冯晓东：房产开发的暴利瞬间蒸发了吗？

　　房产开发的暴利瞬间蒸发了吗？谁拿走了商品房的暴利？

　　温总理首次直言降房价，原话如此：中央提出要保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展的决心是坚定不移的；要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的；要特别关注困难群体和中低收入家庭，使他们住得起房子、租得起房子的决心也是坚定不移的。

　　温总理将保障型住房供给规模设定在全国20%，部分地区30%的比例，即使指标全部完成，也仅能使占比20%的城镇户籍低收入家庭受益，对于外来务工、以及各高校毕业后滞留在城市的毕业生们则不在保障型住房的保障范围内，因此，在保障型住房占地后，商品房的市场需求是不降反升，供需结构仍是失衡。

　　而调控后的房价呢？众所周知，全国第六次人口普查公报出来了，我们迟早将看到，人口变动因素，将深刻影响到未来中国房地产行业的景气度，有专业人口研究专家机构已经预测人口变数揭示未来房地产业景气只有5年。是否？我们难于定论。不过，房地产行业的景气度应该有所回落平静。

　　有人质疑：在中国县级城市的商品房开发中，高层1200-1300元/平方米左右的建筑成本外加费税，怎么可能每平方米住房会卖到3500-4500元/平方米？这里面到底有些什么“鬼”？如今，难道房产开发的暴利瞬间蒸发了吗？那又是谁拿走了商品房的暴利？

　　据说，发改委很忙。要定期的调涨油价，要负责任的稳定煤价，要匆忙的扶持菜价......发改委最在意全国人民对它的评价，所以人们的生活中总是闪现着发改委“为人民服务”的忙碌身影。忙碌的发改委目前最重要的工作是“从人民群众的切身利益出发”不断的打压房价，最新举措是正在研究在商品住房领域实施反暴利规定。在发改委的“贴心关照”下，悲催的房价又一次走到了悲催的边缘。

　　高房价中商业地产价格也在走高，而这部分暴利，正通过租金形式转移给商户。现在的住宅地产遇冷，商业地产被炒作，价格可能呈继续上涨态势。再加之商圈被重新性建设，涨租金，多设点。无形中都在加大商户的经营性成本。而最后，买单的注定是民众。新城，新商圈，新中心，这是中国各地的怪圈。

　　于是，发改委对房企利润及成本展开了调研，储备弹药“上膛”，又一轮房地产调控山雨欲来。这当中，实施反暴利规定是最重要的措施之一。发改委已开始对房地产市场的成本、利润和价格等情况展开调研。可以预见，此前被各部委不断提及的楼市调控“储备政策”将更具针对性——锁定屡打不降的高房价。

　　发改委在对房地产市场的最新一次“摸底”中表明，自5月1日起《商品房销售明码标价规定》将正式实施，在规定实施之后，政府还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。根据我国《制止牟取暴利的暂行规定》的规定，对于与国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切联系的商品和服务，国务院价格主管部门可将其列入制止牟取暴利的项目，并实施利润率控制。因为目前尚未有商品或服务被执行反暴利处罚，商品房很可能成为该条例公布后的首个处罚项目。目前发改委正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研，拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法，将商品住房列入制止牟取暴利项目，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。

　　因此，房地产行业发展中的商品房“暴利”界定成最大难点。《制止牟取暴利的暂行规定》对于商品价格标准的认定是：其价格水平、利润率、价差率均不应超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品市场平均值的合理幅度。一旦违反规定，处罚方式是由价格监督检查机构责令改正；拒不改正的，予以警告、没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。就是这样一个行政规定，引起市场强烈反响。因商品房平均价格与开发商利润率统计的繁杂性，其可操作性值得商榷。目前，就连直接针对房企利润的土地增值税都无法据实征收，多是预征方式，原因就是统计和测算的难度太大。

　　但发改委调控决心毫不动摇。商品房被指存暴利，开发商再成众矢之的。发改委反暴利直指开发商，商品房利润率拟设限，发改委实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。此外，官方还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。发改委欲祭反暴利之剑，房企忐忑，如何界定成难题，商品房拟列入制止牟取暴利项目。

　　由于中国房地产企业信息高度不透明，他们所对外宣称的利润数据并不靠谱。我们不妨可以做个间接估算，以地处北京西四环和西五环之间的玉泉路周边地区商品房为例，销售利润率大概为34.7%，投资收益率更是高达138.8%。开发商支持公开成本，让全社会公正的了解谁拿了暴利。中国房地产调控剑指暴利，开发商集体喊冤,反房地产暴利不能只盯着开发商。众多房地产界人士纷纷喊冤，称开发商并未获取暴利。特别是很多开发商回应房地产暴利，说平均利润率仅在25%以内，因此，商品房反暴利需防落入执行陷阱。

　　众所周知，商品房的成本包括9部分：地价和契税占成本的40%；规划设计勘探占5%；房子主体结构等多种费用占35%；开发期间的各项费用，如城市建设综合配套费等；电力等基础设施费；营销费用是销售额的2%；经营性税金是销售额的8.5%；管理费；不可预见费。第四至第九部分约占成本的20%。现实情况是，一套房百余种税，100万房款中55万进政府口袋，反商品房暴利从反“税费暴利”开始或许更客观。

　　一套房子，经过立项、建设、配套、销售等诸多环节，一共要收多少税费？据初步统计，我国现阶段实际征收的房地产税种有12项之多，涉及房地产的收费平均多达50项，两者共计62项。因此，政府卖地推高商品房成本，土地财政是暴利之源。2010年全国土地出让总额2.7万亿元，不反地价行政垄断，反房价暴利就或许是空谈。数据说明源头：2010年土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，而2009年这一数字是1.59万亿元，2008年全国土地出让总收入9600多亿元，2007年全国土地出让收入接近1.3万亿元，2006年全国土地出让金达7000亿元人民币。全国20个城市一季度“卖地”超过2000亿，我们应该理性看待房地产“反暴利”。

　　近期，全国频现土地流拍，地方政府护盘力撑地价不跌，土地销售明码标价才是反暴利应执行的事情。楼市调控政策一次比一次狠，但房价却依然挺着高昂的头。面对“房坚强”，调控一次次成了“空调”，政府部门有怒气，老百姓有怨气，开发商也觉得最委屈的是自己。希望发改委这次能真正调查清商品房的成本，将中国商品房的详细账本公布于众，看看房地产暴利到底被谁拿走了。