公租房租金50元/平/月不便宜，租房不如买房

　　上海首批公租房下月起招租，首批公租房的两小区分别位于徐汇华泾和上体馆附近，租金按照略低于市场价格方式定价，为每月每平方米50元左右。

　　按照首批公租房提供的定价方式，租金50元/平/月左右，如果按照40平方米的一室一厅的小户型来计算，那么一个家庭每月房租也在2000元左右。尽管不用付物业管理费，但总体来讲这个租金水平并不低，尤其是在徐汇区的徐汇华泾。

　　从2000元/月这样的房租预算来讲，承租人其实完全可以在莲花路、上海南站、甚至略微远点的莘庄租到比40平方米更大的房子，并且靠近地铁，生活及工作也相对便利。

　　从徐汇区公租房馨宁公寓的房型来看，其房型分三种，一房为45平方米，二房为65平方米，三房为75平方米，均为紧凑的小户型；也就是意味着，承租人要支付2000-3600元/月，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在这样相对较高的租金体系下：

　　第一、承租者不如在其他性价比较高的区域或在靠近自己工作的地方花同样的代价租房子生活，这样还节省交通及生活成本。

　　第二，在公租房租房不如买房划算。能够承担起2000-3600元/月房租的人群，短期内再压缩一下自己的房租预算，节省开支，可以贷款买一个40平方米的房子作为“过渡房”自己住，这样还节省了房租开支，也比在徐汇这两个公租房居住划算

　　公租房定价略低于市场价格不合理，应该以收入水平而定

　　此外，关于公共租金房的定价问题，笔者认为也不太合理。

　　之前，为进一步建立健全本市住房保障体系，积极发展公共租赁住房，上海市政府公布了《上海市发展公共租赁住房的实施意见(征求意见稿)》，其中关于公共租金房的价格问题做如下描述：

　　公共租赁房价格将按略低于市场租金水平确定，由个运营机构综合考虑房型、面积、区位等因素自定，并报区（县）物价部分和房管部门备案后实施。

　　从投资置业者的角度来说，投资一套房产不仅仅可获得其投资升值的空间收益，还可以获得由房产出租带来的租金收益，这两者合起来便是投资者的投资回报。

　　众所周知，2009-2010年上海房地产市场个案价格普遍上涨50-80%，在楼市政策调控的压力下，2011年至今的楼盘始终还处于“高位盘整”的状态。

　　房价上涨，对投资者来说，一定意义上讲，就是其获得投资房产的升值收益，那么，对于未来该套房产的租金收益来说，势必也会水涨船高，否则，在投资回报上势必会降低投资者的预期，投资回报率也会降低。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在经历2009-2010年楼市疯狂涨价之后，从普通住宅市场的租金的角度来说，租金价格未来也会面临上涨的压力，否则，从投资回报的角度来讲，难以说服投资者自己，也不符合市场规律。尽管公共租赁房价格略低于市场租金水平，但是市场租金水平的上涨势必会影响到公共租赁房的租金，这样的话很容易造成以下状况：

　　第一、公共租赁房的使用者随着市场租赁价格的提高，支付公租房的租金的金额也在不断提高；

　　第二、随着宏观经济回暖，CPI上涨及通胀的压力上升，公租房使用者实际购买力下降，公租房租金却还在不断上涨；

　　第三、由于市场环境的变化，位于收入最底层者由于其支付公租房租金的能力略低于其他收入稍好者，那么收入最底层者有可能享受不到公租房政策带来的好处，由于公租房租金的上涨，公租房政策的社会保障作用由此而削弱。

　　因此，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在“高房价”的体系下公共租赁房以市场租赁价格定价不合理。房价不断上涨，租金水涨船高，公共租赁房租金略低于市场的租金价格不能体现政府社会保障的作用，公共租赁房的租金衡量标准应当以符合条件的使用者收入水平而定，而不应该以市场价为基准。