大华向左 嘉华向右

假日和假日楼市都结束了。假日结束的荒唐标志在于，今天上午的天气预报居然很假地说“长假结束了，祝您工作有个好心情”，你去随机真心话大冒险一下，看看谁今天的工作心情无限好，按照黄舒骏在【恋爱症候群记】里的揶揄——“谈恋爱还会有理性？我想要么这些专家是假的，要么这些专家自己没有谈过恋爱”。

假日楼市的虚胖之前已经有所阐述，13万的到访量已经让业内两大少壮派专家杨子江和杨红旭争了起来，从我当天现场观摩的景象，我倾向支持杨子江，感觉13万人数多数是业内水分，即无效客户。

在这样的背景下，我们认为楼市的焦灼态势将进一步得到延伸。那么，开发商抛开降价营销这条艰难道路不说，在产品筹备层面如何应对呢？

近来公开或即将公开的两个项目，给予我们两个背道而驰的参考——

其一，大华集团在凯旋北路的大华清水湾三期华府樟圆。该项目之所以被关注是因为在大华清水湾的压轴作品中公然叫出了6到7万的单价，这引起了市场的关注，昨天的第一财经【看房】节目正好走访该项目，我们得以一睹芳容。

对于大华集团这些年的发展我们无需赘述，这家以低端房大面积开发为特征的房企，最近这些年开始在自身产品升级方面表达出战略调整的方向。尽管之前推出的高端精装公寓悦豪斯和别墅圣地维拉项目都在市场平稳或者走高的过程中得到了不错的销售业绩，但市场对于“大华做高端”总有点别扭或者说疑问。

但从华府樟圆项目的定位和户型来看，大华走高端这条路已经是板上钉钉了，在楼市一片调控的背景下，最直接最好理解的开发商手段是转型一哄而上商业地产，我也在马鞍山等地看到了大华的商业地产项目，但是很明显他们不愿意放弃上海市场的根据地，相反在2011的下半年，圣地维拉逆势开盘华府樟圆高调亮相。

从产品层面来看，大平层也算感了个时髦，但其在毗邻苏州河的最佳地块位置，打造大面积、精装修也无可厚非，至于其用地块内的保留建筑作为售楼处、会所乃至未来的商业面积，都看出其不仅仅是追了个大平层的时髦这么简单。

这个项目动销如何，暂且不论，单就这种底气和坚持，大华值得尊敬。

其二，我们来看北区知名的慧芝湖花园项目。这个嘉华集团开发的市中心中高端项目，前期曾经参与一段所以小有了解。在一期二期都走四平八稳路线的背景下，尽管一度遭遇08年下半年的调控而面临打折，但好在那个该死的四万亿救了它，但很明显嘉华集团一着被蛇咬三年怕井绳的噤若寒蝉依旧在。

其最近面试的三期，在最好的地块位置、最好的内部配套设施（其内部的会所，明确表示仅供三期业主使用）支持下，居然全部打造77-95平方米的中小户型，对于一个项目的结案陈词而言，在最好的位置、最好的产品和最高的价格，三位一体貌似已经成为一种共识，而所谓最好的产品居然是通过中小户型这种空间形态来体现，这是让人诧异的。

至少从我而言，我并没有感觉到“嘉华集团头子活络”相反认为他们“对市场动态太过顺势而为”，不晓得这是早就定下的产品定位，还是临时调整的户型配比。应该说，后者的可能性很大。

但仔细一想，在限购和共产主义一样水中月镜中花的时候，嘉华的应对策略也没有错。通过中小户型的产品供给来控制总价，更重要的在于可以掩护单价的进一步提升。并非刻意追求“压轴产品一定是豪华产品”的市场常规认知，逆向思维地用更实际更灵活的方式来应对市场。

比较而言，大华坚持走高端（的做法）令人尊敬，嘉华集团灵活应变（的做法）给人启发。在目前市场上，我们只能用最俗气的方式来判断谁会销售更快，但一个战略的正确与否就像陈凯歌很早说过的“我的电影，（观众）五年后才能看懂”，所以我们看到了张柏芝和谢霆锋的婚姻狗血桥段，所以对于嘉华和大华的两种南辕北辙的战略，谁对谁错要五年之后见分晓。

一档【看房】节目，推荐了两个背离战略的项目，也算是有收获了。