杨红旭：中国楼市“黄金十年”的“对与错”

　　当前，我国房地产调控正在紧锣密鼓的进行，实际上，这是在给近十年来我国房地产业的非理性繁荣“吃药”。1998年住房体制改革之后，尤其是进入新世纪以来的这十年，堪称我国房地产发展史上的“黄金十年”，在住房制度改革、经济持续快速增长、加入WTO等多种因素的推动下，我国房地产业发展取得了辉煌成就。同时，也暴露出来一些问题和矛盾，比如住房价格持续高涨、住房保障滞后等。站在2011年这样一个新世纪前十年末的特殊时点，对我国房地产业发展行进行回顾、总结成绩、反省不足、思考对策，很有现实意义。

　　一、近十年我国房地产业发展取得了巨大成就

     （一）有效拉动了经济增长，对国民经济作出重大贡献

　　随着产业规模的扩大，我国房地产业已逐步成长为国民经济的重要支柱产业，房地产业的发展直接或间接地有效拉动了我国经济增长，为关联产业发展和扩大城乡就业立下汗马功劳。2007年我国房地产业增加值占GDP比重达4.8%。2008年，产业增加值达1.27万亿元，是2000年的3.07倍，年均增长15.1%。根据相关测算，“十一五”期间，我国城镇住房投资对经济增长的总贡献率平均为17%。

　　（二）显著改善了居民居住条件，有力促进民生发展

　　2000年至2008年间，我国累计竣工商品住宅32.9亿平方米，城镇人均住房建筑面积由2000年的20.3平方米增加到了2008年的28.1平方米，年均增长0.98平方米，居民居住条件明显改善。与此同时，城镇居民住房成套率由2000年的72.7%提高到了2008年的81%，年均提高1.04个百分点，居民居住房屋不论是工程质量，还是功能品质都有明显提高。

　　（三）形成了较大的开发规模，房地产市场体系渐趋成熟

　　1998年出台“23号文”以来，我国房地产制度改革不断深化，在土地、金融、税收、外资利用等各个环节都建立起了一套基本的体制、机制和制度，逐步形成了包括一二三级市场在内的完整市场，房地产市场体系渐趋成熟。以此为基础，2000年以来，我国房地产开发投资持续高速增长，产业规模迅速扩大，开发建设规模和交易规模位列世界前列，创造了世界城市发展史上的奇迹。2009年，我国房地产开发投资达3.6万亿元，是2000年的7.27倍，年均增长24.7%；商品房施工面积达31.96亿平方米，是2000年的4.85倍，年均增长19.2%；商品房销售面积达9.4亿平方米，是2000年的5.05倍，年均增长19.7%（年均增加0.83亿平方米）。

　　（四）房地产行业得到较快发展，培育了一批优秀企业

　　近年来，随着房地产业的日益勃兴，我国房地产业专业化水平、产业管理能力、资源集约利用能力都得到了较大幅度的提升，低碳、节能省地等理念得到了广泛推广。一批优质房地产开发企业、营销代理企业、房产经纪企业、物业服务企业快速成长起来。2008年，我国房地产开发企业达87562家，是2000年的3.20倍，年均增加7500余家；房地产开发企业从业人员达210万人，是2000年的2.16倍，年均增加14.1万人。与此同时，根据中国房地产企业测评中心《2009年上半年中国房地产企业销售排行榜报告》，2009年上半年我国房地产十强开发企业销售总额占全国总销售额的比重为8.92%，销售面积比重为5.59%。房地产企业规模化经营趋势明显，行业集中度进一步提高。

　　二、当前我国房地产业发展存在的一些问题

近十年来，我国房地产业总体上保持了快速、健康的发展态势，但也存在一些问题、矛盾和挑战。

　　（一）住房保障工作整体比较滞后

　　虽然早在1998年的房改“23号文”中，我国就曾对住房保障有所界定，但受市场化浪潮影响，2001-2007年我国住房保障政策并未得到有力落实。以经济适用房为例，其新开工量占全部商品住宅的比重从2000年的21.8%逐步降至2007年的6.1%。与此同时，1999年国家就出台了《城镇廉租住房管理办法》，然而直到2006年，我国仍有很多城市根本没有建立廉租住房制度。截止2009年，我国累计廉租住房受益家庭仅达565万户左右，占全国城镇户籍人口总户数的2.8%左右；经济适用住房受益家庭仅达586万户左右，占全国城镇户籍人口总户数的2.9%左右；公共租赁住房等其他保障性住房制度还尚处探索阶段。

　　（二）部分城市房价涨幅较大

　　2000年以来，我国房价涨多跌少已是不争事实。一方面，房价往往涨幅大跌幅小，另一方面，房价上涨的持续时间往往较长而下跌的持续时间往往较短，除了2008年受国际金融危机和国内经济下滑影响而导致房价出现短暂、小幅下跌之外，进入新世纪以来，我国房价基本呈较快上涨之势。部分城市如北京、上海、深圳、杭州、厦门等房价涨幅明显偏大，2001-2009年间其商品住宅均价年均增幅分别为14%、16%、13%、19%、17%，明显高于当地居民可支配收入增长，2009年上述城市房价收入比均超过10倍，北京、上海、深圳甚至超过了13倍，高房价问题凸显。

　　（三）地方政府对房地产依赖性过强

　　近年来，随着我国土地出让价格持续上涨，房价快速攀升，地方政府对“土地财政”的依赖程度越来越高。2009年，我国土地增值税、耕地占用税、契税、房产税和城镇土地使用税五项税种合计增收1155.51亿元，对税收总收入增长的贡献为21.8％，比2008年增加11.5个百分点。加上房地产营业税和房屋转让个人所得税，全年土地和房地产相关的税收增收额所占比重超过35％。如果考虑房地产对银行信贷和建筑业等相关行业的拉动，这一比重将更高。与此同时，2009年我国土地出让收入达1.42万亿元，相当于同期全国财政收入的20.8%。2009年末，我国地方融资平台贷款余额高达7.38万亿元，而这也主要是以政府所拥有的土地作质押进行融资的。

　　（四）产业发展方式仍然比较粗放

　　近年我国住宅产业化水平有所上升，但距发达国家仍有巨大差距，仍处于住宅产业化的起步阶段，工业化水平和成套技术集成度还比较低，科技贡献率不高，尚未形成系列化、规模化生产体系。这些与落实科学发展观、建设节约型社会、发展循环经济、实现可持续发展、建设节能省地环保型住宅的要求还很不适应。推进住宅产业化工作面临着许多困难。一是技术、部品缺乏配套化和集成化。二是新技术的研发与推广应用缺乏有效的政策支持。三是住宅性能认定制度推广缺少政策支持。四是全装修住宅推广工作仍以试点示范项目为主，采取企业自愿的形式，效果欠佳。

　　（五）法制建设还有待进一步加强

　　在市场经济体制下，法制建设很重要。房地产法律体系的建立具有促进房地产业健康发展、维护房地产市场秩序、保障房地产开发经营主体和持有消费主体合法权益的作用。中国房地产的法律体系纵向要具备法律、法规和规章三个层次，横向要具备实体规范、程序规范和运行规范。而目前，我国房地产业的法律体系尚不完善，法律仅有《土地法》、《城市房地产管理法》两部。对房地产业的管理，仍然主要依靠国务院、中央部委和地方政府的一些行政法规和部门规章，以及各种“通知”、“办法”、“方案”、“条例”等。在这种施政路径下，相关政策的行政效力往往层层衰减，各项措施执行效果往往难以保证。

　　三、促进我国房地产业健康发展的几点应对思路

　　(一)促进房地产业健康发展的三大原则

　　1、坚持房地产业发展和市场健康相协调

　　近十年来，我国房地市场的快速发展，尤其是房价的过快上涨，引发了一些社会矛盾，影响了房地产业的健康发展。未来行业发展，必须要更加注重住宅市场的合理性，继续抑制投机性购房需求，继续保护合理的自住需求；在保证供应量的情况下，更加注重发展中小套型的普通商品住宅；努力使商品住宅价格的增长与经济增长、人均可支配收入增长相匹配。另外，还要更加注重住房保障制度建设，使更多的中低收入住房困难家庭，能够受益于住房保障。

　　2、坚持房地产业发展和城乡共融相协调

　　当前，我国城镇化正在快速推进阶段，2009年底城镇化率已超过46%，房地产业发展必须为城镇化服务。通过大力发展城市房地产业，尤其是重点发展中小城市，以及大城市的郊区卫星城、新市镇，引导产业和人口合理布局，缩小大中小城市之间，以及大城市市区和效区之间的城市建设和经济发展的差距。

　　3、坚持房地产业发展和产业转型相协调

　　十七届五中全会更加强调包容性增长，注重经济增长模式转变。房地产业的发展也应由粗放式发展转向集约化发展，需要重点关注行业的发展的低碳、环保、节能、省地，更大力度的推进产业化和现代化，提高行业的科技利用率。

　　（二）促进房地产业健康发展的五点对策

　　1、加强住房保障建设力度，完善住房保障体系

　　发展房地产业的重要目的之一是改善民生，必须加强住房保障制度建设。通过不断创新思路、创新机制，大力加强住房保障制度建设，建立健全分层次、多渠道、成系统的住房保障体系；健全由廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、旧改安置房等组成的保障性住房供应体系；优化运行机制、提高管理效率；完善相关的土地、财税和信贷支持政策；争取使本地中低收入群体中的住房困难家庭享有合适的住房保障，同时逐步将青年职工、优秀人才和外来务工人员纳入住房保障范畴。

　　一是要扩大廉租住房受益面。不断放宽廉租住房准入标准，扩大廉租住房受益面，着力提高实物配租比例，增加廉租住房房源供应，对符合条件的申请家庭做到“应保尽保”。二是完善经济适用住房制度，建立健全运行机制，严格准入和退出机制，实行共有产权，各地可根据区域情况，逐步放宽经济适用住房准入标准，扩大经济适用住房的受益面。三是启动公共租赁住房建设，按照“政府引导、市场运作”的原则大力推进，积极鼓励、引导和扶持产业园区、大型企事业单位、农村集体经济组织等建设单位租赁房和市场化租赁房。四是加快棚户区改造，使部分困难家庭因此而改善住房条件。

　　2、着力推进住宅产业化和现代化，促进行业发展方式转型

　　对于房地产业来说，转变发展模式集中体现为改变当前粗放、低效的增长方式，转换成集约化增长方式，全面提高房地产开发行业科技、生态、环保水平，大力发展低碳经济。第一，牢固树立节约资源观念。要转变居民的住房消费观念，树立适度消费理念。要转变房地产开发理念，树立开发资源节约型房地产的新观念。要转变政府的业绩观念，树立“建立节约型社会”的新理念。

　　第二，以技术提升为支撑，大力发展节能省地型住宅。积极推进住宅产业现代化，不断完善“四节一环保”技术集成应用的技术体系和推进机制，健全住宅产业化标准体系。大力推进太阳能等可再生能源利用、住宅建筑节能65%标准，逐步开展建筑能效测评标识。

　　第三，完善土地规划，优化土地利用结构，集约化利用土地。适当放宽容积率限制，鼓励开发商建设高层小高层住宅，提高土地使用效率。挖潜存量土地，促进集约利用，一方面要加强开发区、工业集中点的用地管理，提高产业集中度；另一方面要利用级差效应，盘活存量。

　　第四，加强住宅产业标准化建设。一方面加快完善技术标准、导则和管理规定，另一方面积极推广住宅设计模数化和材料部品化，扩大工业化住宅体系应用覆盖率。完善推进、监管机制，大力推进住宅全装修。政府应当对住宅产业化的部品体系、建筑体系和技术支撑体系给予在税收、金融等方面的优惠支持。

　　3、健全财税政策，优化行业运行机制

　　财税政策是调节房地产利益分配、促进行业健康发展的重要政策。我国房地产税收制度存在的问题主要是税种过多，税率过高，重复征税；开发和流转环节偏重，保有环节偏轻；政府难以调节土地、开发过程中产生的巨额增值收益。需对房地产税制进行改革和完善，精简现行的房地产税种，增加持有环节种收，当前应加快实施房产税，长期来看应合并城镇土地使用税、房产税、土地增值税等，统一开征物业税。“十二五”期间国家财税体制改革的方向之一，是赋予省级政府适当税政管理权限，培育地方支柱税源，作为地方税种的房产税或物业税，将有助于增加地方税收，减少对于土地出让金的依赖度。

　　对于购房住房行为实行持久性的差别化政策。近几年房地产调控中，一直实行差别化的税收政策，但税收政策不健全、变化快，不利于其作用的发挥。建议针对中小户型、中低价位普通住房的建设与消费，实行税收抵扣和差别税率政策；针对大户型、高价位的高档商品住宅，采取高税率或累进税率。针对购买用于自住的首套普通商品住房，应实行优惠税费政策；针对购买“二套及以上”住房的，采取高税率政策。另外，对于中低收入家庭购买首套商品住宅，可考虑实行贷款贴息政策。

　　4、创新住宅金融模式

采取相关措施大力培育我国房地产金融体系，创新住宅金融模式，进一步促进我国住房建设发展。一是建立差异化的住房信贷体系，优先安排普通商品住房开发贷款；提高对低密度、大套型、高档商品住房和别墅类住房开发贷款的门槛和贷款利率，实行差别化的利率政策。对个人购买中低价位、中小套型普通商品住房并用于自住的，应执行贷款优惠利率，在进一步完善住房贷款担保制度的基础上，降低首付款比例，适当延长贷款期限，采取灵活多样的还款方式等。

　　二是开辟多元化融资渠道。研究开放金融市场，发展多元化的融资渠道，包括投资基金、房地产信托、股权融资等；多种融资渠道并行，优先发展房地产信托投资；加快抵押贷款证券化。

　　三是建立和完善房地产信用制度。在直接融资中，房地产开发企业直接面对投资者，没有良好信用是难以取得投资者的信任的。对投资者来说，决定是否投资的依据是项目回报和风险的大小，而企业信用是判断风险的重要依据之一。因此，建立和完善房地产信用制度是发展资本市场融资的前提条件之一。

　　5、完善房地产法律体系，减少短期性的市场调控

　　房地产业的发展离不开法律的保障和法律手段的调节。房地产法是我国法律体系的重要组成部分，指导、规范、调节着房地产领域的物权关系、债权关系、权益关系和管理关系。纵观发达国家，无不非常重视住房保障制度的立法工作。美国国会1949年就通过了《全国可承受住宅法》，先后又通过了《住宅法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住宅与社区发展法》等相关法律。1974年8月《住宅与社区发展法》第8条的租金资助计划，其核心内容是任何家庭用于住宅的支出不应超过家庭总收入的30%。日本政府1950年先后制定实施了40多部相关法律来保证住房保障制度的有效执行。

　　我国房地产法律体系尚不健全，一些法律规范存在着凌乱、不系统、缺乏协调性、互相抵触和规格较低的问题，有待在新时期逐步予以完善。建议尽快修定《土地管理法》、《城市房地产管理法》，尽快出台《基本住房保障法》。只有这样，才能减少使用短期调控政策，更多有依靠法律体系解决一些深层次的矛盾与问题，从而为促进房地产业进一步持续健康发展提供动力与保障。