房企以策略性调整为主 4季度或为购房好时机

　　四季度楼市究竟何去何从？是开发商主动再降，缓解资金紧张？还是政府为求经济增长，放松调控？亦或是购房者等待不及，立即出手？

　　精彩观点：

　　1、高速周转的大型开发企业资金链还是比较宽裕的。如果说是缺资金的房企的话，都是一些处在扩张过程当中没有处理好扩张速度与资金面互动关系的房企，目前行业内明确提出下调的并不是很多。

　　2、佛山事件提醒了我们政策面未来有可能的趋势。未来，因为地方政府财政税收方面的压力及地方房地产市场成交量走低的市场压力，假如二三线城市出台新的调控措施的话，相对来说还是会效仿衢州、台州及佛山等地的新的比较灵活的调控措施。

　　3、2008年国内楼市调控，政府出手4万亿拯救了中国房企。2011年，中国楼市再遇严厉调控，政府再次出手救市的可能性很小了。

　　　　大型房企资金仍宽裕 下调销售指标仅为个别现象

　　房企三季度报揭露了开发商资金链的问题，部分开发商下调了全年销售目标，或者开始降价。对此，任志强调侃说“开发商只剩下裤衩了”，但潘石屹说“开发商还穿着棉袄”。

　　关于开发商资金的问题，回顾去年9、10月份的时候，当时也在调控。当时业内及媒体也曾预判去年的前三季度房企销售业绩可能会下滑，但是去年10月份，前三季度的大型标杆型房企的销售情况公布之后，看起来相对还不错。今年同样，也大致是这样的状况，但是没有去年那样普遍性都很好。从销售业绩这一块来看，主要还是表现在以下几个特点。

　　一、高速周转的大型开发企业资金链还是比较宽裕的。比如说万科、恒大，按照三季度完成的销售业绩指标完成度来看，基本上都是可以完成的，到年底甚至适度超一点全年目标也是没有什么问题，这一类房企不会有太大的问题。包括像恒大、万科，在8、9、10个三个月，在二三线城市拿了不少地。

　　二、如果说是缺资金的房企的话，都是一些处在扩张过程当中没有处理好扩张速度与资金面互动关系的房企。有可能他的发展目标和自己的开发速度和拿地速度没有协调好，产品线定位不是很好的，这样的房企会受到一定的影响。出现这种情况，有一些房企出现了下调指标的状况。目前行业内明确提出下调的并不是很多，大多数的房企还是想通过市场销售、非传统渠道融资等方式再博弈一下市场，如果说今年的全年销售没有完成，那只是到明年年初的时候再找一个理由为自己找一个说辞，应该说不会明确的去对自己的业绩进行下调。

　　而这些没有下调指标的房企究竟能够撑多久，这要看具体政策面情况。从现在到明年3月份的时间段还是比较关键的，因为12月份有一年一度的中央经济工作会议，还有明年3月份的“两会”。这两次会议基本上会确定2012年的基本工作思路，包括房地产行业后面的政策，如果说这些方面有一个明确的基调的话，开发商在这个阶段会调整自己的策略，假如说还是像这样持续从紧的话，降价的预期会加强，并且操作上也会更加接近于实际降价，而不是有一些猫腻的降价。直接降价可以降低10%，应该可以激活成交量。

　　二三线城市限购处三方博弈中 未来方向或灵活多变

　　现在市场的态势就是开发商、地方政府、中央政府的博弈。新的二三线城市出台这些新的调控政策的特点是表现出具有一定的灵活性和多样性。在不同的城市可能他会出台不同的政策。比如说有的出台的限购是市区限，不限郊区，有的是限价不限购，还有的城市是全面限购，同时也开放户籍制度，比如说买房子就可以入当地户籍，如了当地户籍就可以再买一套。现在限购更多体现了灵活性和多样性。这个特点目前还是更多地与当地政府乃至当地市场有关。

　　从佛山事件来看，限购政策总体还是“政策面继续从严”与“逐步放松”这样两个方向的博弈。佛山是想从放松的角度来走，但从中央相关部门的态度来看，还是想把调控政策进一步从严。佛山事件提醒了我们政策面未来有可能的趋势。未来，因为地方政府财政方面的压力及地方房地产市场成交量走低的市场状态，假如二三线城市出台新的调控措施的话，相对来说还是会比较灵活，会有一些变通的方式来规避类似于当前一线城市的这种相对严格限购调控措施，出台相对较为宽松的调控政策。

　　至于佛山事件出来之后，会不会逐渐放松，我觉得在新二三线城市调控措施里面，有可能会呈现“外紧内松”的政策面特征。包括现在新出台的二三线城市也是这样的。中央政府现在也没管，地方政府也就这么执行了，其他城市可能也会效仿。

　　政府再出手概率小 房企会且有能力通过策略性调整度过调控期

　　2008年国内楼市调控，政府出手4万亿拯救了中国房企。2011年，中国楼市再遇严厉调控，政府再次出手的可能性很小了。

　　从08年到现在，市场发生了很大的变化，08年是一个比较深层次的金融危机，相比今年国外欧债美债危机对国内房地产企业影响来说，应该说是完全不同的。08年是没有预判性的，现在是经过一两年调控的，开发商适应调控政策能力已经很强了。包括限购、限贷政策，包括对于产品这一块的政策面的限制，政策面都是很严厉的。

　　从高端产品线一线房企的市场策略角度来讲，也可以观察到一些变化。在目前的市场上，高端产品线定位的房企通过牺牲一个项目打折促销，回笼资金，支撑在上海地区的业绩指标。后期其他项目作为一些保留，虽然这些项目看似没有成交，但却不能简单理解为是市场层面调控的结果，更多是房企策略性的调整，也许在明年或者是后年市场状态比较好的情况下再推出来放量，这样就可以弥补前期打折促销的损失。从现在的情况来看，通过这样的策略调整，基本上可以维持在上海市场的销售业绩，虽不能说可以完成的很高，但是维持下去没有什么问题。

　　从房地产企业负债情况来看的，房企大致资产负债60%-70%是比较正常的情况，适当的资产负债有利于房地产企业项目开发及积极扩张。资产负债一旦达到70%-80%甚至是90%的时候，是有一些危险的，比如说现在正大的资产覆盖率可能是在90%左右，稍微危险一些。但是有的房企，像绿城达到了100%以上，可能希望在销售或者是非传统渠道融资方面加强，尽量通过资本市场解决资金链比较紧张的情况。

　　之前一段时间黑石撤出中国市场。黑石的状况只能代表是某一个公司的策略，就像其他市场一样，也可能他撤出之后还会再回来，他可能只是一个阶段性的策略调整。

　　据传，现在一些基金也在收购一些项目，经常收购一栋楼或者几十套房源，这种逆势操作有什么意义呢？这很有可能就是存在抄底市场的目的。因为市场现在本身相对来说调控成为一种常态化的现象，当前楼市价格上涨空间没有了，但下跌的空间有。现在有些楼盘的确在做一些策略性调整，但是具体会下跌多少这还是值得怀疑的，但这个价格下调对一些基金投资者反向逆势操作而言，反而是进入市场比较好的机会。未来一旦房价僵持的局面扭转，作为一种长线投资会将会获得一个相对比较理想的投资收益。比如说2009-2010年的状况，对于投资客来说，也是比较划算的。

　　四季度开发商销售策略性调整预期增加 或是购房好时机

　　从宏观数据来看，上海楼市成交均价第三季度环比第二季度上涨1.4%，不管上涨多少，从数字上来讲没有跌，或者说是企稳的状态，宏观市场是企稳的。而在微观层面，购房者买房子的时候，还要看开发商的具体操盘策略。开发商要在这样的市场情况下选择合适理想房源。从开发企业来说，应该抓住一下几个方面。

　　第一，开发企业在做策略降价的时候，一定要抓住时机。比如说有一定的年度销售指标的房企、做高速周转策略的房企、还有有一些高端项目降价同时通过中介进行分销的项目，价格下降的比较多。对于购房者而言，这个阶段如果说有预算，而且这些促销楼盘可以符合你要求的话，在这个阶段要尽量抓住开发企业的“策略性降价”的时机购房。

　　第二个，开发企业推盘的时候，所谓的一些楼盘的降价，是根据销控方面的情况来制定的。虽然说降价促销的楼盘都不是非常好的房源，有一些是靠近变电站的，有一些是位置不好的，所以拿出这些房源促销达成这样的成交量。对于这种情况，购房者也应该根据自己的预算合理判断是不是购买，还是去等待相对来说位置、景观或者是地段相对比较好的房源。在这样的情况下，购房者是不是短期内牺牲自己的居住舒适性还是还是为了节省预算，这个就需要购房者要自己来权衡了。

　　对于购房者而言，这一阶段可以关注以下几个方面：首先，跟踪大型房企，因为他是做品牌的，产品质量会有保证。第二，在目前的情况下，很多房企还是采取高速周转的策略，要抓住这个高速周转策略过程中策略性降价的市场机会，购房者不要错过。第三，更多地关注楼盘的附加值，现在仍有有一些楼盘有赠送面积，以后这样的产品可能就会少了。第四，关注板块或者是关注区域的话，选优势板块当中的一期或者是二期。如果说选择大盘的一二期购买，从升值角度来说还是有一定机会的。从自住角度来说，买的早也节省了购房成本。