，而是以牺牲配置为代价的，比如取消一部电梯；更有楼盘的降价，是在使用成本上变化了手法，这就等于来了个饮鸩止渴，一旦签单自然此恨绵绵无绝期。

这时候就要清醒判断，因为降价之于市场并非完全是好事，因为这可能让部分开发商“聪明”地选择了偷工减料，就像周立波嘴里那个结巴朋友一样“酱油的批发价是死的，那么要赚钱只有往酱油里面兑水，反正颜色还是黑的，但红烧肉是烧不红的”。

第三，是对于投资战略的自我认定。

这是一个对于自身投资战略的清醒剂。在这个有楼盘大降价的背景下，想冲进去咬开发商一口的大有人在。比如说，买降价房投资的都想做个快枪手，把自己投资的一步步天时地利人和都规划的如此完美——今天抄底价买入，明天开发商完成筹资要求价格恢复水位，后天醒来政府宣布取消限购，再后天你用两倍价格沽出，现金四天完成翻番业绩。

嘿，醒醒。

如今世道，投资的房产，需要被很务实地做好备胎计划，即一旦短时间不能出手那么这个房子是否在你“也可以居住”的考虑范畴之内？其实这也是住宅地产和商业地产在投资处置权上最大的差别，有人说炒股炒成了股东，有人说投资商业地产投资成了夫妻老婆店，所以今天投资降价楼盘，第一当心抄到了小蛮腰，第二当心抄成了插队落户。

第四，关于错位地产的界定。

还是回到那个前同事，她那天咨询我的一个重要有营养的问题是“这区域都是别墅，我买公寓，以后跑得掉伐？”

这就是一个关于错位地产的命题。08年我曾经帮位于徐泾的新虹桥雅苑做过一个媒体方案，其中一个观点就讲到了在徐泾别墅区的公寓，是否具备投资价值。

其实，别墅区的公寓，和公寓区的别墅。这两个概念的不同，很可能带来天壤之别——别墅区的公寓，自然在交通、商业等配套方面有所欠缺，因为今天的开发商仍然认为自己是没有义务，也不必杞人忧天地关注“有别墅有宝马”人群的衣食住行的；所以这个公寓在生活便利上是存在时间成本的，但对于投资而言或许这种掣肘就淡化了；

反过来看，公寓区的别墅，倒是要谨慎谨慎再谨慎了，09年九亭某“想卖5万块一平方米”的楼盘就遭遇了痴人说梦，对于别墅业主而言，他也看重上超市上医院上学校方便，但在周边一片容积率3.0的“俯视眈眈”之下，别墅想要的私密和安静已经荡然无存了。

同样的问题还可以举一反三到：“南京路商业街上造个豪宅”PK“把恒隆搬到大华社区里”的命题，主流业态和强势业态的彼此影响，一定是前者染缸了后者，而后者想要“出淤泥而不染”是有问题的。

所以，在别墅区里买个公寓，倒不是“我以后要么转手给别墅区的保姆”这么笑谈的话题，这倒是有点杞人忧天了。