杨红旭：一房一价“天生”执行难

　　有媒体报道：“一房一价”遭遇执行缩水，新政效果面临打折。很多人搞不清楚为什么会出现这种状况。在众多参与房地产调控的部委中权力最大的国家发改委，难道说话也不管用吗？

　　实际上，此中原因非常复杂。发改委是新近才直接介入楼市调控的。1月26日“新国八条”出台后，调控初见成效，但尚不足以使房价回归理性。在这种背景下，3月份国家发改委出人意料的出台《商品房销售明码标价规定》，要求各地从5月1日执行“一房一价”等措施。商品房销售环节，原本属于住建部和各地房管局管理，看来发改委对此有意见。然而，进入5月以来，各种媒体的调查发现，全国几乎没有落实到位的城市。

　　这让手握大权的发改委很没面子，于是5月11日下发《关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知》，要求各地实行拉网式排查，确保每个新开发的居民住宅小区、每个正对外公开发售的楼盘、每套出售的新建商品房都检查到位，无一遗漏。而且明确了检查重点：包括销售商品房不明码标价、未在交易场所醒目位置明码标价、未按规定实行一套一标、未一次性公开全部预售房源等。另外，还明确对违规企业处以每套房5000元罚款；构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款等。

　　显而易见，国家发改委的架式，有点不达目的不罢休。然而，此政策天生难落实。从房地产调控手段上讲，可分为经济手段、法律手段和行政手段。我国法制不健全，暂时难指望法制手段；相对而言，多采用信贷、税收等经济手段比较好；而行政手段应尽量少用，其对于市场机制的负面作用明显。出于尽快抑制房价的目的，去年以来国家动用了较多的行政手段，比如限购、限贷，但这也只是干预需求。而“一房一价”，则直接干预了市场经济中最敏感的“价格”。

　　在计划经济条件下，商品价格是被管制的，而当前我国住宅制度改革的市场化方向依然是主攻方向。那么，国家应该管制保障性住房的价格，如廉租房和公租房的租金价格，以及经济适用房、棚改房、限价房的销售价格，而不宜对于商品住宅价格实行直接管制。从这种意义上讲，“一房一价”涉及的改革深度很关键，如果只是要求项目在销售过程中，增加定价的透明度、规范市场秩序，则并不难落实；如果苛刻的要求每套房子必须按政府要求的某一具体价格（比如8089元/平米）销售，则等于取消了开发商的定价权，限制了企业正常的经营权，那么必然普遍性的遭到企业或明或暗的抵制——这将是一场“持久战”。

　　近几年，许多城市的房管部门规定的是价格浮动制，也即一个新楼盘申请预售许可证时，将来的实际销售价可围绕备案价上下浮动（比如上海曾规定可上下浮动20%）。此次发改委介入后，各地一般实行了“只能降不能涨”的规定，开发商自然会将备案价提高，为以后房价调整留下足够空间。发改委督战的关键，应该是参考不同产品的区域市场价，允许项目预售备案价略高于市场价（比如10%），给予房企一定的价格调整空间，随行就市，遵重市场规律，同时也避免了某些房企大幅拉高房价、坐地涨价的不良企图。

　　“一房一价”政策能落实到什么程度，主要取决于地方政府部门督查的力度。一个一二线城市，一般有上几百、几千个在售楼盘，几千家、上万家二手房中介门店，拉网式排查一遍，这得需要投入多少人力、物力呀。如果一遍不行，有可能隔断时间拉网一次吗？基本上不存在可能性。国家发改委的心情可以理解，可地方部门执行不力也是必然。一个管理、执行成本太高的政策，很难说是好政策。

　　治理房价，一定要回到根本，遵重市场逻辑。一方面，要大力建设保障房、以及中小套型普通住宅，满足中低收入家庭的住房需求；另一方面，要大幅增加商品住宅土地和房屋供应，同时通过信贷、税收（限购只能是临时之策）抑制投机性购房需求。如此，则房价就会得到适度控制。对于价格管理，重在规范市场，比如增加房价透明度、打击哄抬房价和价格欺诈等。调控房价是件细活，千万不能图一时之快，动辄轰轰烈烈的“搞运动”。

　　刊发于新闻最报