杨红旭：房价涨幅扩大不是好兆头

  去年以来，两种价格最受全国人民关注，一是消费品价格（即CPI）；另一个是房价。偏偏两种价格都不争气，CPI持续上涨，4月份为5.3%；房价也不消停，昨天国家统计局公布的数据显示：4月份全国70个大中城市中，八成商品住宅价格环比上涨。

  众所周知，自2009年12月份以来的紧缩型房地产调控，基本上可以说惟一的目标就是稳定房价，或者按中央的标准新说法是：使房价回归合理水平。但调控以来，只有去年6月份，70个大中城市房价曾出现过0.1%的环比负增长，其余15个月份皆属正增长。

  不过，随着今年1月26日“新国八条”的出台，房价这头“野马”，终于开始放慢脚步。对70个城市新建商品住宅价格环比数据进行算术平均后可知，1-4月，70个城市月度房价环比整体涨幅依次为：0.80%、0.46%、0.29%和0.31%。显而易见，2-3份的涨幅持续回落，然而4月份却重新扩大！另外，1-4月，新建商品住宅价格环比上涨的城市数量依次为：68、56、50、56。难道4月份成为房价涨幅调头向上的“拐点”吗？

70个大中城市新建商品住宅价格涨幅月度走势图

  这似乎与多数人一直期待的房价向“下拐”背道而驰。为什么会这样？实际上，这一房价数所据，与一般市场规律和人们对市场的感知存在一定出入。今年2月以来，全国市场降温势头明显，4月全国新建商品房成交量较3月下跌近二成。一般年份都有所谓的“春季行情”，今年成交量居然史无前例的下滑二成，说明市场已笼罩在调控阴霾之中。

  部分一二线城市的“春季收成”尤其惨淡。以上海为例。4月上海新建商品住宅成交面积为64万平方米，虽然环比3月上涨五成多，却仅为去年4月成交面积六成，是近5年来4月同期平均水平的约五成。2、3、4月份的月度平均成交量，创下网上房地产开办六年来历史同期最低水平。成交量大幅萎缩，主要原因严厉调控之下，需求观望或被限购。按照市场逻辑，这种情况之下，总体住宅价格即使不会立即下跌，至少也涨不动了，遑论涨幅扩大。

  而根据国家统计局数据，则4月份不仅全国总体上房价涨幅略微扩大，尤其是一线城市上涨明显。北京、上海、广州、深圳等四个城市的新建商品住宅环比价格总体涨幅，由3月的0.13%，扩大至4月的0.45%！反倒是成交量好于一线城市的二三线城市，4月房价涨幅小于一线城市，而且相较3月波动不大。

    一、二、三线城市新建商品住宅环比价格涨幅走势图

  不仅有悖于市场规律，也与我们的实际感受有差距。在市场现实环境中，确实有部分楼盘，尤其是高档楼盘，近两三个月坚持不打折、不降价，但也确实有部分楼盘或多或少的进行了促销。少数近期卖得火爆的楼盘，基本上都有明显折扣，比如深圳的中海项目、广州和句容的碧桂园项目等。

  因此，4月房价数据有些反常，原因可能出在统计局身上，是否由于统计方式出现了一定程度的偏差？按理讲，今年1月以来房价统计方式已进行了改革，比以前更能反映市场实际情况。如果采集的数据无误，且统计不存在失误，则4月房价涨幅扩大，就意味着调控效果正在弱化，若5-6月环比涨幅仍然持续扩大，则很可能招致中央新一轮调控政策的出台。

  原因很简单，当前中央不允许房价重新出现明显上涨。4月13日国务院常务会议指出；当前市场仍处于相持阶段，普通商品住房价格与调控目标和群众期待相比仍有较大差距，总的调控效果还有待巩固和加强。“五一”期间，温家宝总理在北京视察保障房工地时提出三个“坚定不移”，其中一个是：要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的。

  实际上，如果当前几个月房价能保持涨幅下滑，不一定下跌，但至少保持涨幅不再扩大，那么就有可能会避免新一轮的政策打压。4月26日新华社关于8个督查组的督查结果公告，其实已传达出偏好信息：从近期市场运行情况看，投机投资性购房需求得到遏制，各地新建商品住房成交量和二手住房成交量环比总体回落，新建商品住房销售价格和二手住房销售价格总体趋稳，房地产市场调控初显成效。

  这一调控结果来之不易。而4月份的房价重新抬头，对于调控效果是种伤害。或者是统计局的失误，或者是市场的桀骜，不管如何，千万别逼着政府出招。我们认为，这种数据很可能属于异动，5-6月份将重新归于“房价涨幅回落”的轨道，毕竟当前需求仍被压制、市场供应正在放量、房企资金趋于紧张，房价趋稳、甚至部分城市出现小幅下跌，皆属市场正常表现。

刊发于东方早报