首套房贷利率提高逼着开发商直接降价

　　文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

　　当前，全国各地多家银行上调房贷利率，沪上建设银行也率先上调首套房贷利率，全国及沪上各大银行收窄甚至上调首套房贷优惠，在常态化楼市调控的市场背景下，收窄首套房贷优惠、上浮房贷利率，同策咨询研究中心总监张宏伟认为：

　　如果单纯从市场流动性控制、银行房贷量控制的角度而言，上调首套房贷利率确实可以起到这样的作用。但从个人判断来看，当前一线城市楼市价格方面表现已经平稳，房价上涨过快的势头得到控制，部分二三线城市房价上涨的势头在这两个月也表现趋缓，房贷利率提高的政策对于平稳房地产价格方面的意义不大，有可能还会对当前房地产市场调控成果起到不利方面的作用。主要体现在以下两方面：

　　第一、从宏观市场角度而言，当前房价上涨过快的势头得到遏制，交易量相对低位平稳运行，如果房贷利率尤其是首套房贷利率提高，购房者的购房成本会有所上升，有可能由于利率原因导致市场交易量进一步下降。

　　第二、房贷利率尤其是首套房贷利率提高，对于自住需求购房者影响较大，当前急需受到政策面保护的就是这些自住刚性需求，如果利率优惠取消，那么这些购房者会延迟购房计划，误伤自住需求购房者。

　　因此，当前仍处于阶段性的市场博弈阶段，如何激活当前的楼市成交量，缓解当前库存相对较大的市场压力，同时使房价保持相对稳定的发展态势，成为当前楼市发展的关键。

　　房地产市场何时将会进入回暖通道，尤其是成交量方面的回暖，其产生条件有哪些？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，几方面因素都可以使楼市成交量回暖：

　　第一、限购政策逐步松动，尤其是7月份沪四条叫停补缴纳税证明及社保证明的政策松动，有可能激活外地客群、投资客群的成交。

　　第二、信贷政策松动，也就是限贷政策松动，如银行给出更多的房贷额度，并且有适度的贷款利率优惠，这样也可以带动楼市成交。

　　第三、开发企业通过各种方式降价，价格是最直接最有效的销售手段和方式，这个手段的运用程度和开发企业各自的资金面紧张程度有关系。最近一些高端楼盘通过一二手联动的方式进行直接降价，通过中介分销楼盘达到快速成交的目的，这种降价＋中介分销的模式在一些高档楼盘中得到了市场认可。