愈泛愈贱的国际化社区

在百度上输入“国际化社区”，出来的解释如下：“一般是指参照国际化标准建设和管理，以城市居住区为基础，以开放型社区为依托，具备现代化的城市形态，齐全的公共服务设施，融合亲和的区域文化，安全便利的人居环境的集中居住区。境外人士户数比例通常在20%以上。”

我和所谓的国际化社区发生过两次喜忧参半的邂逅——

2006年，我去新闻晨报【地产星空】出任企划总监，当时的第一个CASE就是做一轮国际化社区的搜索，当时那个方案好像被我做成了【Discovery】系列。我半小时写出来的8页招商书，在商业价值方面取得了很大的成功，该招商书也成为后来很多年该媒体招商书的范本（BTW，当时我从房地产营销转入媒体，仅一周）。

2009年，我在易居中国旗下的兰博传媒担任策略总监，当时新江湾城数家开发商想要策动一轮板块炒作，当时我提出的设想被否决了，接着他们小心翼翼地凑近耳朵生怕隔墙有耳地透露着他们研究几个晚上的智慧结晶——第三代国际化社区。为了配合开发商的神秘，我只好先“嘘”再“哦”地应和着。

一直想对国际化社区说点什么，那个第三代已经让我一知半解，不想上个月嘉定南翔某项目又自娱自乐地提出了“第四代”，我开始好奇且担心——好奇是I-phone5和“第五代国际化社区”谁先面世，担心在于这数学是传承了，但生理是泛滥了。

终于下定决心想一想：

一个误区。06年那次活动，我们对于国际化社区的释义标的物是外立面具备欧式建筑的元素，而到了09年新江湾城之所以几个开发商的小策划敢于自信自己是第三代国际化社区，理由居然是可笑的“单价全部超过3万”了！

误区：贵不等于国际化

一定程度上我们不得不承认，我们曾经的国际化社区定义是和价格挂钩的，最早也最被公认的古北新区，曾经就是上海高端住宅的样本。那年头，日本回来的、炒股发财的、傍上大款的，都以在古北有一套房子为荣，因为那是国际化，套用白话来说，因为“那里厢，外国人老多的！”

今天再复盘，从所谓的第二代国际化社区开始，争议就已经开始，而且因为这种自我冠名的娱乐行为没有行业标准和界定机构，所以只要你嗓门大、广告费多，就至少掌握着一定的话语权，就像两个泼妇吵架，核心竞争力是谁的脏话丰富、谁的喉咙响、谁的口齿清楚，是一样的道理。

第二代国际化社区的定义里，关于碧云和联洋之争；

第三代国际化社区的定义里，关于新江湾城、金桥争；

现在到了第四代，我目前已经看到嘉定南翔、张江和闵行颛桥参与这场口水之争！

贵不等于国际化，这是一个价值观的问题，否则——你当佘山和黄浦江沿线的开发商都是傻子呀！

趋势：国际化&“泛贱化”

对于国际化社区，现在存在两种担忧——

第一种，是界定模糊所造成的公信缺失。今天谁能够准确地给出关于国际化社区的标准定义么？就像很多人研究豪宅，很多楼盘号称豪宅，但对于豪宅的认知，时至今日却未有一个明确的、信服的、系统的评估标准。

同样的，国际化社区，我们如果从外立面乃至更可笑的价格上来认知，这都有点一叶障目不见泰山的局部感，你不能说这是错的但这不是全部。

相比较而言，倒是最早的古北社区那个标准——“外国人老多的”在当时是具备一定说服力的标准，至少那时候染黄头发还不是时髦，所以那些拗口的“你好”们还是实至名归正本清源的国际人。

第二种，因为国际化的泛滥趋势，将使得国际化的牌子被自己砸烂。数学里一个简单的无限不循环理论，让我们某些偷懒滥竽充数的从业者，可以不动脑子地“动不动就国际化”，反正第一代没赶上就第二代，第三代没赶上就第四代，这时候时髦的80后企划人员开始恢复了文革时代光荣妈妈的繁殖传统。

国际化社区，这个名头之所以在一定时期内受到市场认可，首先是在于它的稀缺性。溯源90年代，那是商品房都刚刚起步的阶段，在外销房三个字可以卖高1000块单价的时候，国际化社区的定义好比房子中的绿卡，自然身价不菲。

但，如果今天举目四周“国际化”此起彼伏，你还愿意为这个英特纳雄奈尔标签埋单么？答案是否定的。

所以，如今还在策划出第N代国际化社区的从业者，是在变相透支乃至饮鸩止渴地毁掉真正的仅有几个国际化社区。

方向：业主，别逃

按照古北新区的标准，09年在上海在碧云、金桥、康桥地区还真的有几个具备这样标准的“类国际化社区”。

但这引出了一个我们一直被忽视的方向性问题，即国际化社区是简单的凭开发商一己之力就能成就的么？答案也是否定的。

前段时间和某开发商讨论过低碳环保的问题，我昨天的微博也写到了这次有趣的

对话——当时开发商带我参观，不断给我展示这个新风系统那个节能配置，甚至有一项功能被称为“毛细血管”不禁让我想起了毛血旺；但是，无可回避的问题在于，开发商在产品层面规制了这么多，但业主对自己的房子有百分百的使用权，所以他愿意一天24小时开空调愿意在社区里随地吐痰，你管得着么？

今天的国际化社区，不仅要求政府配套上做好做全做强，也要求开发商在产

品塑造层面按照国际上的成熟技术“依葫芦画瓢”当然这其中还有一个“新植入

体排异”预估的问题，但很关键的一点在于社区是否国际化还要看业主的素质，

这不是我在广告上叫嚣下就可以得到认可的。

所谓楼盘的口碑，会在其二手房价格的未来走势上得到体现，而二手房的口碑在

于业主、物业公司的共同维护，说白了，业主爱惜不爱惜自己的房子，是一个社

区衰老速度的体现。

过去我们研究国际化社区，主要从三个价值来没有量化标准地估摸着：一是它的

经济价值，二是它的社会价值，第三是它的人文价值。

今天再来研究国际化社区，在上述标准下细分出来的三个新理念不可或缺：第一

个理念是消耗的地球资源最少。住宅从建设那天开始，一直到把它拆除，100

年也好，200年也好，消耗的资源越少越好，所以全世界的社区有第一个指标，

就是在建筑生命的周期中，充分利用好地球资源。

第二个理念是在日常生活中消耗的能源最少，这也是国际标准。居民住进去后使用的电、使用的燃气、使用的水源能不能达到最小限度，具体的指标各国并不相同。

第三个理念是排污最少。我们做饭的天然气、煤气的燃烧要排出二氧化碳，国际住宅社区排出的二氧化碳限度指标已经正式批下来了，如何把电能和煤气都搁进去，那才是符合国际化社区的标准。

另外，  国际化社区还有两项基本指标：一个是植物的多样性，在这个社区里，我们周围地区的植物在这个社区里能看到多少，能有几种在这里落地，植物多样性是指本地植物的多样性，如果不分青红皂白把国外的植物放在里面，很多是养不活的。还有一个指标就是生物多样化，譬如在上海这样一个地区，有多少种生物能够聚集，只要能够愿意在这落地，这就说明做得非常好了。当然，害虫不在此例。