宏观楼市未现拐点，微观局部价格战迭起

　　调控政策不断加码下，今年7-10月，上海等一线城市房价上涨过快的势头得到遏制，交易量相对低位平稳运行，楼市“拐点”论在此期间也屡次被讨论。

　　此时，中海、龙湖等楼盘开始大幅降价。

　　开发商终于降价了，然而楼盘降价却导致老业主“讨说法”、砸售楼处的现象频繁发生，楼市骚动，年底这段时间市场预期如何，将会呈现出什么样的市场特征？楼市拐点是否会因此到来？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，上海商品住宅市场将呈现出“宏观房地产市场基本面尚未现拐点，微观局部价格战迭起”的发展态势。

　　首先，从宏观数据来看，上海楼市成交均价第三季度环比第二季度上涨1.4%，不管上涨多少，从数字上来讲没有跌，涨幅比较少，或者说是企稳的状态，宏观市场是企稳的。

　　其次，所谓房价拐点，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，必须是宏观楼市成交均价下跌10%或15%以上，非局部个案楼盘策略性降价或直接降价，非由成交结构引起的下跌，非短期内楼市类似于涨跌1-3%这样的变化。这样的拐点，在今年1-10月都没有出现，未来出现的可能性也不大。现在很多楼盘打出的降价旗号，多是折扣力度微弱，或名不副实，或局部个案楼盘策略性降价或直接降价。

　　第三、据传，相关部门要求楼盘降价超过20%的幅度要重新申请备案。此项规定实际上从官方角度而言，一方面防止房价过度下调滋生社会事件，另一方面也是为了维持让市场维持一定的价格水平，保持市场投资的相对热度，防止房价下调过度而影响相关部门的财税收入。

　　从微观层面来讲，由于常态化的楼市调控导致开发企业的资金链越来越趋紧，开发企业在推盘策略上会根据市场销售情况进行动态的调整。具体到上海而言，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在限购、限贷政策尚未松动的市场背景下，全国及沪上各大银行又收窄甚至上调首套房贷利率，如果这样的政策一直持续执行，以自住需求为主的购房群体的购房计划应该会受到影响，那么，开发企业只剩下一条路可走，那就是通过各式各样的“策略性降价”或直接降价，通过局部策略性降价激活市场成交量。如：

　　第一、高速周转企业通过高速周转的市场策略，为了快速回笼资金减轻公司财务压力、调节在一定时期内市场库存，短期内采取摊薄单个项目利润率，追求整体市场利润总额增加的方法，进行策略性的降价，达到市场成交的目的。

　　第二、当前来讲，微观层面，尤其是部分开发企业根据楼栋位置、楼层及朝向等产品不同在不同产品的定价上制造价格差，尤其是对于楼栋位置、楼层及朝向不好的房源在这个时间段会拿出来做优惠活动，给市场制造降价的假象。而实际上，剩余的优质房源基本上在后期市场推盘过程中价格会拉升，基本可以弥补前期降价的损失。

　　第三、直接降价。如当前景瑞太仓荣御蓝湾，长甲集团最近一些项目如长泰西郊别墅、长泰东郊御园、龙湖部分项目、中海部分项目等均在做直接性的价格调整，通过价格让步直接激活市场成交，达到回笼资金的目的。