保障房信托鱼龙混杂 商业地产“借壳”吸金

《21世纪经济报道》于2011年5月26日发表保障房信托鱼龙混杂 商业地产“借壳”吸金，全文如下：

今年以来，募集资金纯粹用于保障房建设的保障房信托发行寥寥，保障房建设绑捆商业房地产开发的信托产品则“产销两旺”。

用益信托工作室数据显示，今年1-5月发行的20款保障房概念信托里，信托产品名中出现“棚户区改造”和“旧城改造”的就有13款，占比65%。“这些棚户区改造信托产品多采取的是保障性质的还迁房+商业开发模式，且后者占了整个项目的大部分土地和资金。”用益信托工作室分析师岳婷称。

记者发现，前述20款产品中，信托产品说明中称募集资金完全投向保障房的不超过6款。

纯粹的保障房信托产品融资困难，而大规模融资的棚户区改造类信托产品，所融资金又很大部分用在了商业地产建设上保障房信托融资，似乎呈现出了一种悖论。

“保障房+商业开发模式”

翻看有着诸如“棚户区改造”、“旧城改造”、“城中区改造”头衔的保障房信托说明书，会发现其中绝大部分产品，或者没有具体说明资金如何用于棚户区建设，或者棚户区改造项目后跟着一长串商业开发项目介绍。

“"保障房+商品房"模式，在棚户区改造信托中采用的很多。”中原地产上海研究咨询部总监宋会雍表示。

用益工作室周报告显示，今年发行的多数棚户区改造项目信托产品捆绑了商业地产开发。其中真正投资到保障房、经适房建设的资金并不多。

中融信托于5月10日成立的“鄂尔多斯伊金霍洛旗棚户区改造项目集合资金信托计划”即是一例。

该项目开发方鄂尔多斯凯创房地产开发公司获得鄂尔多斯伊金霍洛旗阿镇中心三块毛地，是当地的棚户区改造项目。项目规划总净用地面积为213，828平方米，拿地时规划容积率为1.6，与当地政府部门沟通后可提高到2.3，规划总建筑面积598，270平米。其中棚户区改造还迁房面积141，984 平米，剩余456，286 平米为商品房建设。保障性质的还迁房建设用地只不到商业开发的四分之一。

中融信托推出的“合肥包河石桥保障房项目股权投资集合资金信托计划”是另一个案例。该项目分为两期，一期占地约62.7亩，建筑面积14.78万平米，为保障房建设；二期占地约94.8亩，建筑面积约22.91 万平米。一期为保障房项目无土地成本，二期为住宅及商业用地，政策支持土地成本较低。

此外，中融信托5月5日开始推介的“中融-瑞信棚户区改造项目股权投资集合资金信托计划”称，资金专门用于成都大邑县晋原镇桃园新城西区棚户区改造项目。

然而，仅从产品名称中很难看出这几款产品的区别。5月25日记者致电中融信托客服时，她表示中融信托鄂尔多斯项目产品是综合商业开发，而瑞信项目则为纯粹棚户区改造。但被问及为何两者名称均为“棚户区改造”时，她语焉不详。

投入保障房建设资金寥寥

与棚户区改造+商业地产开发信托产品热销对应的，是真正意义上的保障房信托市场的惨淡。

岳婷列举了5月的数据，截至目前已发行的4款保障房相关信托产品，2款是棚户区改造项目，1款旧城改造项目，1款是保障房基金。

据记者观察，未包装商业地产的保障房信托计划年化收益多在7%-8.5%。

持同样观点的还有中粮信托的一位信托经理。今年1月，中粮发行了一款保障房信托产品，预期年化收益率7.5%。“这融资成本较高，现在地方建设保障房的开发商在观望，如果可以通过发债、贷款等方式，就不用信托，因为信托资金成本较高。”他透露，中粮信托现在北京有几个项目还在谈，这是一个博弈的过程。

中原地产上海研究咨询部总监宋会雍也认为，真正的保障房信托融资会受到限制，融资成本偏高是重要原因。

“在收益低的情况下，前期的现金流无法满足兑现收益要求，必要时地方政府需要补贴。政府也不乐意做。”西南财经大学信托与理财研究所赵杨说。

由此，对信托公司、地产公司、地方政府而言，保障房信托融资似乎都不是最优选择。这也进一步催化了“保障房+商业地产开发”信托产品的诞生。

“用棚户区改造这种保障房概念，确实可以吸引不少个人投资者。”中信银行深圳分行私人银行一客户经理对记者说，“用保障房信托的名义，通常会给投资者安全的印象。只要收益率还好，一般都比较畅销。”

而上述的中融信托的客户经理也表示，他们棚户区改造项目一般卖的很快，300万以下的已经销售一空（5月底才推介截止），之前做的棚户区改造项目的信托销售得更快。

前述中粮信托一位业务经理表示，虽然回迁房算是政策房，棚户区改造项目的信托也容易讨巧市场，但大部分资金都被“挪”到商品房的建设上。真正的保障房信托很少人愿意发行，各方热衷参与的棚户区改造项目之类的信托产品，募集资金却大部分进入了商业开发，这一悖论待解。