房地产信托陷危局:“最快2个月或遭叫停”

《华夏时报》于2011年5月20日发表房地产信托陷危局:“最快2个月或遭叫停”，全文如下：

今年至少已发800个亿 多地银监局清查房地产信托

尽管银监会高调澄清了并未叫停房地产信托，但收紧房地产信托的决心却很明确。

5月19日，记者从接近银监会的内部消息人士处获悉，目前黑龙江等地区银监局已经受命银监会，清查本地区房地产信托产品，预计在未来1-2个月的时间内将形成风险评估报告，为下一步叫停房地产信托做好准备。“最快2个月，银监会可能就会叫停房地产信托。”上述消息人士告诉记者。

信托收益已达20%

“虽然银监会澄清了目前暂未叫停房地产信托，但银监会收紧房地产信托的意图很明确，目前部分地区银监局已经受命清查房地产信托产品，清查周期预计一个月左右，形成清查结果并上报银监会，最快2个月，银监会可能就会叫停房地产信托。”据接近银监会的消息人士告诉《华夏时报》记者。与此同时，记者了解到，黑龙江银监局已经在受命清查本地区房地产信托。

同时，消息人士向记者透露，房地产信托上半年业务扩张太多，是银监会授意部分地区银监局清查本地区房地产信托产品的主要原因。

据央行近日公布的数据显示，2011年第一季度新增房地产贷款累计5095亿元，同比少增3338亿元。但房地产信托规模却在今年一季度大幅上升。据中国信托协会统计，2011年1-4月，信托公司共发行集合类房地产信托项目222个，募集资金722.11亿元，发行数量同比增66.92%，募集资金规模同比增长115.26%。

“据我们业内统计，目前房地产信托发行数量最少800多亿。”一知名信托公司内部人士告诉记者，目前各大信托公司的房地产类优质项目都很多，信托收益也达到了20%左右，而去年则在13%左右。“房地产开发贷大幅压缩，越来越多的地产企业正面临着资金紧缺，而通过信托融资另找资金出路已经成为众多开发商的最佳选择。”该人士说。

而据上述消息人士称，目前一些地区银监局清查本地区房地产信托，目的就是在测试系统风险，为将来叫停做准备。

房企拿地总量创新低

销售低迷和融资困难导致的缺钱和高负债，正在迫使国内房企四处找钱，同时大大缩减拿地策略，甚至开始卖地以回笼资金。

根据土地储备居全国首列的恒大地产发布的最新消息，恒大地产以5亿美元的价格向刘銮雄控制的华人置业出售江苏省启东一幅地皮49%股权。

而另外一家土地储备大户碧桂园，为了回笼资金，在全国展开降价促销活动。5月以来，碧桂园在广州、南京的楼盘一直在集体促销。

国内最大的地产开发集团之一复地集团近日则因高负债，正式撤销了复地在香港交易所的上市地位，这标志着复地集团成为内地首家在港退市的房企。对于退市，复地给出的主要原因是融资障碍。而公司较高的负债率，也被市场认为是公司退市的重要原因。

与此同时，忙于储备资金过冬的大型房企，也逐渐放慢了拿地脚步。

2011年4月，15家大型地产企业的拿地热情逐渐降温，拿地策略趋于谨慎。

据统计，4月，以万科、金地、招商地产（000024）等为代表的15家典型企业通过招拍挂方式新增土地总建筑面积约260.08万平方米，同比下降78%，环比下滑66%；成交土地总价约56.88亿元，同比下降70%，环比下滑59%，这两项数据创2010年以来拿地总量和成交总价的最低纪录。

历史数据显示，2009年到2010年期间，为开发商拿地巅峰期。根据国家规定土地闲置一年以上不满两年的，征收闲置费；闲置两年以上的，必须坚决收回。多数开发商从2011年开始将面临大量土地进入开发周期，而这些项目开发均需要大量资金，这也成为开发商们大量找钱而无力再拿地的一个重要因素。

“至少要比去年提前3个月”

而正是一众高负债房企在缺钱，仍不惜高息继续举债，令银监会不得不警惕房地产信托的资金风险。

密集发行高利息信托产品已经成为众多大型开发商缓解资金缺口之道。

今年以来，很多大型房地产企业都加入了信托发行大军的行列。3月-4月，湖北保利投资有限公司委托交银国际发放信托贷款，募集资金4亿-5亿元，用于其武汉保利华都三期项目（以下简称“保利华都三期项目”）的后续建设，年收益率为8.7%-9.2%，保利置业为其担保。

4月，上海绿地集团也曾发起信托贷款，用于旗下项目建设，年利率9.5%，为期一年，投资门槛为100万元。

而许多中小型开发商的房地产信托产品年收益甚至达到10%，远远高于银行利息，这意味着部分开发商们的融资成本已经超过20%。

还有相当一部分房企选择了发行债券。今年以来，内地房企大批通过海外发行高息债券等方式融资，融资总额已经超过数百亿元，海外发债融资的企业包括华南城、富力地产、恒大地产、碧桂园、中骏置业等国内地产公司，其中华南城的融资利率达13.5%。

我爱我家市场研究院数据显示，房地产开发企业2011年以来的发债融资规模超过1000亿元人民币，几乎为去年560亿元融资额的两倍。仅在香港，今年以来就有15家内地房地产企业通过各种债券融资约700亿元。

“对于地产行业的高风险融资行为，银监会不会熟视无睹，所以，今年叫停房地产信托的时间至少要比去年提前3个月。”接近银监会的消息人士告诉记者。

去年11月底，几大信托公司曾集体停止房地产信托业务，无异于将开发商“架在火上烤”，在今年销售吃紧的情况下，其重要的资金渠道再一次面临被堵的危机，而这次，危机的“年关”要提前过了。